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不動産投資コラム

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一等地なのに売れない物件のはなし:小口化商品

不動産で一番重要なのは立地。立地さえよければ建物が老朽化しても空き室に困る可能性も少ない。尚且つ古くても買い手が付きやすい。一等地に無借金の物件を所有していればひとまず安泰。私もそう考えているのですが今回は一等地にありながら買い手の付かない物件についてお話をします。

 

 

 

九段北のワンルーム

九段北といえば内堀の一等地、基本的に賃貸付けに困るようなこともなければ今まで投資物件仲介に携わってきた中で買い手が付かないなんてことにはなったことがない立地です。そんな九段北で18㎡の築古ワンルーム、普通に賃貸付けすれば74,000円前後で貸出できそうです。しかしその物件は全体の半分以上が空室なのです(汗)普通ではありえません。そもそもがその物件は賃貸募集すらされていない状態でした。

 

 

↑念の為モザイク処理

 

なぜ賃貸募集しないのか?任意組合型共有物件という障壁

任意組合型共有不動産・・ってご存知でしょうか?この賃貸募集すらされていない物件は「多人数共有型シティホテルタイプ別荘」として分譲された物件で、18㎡のワンルームを10数人で共有登記して共有者同士タイムシェアする感覚です。出張時や仕事が遅くなってしまった際のホテル替わりにつかったりすることが出来ます。都心に別荘を持っているというステータスは別格だと思います。しかし物件の老朽化や所有者の高齢化に伴って別荘として利用される方は減っていき、とうとう管理が追い付かず現在利用不可に(迫真)

この所有者同士で利用するという”組合のルールが邪魔をして賃貸募集が出来ない”状態になっていたのです。そして組合の管理会社(当時の分譲会社)が機能しておらず、極めつけは組合員(所有者)の高齢化や引っ越し等によって連絡が付かない状態となってしまい、管理規約の改定が出来ず事実上の[一等地なのにほったらかし物件]となってしまった模様です。

 

 

 

でも一等地なら売却出来るんじゃないか?

いくら何でも一等地!売ることはできるのではないかと立ち回ってみました。その際まず問題となったのは一部屋単位で所有しているのではなく、多人数で共有登記されているという問題です。一部屋丸々売買しようとすると共有者も一緒に売買してもらう必要があります。が、その共有者と連絡がつきません・・。もしかしたらお亡くなりになっていて相続されていないのかもしれませんし、単に引っ越ししてしまって音信不通なのかもしれませんがとにかく連絡のつかない方ばかりなのです。一般流通経路(消費者向け取引)で共有持ち分のみの売却は若干現実味がないため断念。リゾートホテル等を専門に買取している業者さんにあたってみるも「利用できないのにホテルといえない」と断られてしまい断念。

・・まだ心は折れていません、当時分譲した会社(現在の管理会社)に交渉して買ってもらおうと思い突撃するも「買い取れる資金があればウチがすべて買い取って再生してます、その資金もないしそもそも音信不通の所有者ばかりなので仮に資金があっても無理ですよ」サーカスの象を彷彿とさせる無気力回答でした。

考えられる販路を絶たれ、失意の中オーナー様へ報告すると「元々売れるとと思ってないから気落ちしないで、むしろありがとね(笑)」と労ってもらえました。

 

 

 

将来心配になったこと

様々な商品ラインナップの不動産小口化商品。手軽に始めることが出来て尚且つ実物不動産とちがい、所有者に手間がほとんどないのが魅力的です。しかし任意組合型小口化商品の場合このような最悪のケースも頭の片隅に置いておくと致命的な致命傷は回避できるのかもしれません。

 

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