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不動産投資コラム

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サブリース契約が解約できない:収支改善にむけて

 

『サブリースが解約できない!』

最近、この言葉をよく耳にすることが多くなってきたなと感じます。

サブリースとは、不動産会社が物件オーナーさんからお部屋を借り上げて、又貸し(転貸)する契約のことです。

『家賃保証で空室の心配はありませんっ!安心してマンション経営できますっ!』と、販売の営業を受けられて購入されていらっしゃる方は、ほぼほぼサブリース契約をされているのではないでしょうか。

このような魔法の営業トークには注意が必要です。

“空室にならない”

“一定期間同じ賃料収入を得られる”

と、思っていたサブリース契約でトラブルが多くなってきています。

 

賃料の見直し・不透明な転貸先賃料

基本的にサブリース契約は、2年に一度賃料の見直しが行われます。

例えば、新築時からサブリース契約をされていた場合、新築当初は、90,000円で保証されていたものが、2年経過後に8万円前半に下がってしまったというケースはよく聞きます。

下げられてしまう原因としては、転貸先の賃料が下がってしまうからです。

新築当初に貸せる賃料は、まさに「新築プレミアム価格」のため、通常相場よりも高く賃料設定(家賃相場の5%~7%くらい)されています。

ですので、一番初めに入居された方が退去してしまうと、次の入居者からはもう「プレミアム価格」になりません。

賃貸サイクルが一回転すれば、賃料は相場並みに下げるしかありません。

また、サブリースで借り上げている管理会社からすれば、空室期間は赤字そのものになってしまいますので、すぐにでも入居付けをしたいがために、劇的に賃料を落として募集をされる場合もございます。

入居者が払っている賃料をオーナーさんに伝えない管理会社も多いので、気が付いたら逆ザヤになっていて、サブリースの打ち切り、もしくは極端な減額を迫られた、というオーナーさんもいらっしゃいました。

以前にニュースで、『新築から10年間は固定で、賃料の見直し無し』というサブリース契約をされていたオーナーさんが、6年後に約15%も保証賃料を減額されて一斉訴訟を検討するという出来事があったのはまだ記憶に新しいのではないでしょうか。

「大手だから安心できる」という考えは、気を付けなければいけないと改めさせられる事例だったかと思います。

 

サブリースとは賃貸借契約と同じ

賃料はいずれ下がってしまうし、空室にならないのであれば、サブリースの方がいいのではないか、とお思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、収支改善に動こうとした際に大きな障壁となってしまうこともございます。

サブリース契約とは、管理会社が借主となって、賃貸借契約を結ばれているケースがほとんどかと思います。

ですので、例えば「来月に出て行ってほしい」と言っても出ていく必要はありません。

“私たちは入居者だから。借地借家法を盾にサブリースを解約しません。”

これが最近のトレンドです。

昨年くらいまでは、解約金を支払えば対応してくれた管理会社も多かったのですが、今ではオーナーさんの都合はお構いなしで、解約に応じてくれない管理会社が増えてきました。

サブリースが解約できませんと、月々の収支を改善のための集金代行やご自身で管理する方法に移行する手段もとれませんし、売却するにしても入居者が払っている賃料よりも少ないので、利回り低下によって売買価格が下がってしまいますので、高く売ることができません。

ですので、サブリースが解約できないと困ってしまうのです。

マンションを購入した目的を振り返る

老後の私的年金対策や、保険代わりといった目的で、投資用物件を購入したのに、自分の思うような運用ができていない、当初考えていたプランから逸れてきている。

このような原因を引き起こしているのが、自分が信用して購入した販売会社だということは考えたくありませんよね。

もし、すでにサブリース契約を結ばれていて収支改善をご検討の方は、一度ご自身の現状を弊社の投資シミュレーションで振り返ってみてください。

また、お気軽にご相談ください。収支改善に全力でサポートさせていただきます。

 

[収支シミュレータ透けるとんを利用してみる]

 

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