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不動産投資コラム

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投資スケルトン

賃貸定着クエスト~そして愛着へ~

投資用不動産を購入する際、物件の立地や賃借人情報等、事前にリサーチすることは沢山あります。

投資用不動産は、購入することがゴールではなく、購入してからの運用の仕方によって、その後の収益性は大きく変わると私は考えています。

投資用不動産においての収益は、家賃収入による『インカムゲイン』が主になります。

入居者さんに「長く」「綺麗に」住んでもらえたら、オーナーさんにとってプラスでしかありません。

今回は、”入居者に愛着をもってもらう”運用方法をご紹介させていただきます。

 

 

先ずは入居者が定着する物件選び

賃貸需要がある物件を購入できれば、賃貸の入居付けに困ることはほとんどないと言えます。

しかし、都心のターミナル駅を徒歩圏内とする物件は、購入価格は高く、利回りが低くなるため、なかなか手が出しづらいのが現実です。

それでは、どういった物件を選べば賃貸需要があるといえるのでしょうか。

私がオススメするポイントとしては、3つあります。

1.できれば駅チカ(当たり前ですが)、そして駅力

2.物件力(デザイナーズやラグジュアリーマンション)

3.ターミナル駅までのアクセスのしやすさ

入居者が定着している物件は、この3つがいずれも備わっています。

ご購入を検討される際の参考になれば幸いです。

 

 

定着する物件から愛着がわく物件へ

投資用マンションの賃貸サイクルは、単身者用ワンルームマンションの場合、2年~4年と言われています。

平均で3年に一度入居者が入れ替わる計算になりますが、賃貸は「貸す→退去する→貸す」と言う単純なものではないと私は考えています。

入居者の入れ替え時には、「退去時の修繕費用」や「募集時の広告費用」がどうしても発生してしまいますが、

もし、入居者が”愛着をもって住んでくれた”場合、

①退去時の費用が抑えられる

②本来考えていた入居年数以上に入居してくれる

上記2点を享受することができる可能性があります。

借りてくれたお部屋に、愛着をもってもらうことによって、「綺麗」に使ってもらうことができ、

住みやすいお部屋と感じてもらえれば、一般的な居住年数よりも「長く」住んでもらえますから、投資効率はグンと上昇します。

 

 

愛着をもって長く住んでもらうために

閑散期の入れ替わり時期や、周辺に競走物件がある場合は、立地を重視して購入した物件でも何かしらのアクションをしないと賃貸付けに苦労する場合があります。

しかし、本業がある中で不動産投資をされている方は、そこに注力することがなかなか難しいかもしれませんが、ひとつふたつ手を加えることで、

他の部屋とはひと味違う差別化を図ることが可能になります。

 

最近の流行りでいうと、

・入居者が「自分好み」のお部屋にレイアウトできる

・家具付きで賃貸、消耗品を入居時にプレゼント

・入居者のみが利用できる優待サービス etc…

などがありますが、他ではない自分プレミアムが実現する事によって、愛着をもってもらえるかもしれませんし、賃料のバリューアップも見込めるのではないでしょうか。

管理会社と協力して行えることや、ご自身にてひと手間加えられることはあると思います。

今後の不動産投資ライフのヒントになれば幸いです。

 

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