掘り出し物件！って買っても平気？～不動産投資コラム～

掘り出し物件！って買っても平気？

毎日ポータルサイトのチェックが日常になっている投資家の方も多いと思います。  
 
掘り出し物件の情報があれば、すぐに問合せをしないと翌日には終了していることもあります。
 
私も相場より安い物件が掲載されていると、早速クリックしてしまいます。
 
今見えている表面的な収支だけでなく将来収支まで把握できれば素早く買付して機会を逃すことを減らせるかもしれません。
 
[投資シミュレーター透けるとんを見てみる]
 
掘り出し物件には色々ありますが、ご紹介させて頂くのは、”心理的瑕疵物件”を購入されたお話です。
 

物件の価格が安い＝？？

毎日、ポータルサイトを覗くことが日課の投資家様のお話です。
 
ある日、いつものように検索条件を独自の指標で絞り、検索するとある物件が目に入りました。
 
その物件は、昔住んでいたこともある良く知る場所、周辺の賃料相場よりも少し割安で賃貸が付いていたワンルーム物件、そんな物件が相場よりも安く出ていたのです。
 
「賃料が安い＝物件価格が安い」自分ならこの物件はもっと家賃を高く設定できる、そもそも今の価格も安いはず！その様に解釈をしたそうです。
 
確かに収益還元法で計算をすると、賃料が高くなればなるほど、計算される価格も高くなりますので、普通であれば賃料が影響してるものと考えます。
 
 
 

安い物件にはそれなりの理由がある

賃料が安いから価格が安い、だけなのか･･･ここに疑問を持てるのかが大事になってきます。
 
例えば、入居者が反社会的勢力の場合や建物内での周辺状況、建物の周辺環境など、価格にダイレクトに影響することはいくつもありますし、
 
大半のことは35条書面”重要事項説明書”で説明されているはずなのですが・・
 
今回の例はそこまで疑問を持たず、賃貸が抜けたら賃料を上げて募集しようと考えていたようです。
 
購入後、退去が決まった際、いざ賃貸募集をかけた所全く賃貸が付かない･･･
 
蓋を開けるとその物件（共有部）で他殺があったと発覚したのです。
 
賃料は元々の賃料と同等かそれ以下じゃないと中々つかず、というところで相談をいただきました。
 
幸い、買った金額は相場よりも安く、周辺で再開発も決まっていたため、損することなく売却できました。

事前調査が必要

先ずは事前調査をすることをお勧め致します。
 
物件が安いのかどうかを知るために相場を調べると思います。
 
相場以下の物件なのであれば、なぜ安いのかを気にするのがその後のトラブルを回避する為のひと手間になります。
 
そのツールの一つとして事故物件公示サイト「大島てる」という民間サイトもあります。
 
すでに認識度は高いですが、まだ知らない人もやはりいるのが現状です。
 
住所を記入すればその物件で心理的瑕疵があるかが確認できますが、全て掲載されてるわけではないので、一つの情報として活用するのが良いかと思います。
 
後は建物管理会社に直接聞いてみるのもいいかも知れません。
 
専有部の事件や事故などはなかなか実態を把握してないことが多いですが、反社会的勢力の事務所や事件性があるものなどは把握していることも多いです。 

出口戦略を考えた投資

「投資は入口にあらず、出口にあり」という言葉があります。
 
これは投資だけじゃないのかも知れませんが、購入するときはその高揚感もあって決断を早まってしまうことも少なくありません。
 
とくに不動産の”購入”はあくまでスタート、出口を仮定して購入すれば”コントロールできる範囲のリスク”で投資することが出来ます。