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不動産投資コラム

column

投資スケルトン

不動産投資はどう始めるべきなのか

全国の不動産投資活動中の皆様、こんにちは㈱FGHの青山です。

今回はタイトルの通り不動産投資の”始め方”について考察したいと思います。

「不動産投資 始め方」

とグーグルで検索してみると・・

頭金ゼロからはじめる不動産投資~ですとか

自己資金が少なくても始められる~ですとか

初期費用があまりかからなそうな打ち出しがとても多いです。

たしかに現金を使わずに投資が始められるとなれば

気持ち的なハードルはグッと下がるように思いますが本当にそれでよいのでしょうか?

 

 

少なくとも1割以上の頭金を入れられるゆとりが必要!

結論からお話させて頂くと不動産投資業界に13年いる私としては、

原則頭金ゼロでの不動産投資はしません!

その最たる理由は購入する物件の金額にもよりますが

頭金がゼロの場合については毎月のローン返済額が大きくなり、

賃料収入があっても支出してしまう固定資産税や不動産の管理費等で

赤字運用になる可能性が非常に高いからです。

仮に毎月キャッシユが残ったとしてもおそらく雀の涙のような金額ではないでしょうか・・

そして家賃というのは物件が古くなるにつれて一般的には下がっていくものです。

室内をリニューアルして賃上げすることも出来ますが、もちろんお金がかかる訳で・・

 

例外として頭金ゼロでローンを組んで購入したとしても

毎月の収支でキャッシュがしっかり残る場合はOKだと思います。

要するに物件購入価格を安価に抑えられた場合ですね。

キャッシュフローにゆとりがあれば空室時のローンの支払いやリフォーム費用

ひいては賃料の下落や積立金の上昇に耐えることが出来ます。

不動産投資は「ゆとりのある資金」から未来へ向けた「資産」を作り出すのが本懐です。

生活に影響をきたすリスクを抱えてまで始めるものではないはずです。

また、リスクに見合ったリターンを得られなければ始める理由もありません。

 

 

頭金ゼロのフルローンでは売却計画を立てづらい

長期的に賃料収入を得るために購入する不動産であれ、売却したい理由が突如発生する場合もあります。

例えば2500万円のワンルームを金利2%元利均等、35年返済でフルローンを組んで

5年後に海外転勤であったり、マイホームの購入等なにかしらの理由で売却したいとなったら・・

月額ローン支払いは82,815円、5年間払い続ければ4,908,900円ですが

ローンの残債はその時点で2240万円、思いのほか元金が減らないので売却するのに手出しが必要になる場合もあるわけです。

理由はどうであれ、万一売却しなければならない状況になった場合にも対処できるゆとりをもって購入するべきです。

 

 

結論:無理して買うものではない!

フルレバレッジ、と聞くとなんだか耳障りが良いのですが借金は借金です。

不動産投資をするのに悪い意味で「赤字を出したい」なんて理由で始める方はいないはずです。

売却までの見通しがある程度立てられる、ゆとりある資金計画で始めるのはマストだと思います。

そのためには、運用がうまくいくか投資指標やライフプランに合った提案をしてくれる不動産会社をパートナーにするべきです。

 

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