住宅ローンと不動産投資ローン。どちらを先に借りるべき？

自宅（マンションや戸建）を購入する際に、ほとんどの方が利用されている住宅ローン。
 
『フラット35』といえば、“固定の低金利”で“長期期間融資”を受けられる魅了的なローンで、マイホームを持っていない方でも聞いたことはあるかと思います。
その住宅ローン『フラット35』が、2018年に投資用不動産で使用される不正が表沙汰になりました。
 
住宅ローンは、基本的な条件として、購入する不動産に購入者本人が日常的に居住する義務が課せられています。
そのため投資用物件は対象外となりますから、住宅ローンを利用して投資用不動産を購入してはいけません。
 
当時明るみにでたのは、購入者に「居住用」として虚偽の申告させて、『フラット35』を利用し投資用物件を購入させる方法です。
物件がある一定の条件を満たしており、購入物件に住民票の異動を行うことで、銀行のチェックの目をかいくぐっていたようです。
投資用物件の借入だと確認されれば借入金額の一括返済を求められることも十分にあり得ますので、購入前に仕組みを理解しておくことはとても大切です。

住宅ローンと不動産投資ローンの目的のちがい

住宅ローンは、借入れする本人が住むことを目的として借入れしますが、不動産投資ローンは、事業用となりますので、目的が異なります。
 
◎住宅ローン⇒マイホームの購入資金
 
◎不動産投資ローン⇒購入した不動産を貸して家賃収入を得る事業資金

住宅ローンと不動産投資ローンの金利のちがい

住宅ローンは、借入した本人が住むことを目的としてますので、返済原資は給与所得になります。
 
返済原資が給与所得であれば、融資する銀行も貸し倒れリスクが少ないため、金利は比較的低めに設定しています。
1％ほどの固定金利で融資をしてくれるのですから、マイホームを購入する方にとってはありがたい話ですよね。
 
一方、不動産投資ローンは返済原資が家賃収入となるため、物件の収益力が関わってきます。
事業用の賃貸住宅となりますので、融資をする銀行は、空室や家賃の変動などリスクを考慮します。
返済原資が給与所得である住宅ローンと比べると、家賃収入は変動性が大きいため、比較的高めに金利が設定されています。
 
また、不動産投資ローンには、一定期間金利の変動がない固定金利型と、6カ月毎に見直しがされる変動金利型があり、選択することが可能です。
ただ、金利が長期間変わらないものほど、高く設定されております。
 
銀行によって扱う金利の制度や、％が異なりますので、融資を検討するときには必ず確認することをおすすめいたします。

ローンを組む順番は？

さてここで将来的に、自宅と不動産投資物件をローンで購入する予定な場合についてどちらをさきに融資を受けたほうがいいのか考える方も少なくはないのではないでしょうか。
 
おすすめは不動産投資ローン→住宅ローンになります。
 
なぜなら、住宅ローンよりも不動産投資ローンの方が融資の審査が厳しい傾向にあるからです。
住宅ローンの残債が残っていると、不動産投資ローンの融資額が減ったりすることもあります。
 
まずは不動産投資ローンを組み不動産投資をはじめ、賃貸経営によって得られた収益は、給与などの収入と合算してもらえるケースが多く、住宅ローンの融資金額、審査に有利に働くケースがありますね。
 
これから不動産投資をはじめる方はローンの仕組みを理解してからはじめていきましょう。
 

住宅ローンで不動産投資

ここで住宅ローンを利用して不動産投資を行うことができるケースを紹介させていただきます。
 
皆さんの周りでも見かけたことがあるケースです。
 
それは建物の中に本人が住む住居と賃貸用の住居が共存しているケースになります、つまり賃貸併用住宅を購入する場合であれば、住宅ローンを利用して不動産投資をすることができます。
 
もちろん条件があります、本人の居住用面積が全体の50％以上を占めている建物に限り住宅ローンが適用されます。ハイブリットな不動産投資になりますね。

ローンを利用する際には正しい知識を

不動産投資をされている方では、不動産投資ローンを利用している方は非常に多くいらっしゃいます。
大袈裟かもしれませんが、ローンは使い方次第で人生が変わります。
 
販売会社によってはグレーな方法を用いて、物件の購入までもっていく営業手法をとっているところもあります。
営業マンに言われるがままローンを利用し購入すれば、失敗する可能性は非常に高くなります。
 
不動産投資はローンを上手に利用することができれば、レバレッジが利きやすい投資になりますので、本来であれば手が届かなかった資産を手に入れることが可能です。
 
ローンについて理解を深めることは、悠々自適の不動案投資ライフを成功に導く大きな一歩となりますので、物件の情報と同じように見極めていただけたらと思います。