不動産投資で脱サラできる?開業方法や失敗するケースは?

公開日2020/09/10
更新日2021/07/31

不動産投資で脱サラできる?


不動産投資は、満室経営を維持できた場合、不労所得に近い性質を持ちます。
そのため、「不動産投資で脱サラしたい!」と考えているサラリーマンも多いのではないでしょうか。
しかし、不動産投資で脱サラするには、当然ながら注意点も存在しています。
そこで今回は、不動産投資で脱サラに失敗するケースと、成功するための開業方法について、紹介していきます。
 

不動産投資で脱サラは可能だが、注意も必要


結論として、不動産投資で脱サラすることは可能です。
実際に、大手不動産仲介サイトや個人のブログを見てみると、脱サラして不動産投資専業になったという人は少なくありません。
しかし、脱サラして不動産投資専業になることは、必ずしも良いとは限りません。
というのも、サラリーマンとして働き続けながら不動産投資をすることで、得られるメリットがあるのです。
例としては、「融資が受けやすくなる」「給与所得という固定収入が毎月入ってくる」「社会保険料などを会社側で負担してくれる」「福利厚生でさまざまな恩恵をうけられる」などが挙げられます。
そのため、不動産投資で脱サラするには、よく考えてから実行する必要があります。
 

脱サラして失敗するケース4選


脱サラして不動産投資をして失敗というケースは、少なくありません。
ここからは、具体的に不動産投資で脱サラして失敗するケースを紹介していきます。
脱サラして失敗する代表的なケースは、下記の4つです。
・給料と同じ程度稼げたから脱サラする
・ワンルームマンション投資で脱サラする
・脱サラしてから融資が通過しにくくなった
・リスク管理ができておらず、収入が急落した
 

給料と同じ程度稼げたから脱サラする

サラリーマンとして働くことには、給料面が安定している他にも、メリットが多く存在しています。
代表的なメリットとして挙げられるのが、社会保険料です。
サラリーマンは、努めている会社に社会保険料の多くを負担してもらっています。
例えば、健康保険料と厚生年金保険料は会社と従業員で50%ずつ負担、労災保険料については全額が会社負担となっています。
社会保険料は、全額合せると年収の約15~16%程度を会社側が負担しています。
もし、脱サラした場合、社会保険料は全額自分で支払わなければなりません。
つまり、給料と同じ程度稼げたからといって脱サラしても、実質的な手取りは少なくなってしまうのです。
サラリーマンと同じ手取り収入にするためには、少なくても給料よりも20%は多く稼ぐ必要があります。
また、退職金がある会社に勤めている場合、将来もらえる退職金についても忘れてはなりません。
退職金は、勤続年数が多くなればなるほど、増えていくのが一般的です。
10年以下の勤務年数では、少額しかもらえないというケースも少なくありません。
そのため、脱サラすると、将来もらえるはずだった退職金が大幅に減額されるということになります。
定年まで勤め上げたときの退職金と、現在辞めたときの退職金の金額は、比較しておいた方が良いでしょう。
上記の他にも、サラリーマンには「福利厚生」「有給休暇」など、目に見えないメリットがたくさんあります。
このようなメリットに気付かず、脱サラしてから「サラリーマンの方が良かった」と感じる人や、「脱サラして生活が苦しくなった」という人もいるのです。
脱サラするのであれば、サラリーマンとして働くことのメリットについても考えておきましょう。
 

新築ワンルームマンション投資で脱サラする

新築ワンルームマンション投資をメインとして脱サラするのも、失敗しやすいケースの一つ。
新築ワンルームマンションは購入した瞬間に中古となり、2割程度価値が下がるともいわれており、他の間取りよりも割高な物件となります。
また、新築で購入したときは、物件の状態が良く人気も高いため、高額な家賃で入居付できる可能性も高いです。
しかし、物件が古くなってくる5年後や10年後も、新築同様に入居付けできるかと問われると、必ずしもそうではありません。
物件が古くなってくると、家賃を下げる必要があったり、入居付が思うようにできなくなったりします。
収入が減少している一方で、金融機関へのローンの返済は新築のときと同様にしなければいけません。
そのため、キャッシュフローが厳しくなり、最悪の場合、物件を手放さなければならない状況になってしまうのです。
新築ワンルームマンション投資は、最初うまくいっていても、数年後は経営が厳しくなる可能性もあります。
そのため、新築ワンルームマンション投資を主体としている不動産投資家の場合、脱サラはやめておいた方が良いでしょう。
 

脱サラしてから融資が通過しにくくなった

脱サラして融資が通過しにくくなり、規模を拡大できなくなったというのも代表的な失敗例です。
サラリーマンは自営業と異なり、毎月安定的に収入が入ってくるため、金融機関側は万が一不動産投資が上手くいかない場合でも、給料の方から補てんできると考えて融資をしています。
しかし、もしサラリーマンとしての収入がなくなった場合、不動産投資で上手くいかなくなったときの補てんができなくなります。
そのため、金融機関はリスクを回避して、融資に慎重になる傾向にあるのです。
不動産投資でしっかり収入が確保できることをアピールできるようになるまでは、脱サラをせずに兼業で不動産投資を続けることをオススメします。
 

リスク管理ができておらず、収入が急落した

不動産投資には、さまざまなリスクが存在します。
空室リスクや家賃の下落リスク、災害リスクの対策を事前にしておらず、突然のリスク対応に伴い、発生する予想外の出費により、急に収入が急落することも少なくありません。
最初は上手くいっていたものの、のちに収入が急落し、生活が苦しくなったというのも代表的な失敗例といえるでしょう。
脱サラする前に、火災保険へ加入したり、修繕のための積立金を貯めるなどして、あらゆるリスクに対応できるようにしておくことをおすすめします。
 

脱サラするための不動産投資開業方法


ここまで紹介してきたように、不動産投資では脱サラして失敗するケースも少なくありません。
しかし、しっかりとした手順を踏めば、不動産投資で脱サラができる可能性もあります。
脱サラするための不動産投資開業方法は、下記の手順で進めていくことをオススメします。
1.法人を設立する
2.妻や親族を法人の代表にする
3.戸数の多いアパート経営を中心とする
4.キャッシュフローで1,000万円のプラスにする
5.収入源を複数作る
 

法人を設立する

不動産投資で脱サラしたいのであれば、個人事業主では融資の上限に限界があり、規模を拡大するのが難しいため、法人を設立する必要があります。
法人であれば融資枠の上限はありませんし、規模を拡大しやすい・事業を売りやすいなどのメリットも存在します。
法人は、主に「株式会社」「合同会社」の2つのどちらかを選択することになります。
最終的に、会社ごとの売却を考えている場合は、株式会社を設立した方が良いでしょう。
一方で、設立費用や維持費用は合同会社の方が安いため、少しでも費用を抑えたいということであれば、合同会社の設立をオススメします。
 

妻や親族を法人の代表にする

副業禁止の会社で働いているのであれば、妻や親族を法人の代表にするという方法があります。
自分自身が法人の代表になってしまうと、登記簿謄本に自分の名前が代表者として掲載されてしまいます。
そのため、万が一会社に見つかってしまった場合、副業として追及される可能性が高いです。
さらに自分が法人代表者の場合、社会保険の関係で会社に副業をしていることが発覚してしまうため、役員報酬も受け取ることができません。
一方で、妻や親族を法人の代表にすると自分の名前は掲載されないため、副業について追及されることはないと言えるでしょう。
また、妻や親族の名前で役員報酬を受け取ることができますので、資金的にも柔軟性がある方法だと言えます。
 

戸数の多い中古アパート経営を中心とする

中古アパート経営は利回りが高くなりやすく、価格帯も手ごろなケースが多いです。
1〜2部屋退去したとしても、他の部屋が埋まってさえいれば収益をカバーできるため、いきなり収益がゼロになる可能性も低く、安定性も高いと言えます。
戸建やワンルームマンションの場合、戸数が1つしかないため、規模を拡大しにくく、脱サラするための不動産投資には適していません。
また、新築アパートは利回りが低く、価格帯も高くなりやすいため、収益を拡大させにくいです。
そのため、脱サラするための収益物件としては、中古アパートが適していると言えるでしょう。
 

キャッシュフローで1,000万円のプラスにする

国税庁の民間給与実態調査によると、平成30年の日本人の平均給与は441万円とのこと。
自営業の場合、社会保険料の負担が増えることから、少なくとも”平均給与分は稼がなければならない”と言えます。
そのため、脱サラするための生活費としては、最低でも500万円は確保することをおすすめします。
また、不動産投資では将来の老朽化リスクや空室リスク、物件の買い替えのために、資金の積み立てをしておく必要があります。
物件の数や戸数、築年数によって必要な金額は異なりますが、こちらも最低500万円以上なければ、将来起こりうるリスクに対応できない可能性があります。
したがって、生活費500万円+将来の経営費500万円が、脱サラに最低限必要な利益の目安だと言えるでしょう。
注意すべき点は家賃年収ではなく、キャッシュフローで1,000万円のプラスが必要となるという点です。
いくら家賃年収が1,000万円あっても、ローンの返済で600万円が必要となる場合、キャッシュフローは400万円となってしまいます。
400万円で、生活費や将来の経営費の全てを賄うのは難しいでしょう。
脱サラするときは自由に使えるお金、つまりキャッシュフローで1,000万円以上のプラスを目安にすると良いでしょう。
 

収入源を複数作る

脱サラをするのであれば、不動産投資がうまくいかなかったときに損失を埋めることができるため、不動産投資の他に収入源を作っておくのもオススメです。
不動産投資は様々なリスクがあるため、将来的に空室がでたり、賃料が下落したりと収益が急落することも少なくありません。
不動産投資以外でも収入減をつくっておき、将来のリスクをフォローできる体制を整えておくと良いでしょう。
 

計画的に脱サラすることが成功への近道

不動産投資専業での脱サラは計画的にしなければ、大きな失敗を招くこともあります。
兼業サラリーマンから脱サラして不動産投資専業になるのは簡単ですが、不動産投資専業から兼業サラリーマンに戻るのはなかなか難しいことです。
無計画に脱サラするのではなく、しっかりと計画を練った上で時間をかけ、規模の拡大や収入の安定など不動産投資での経営が安定し、将来の見通しがたってから行動することが、脱サラ成功への近道だと言えるでしょう。
 

不動産投資で脱サラできる?まとめ


今回は不動産投資で脱サラに失敗するケースと、成功するための開業方法について、解説してきました。
抑えておくべきポイントは、以下の4点です。
・不動産投資で脱サラは可能だが、計画的にしないと失敗することも
・サラリーマンでいることのメリットも考慮する
・脱サラして失敗するケースも少なくない
・キャッシュフローや経営が安定するまで脱サラはやめておこう
 
不動産投資で脱サラするのはデメリットも大きく、安易に脱サラして、失敗するケースも多くみられるのが現状です。
しかし、脱サラをする上でのポイントをしっかり抑えていれば、成功する可能性も高く、不労所得での生活も実現できるかもしれません。
現在、不動産投資をしながらサラリーマンとして働かれている方は、是非この記事を参考に、不動産投資で脱サラするメリットやデメリットについて、一度考えてみてはいかがでしょうか。

このコラムを書いている人

マンション経営ラボ 編集者

マンション経営ラボ 編集者

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