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不動産投資・アパート投資の失敗例


 

これから不動産投資にチャレンジしようとお考えの方も、すでに不動産投資を始めている方も、みなさん「成功するためのノウハウ」を求めているでしょう。そんなとき、不動産投資の成功事例を載せたハウツー本に手を伸ばす方もいるかもしれませんが、実際のところ、成功事例を穴が空くほど読んだとしてもそれほど役には立ちません。不動産投資を成功させたいなら「失敗例を知ること」が重要です。成功例より失敗例から学ぶことのほうが多く、同じ過ちを繰り返さないことが成功する近道になるからです。

 

もちろん失敗してしまった人も、成功するために不動産投資に挑戦したはずです。にもかかわらず、失敗してしまった原因はどこにあったのでしょうか? 今回は失敗例を通して、不動産投資における大切な教訓を学んでいきましょう。

 

■不動産投資の失敗例を5つ紹介

 

 

 ●不動産投資の失敗例01:ファミリーマンションの特性を理解せずに投資

Aさんは、一棟マンションを購入して不動産投資を始めようと考えていました。物件情報を探しているなかで迷ったのが、「単身者向けのマンションにするか、ファミリー向けのマンションにするか」ということでした。

 

最終的に、Aさんが購入したのはファミリー向けのマンション。単身者向けのマンションより家賃を高く設定できるので、より大きな収益が得られると考えたからです。

 

しかし、現実はまったく違いました。ファミリー向けのマンションは一棟あたりの戸数が少ないので、そのぶん入居する世帯数も少なくなります。逆に、戸数を多くとれる単身者向けの一棟マンションのほうが家賃収入が多くなるケースは少なくありません。また、ファミリー向けのマンションはそれぞれの住戸面積が広いので、退去したときの修繕費・リフォーム費もバカになりません。

 

結果的に、Aさんはマンション経営の採算がとれず、物件を手放すことになりました。

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 ●不動産投資の失敗例02:管理会社を軽視し目先のコスト削減に走る

Bさんは、単身者向けの一棟マンションを購入して不動産投資を始めました。当初、物件の管理は管理会社に任せていたので、毎月振り込まれる家賃を確認するだけで煩わしさは一切ありませんでした。

 

しかし、Bさんは徐々に「毎月、管理会社に支払う手数料がもったいない・・・」「この管理手数料がなければ、もっとキャッシュフローが良くなるのに・・・」と考えるようになりました。そして、マンション経営を始めて3年ほど経った頃、管理会社との契約を解約し、自分でマンション管理をすることにしたのです。

 

しかし、この決断は裏目に出ることになります。Bさんは「マンション管理なんて楽勝だろう」と高をくくっていましたが、それは大きな間違いでした。自分でマンション管理をするようになってまず驚かされたのは、入居者からの問い合わせやクレームの多さです。特に、クレーム対応は精神的にも大きな負担になっていきました。

 

それに加え、空室が出たときの入居者募集、退去時の原状回復・リフォーム工事、入退去にともなう事務手続きなど、雑務に忙殺されるようになりました。本業もあったので管理業務に時間を割けず、原状回復が遅れたり入居者募集が遅れたりして、それが空室を長引かせる原因に・・・。目先の管理手数料をケチったために、かえって高くついた失敗例だと言えるでしょう。

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 ●不動産投資の失敗例03:身の丈以上の投資をして後悔

Cさんは、父親の相続によってまとまった資金が手に入ったため、以前から興味のあった不動産投資に挑戦することにしました。「どうせ不動産投資をするならインパクトのある収益を得たい」と考え、ローンも利用して都心部にある新築の一棟マンションを購入しました。一棟マンションに投資したのは、建物だけでなく土地の所有権も手に入り、資産形成ができるのが魅力だったからです。

 

しかし、実際にマンション経営を始めてみると思うように入居者が集まりません。徐々に、家賃収入からローンを返済するのが苦しくなっていきました。不動産投資が初めてのCさんは有効な打開策を講じることもできないまま、精神的にも追い詰められていき、最終的にはマンションを手放すことに・・・。手元には数百万円の借金だけが残りました。不動産投資の初心者が、身の丈以上の投資をしたために失敗を招いた事例だと言えるでしょう。

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 ●不動産投資の失敗例04:表面利回りだけで判断して購入

Dさんは、表面利回りの高さに惹かれて、中古のワンルームマンションを購入しました。購入価格は800万円で月8万円の家賃収入を想定していたので、単純計算で表面利回りは12.0%。不動産業者から「こんな物件はしばらく出ませんよ」と言われ、購入を決断しました。

 

入居者もすぐに決まり、問題なく家賃収入を得られていましたが、思ったほどキャッシュフローが残りません。理由は明確で、想定以上に経費がかかっていたからでした。購入5年後には空室が出てマンション経営は赤字に・・・。「持っていても損になるだけ」と泣く泣く安価で売却したのでした。

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 ●不動産投資の失敗例05:現地調査に行かずに購入

Eさんの不動産投資歴は10年以上にお及び、ベテランとも言える領域です。地元の地方都市に区分マンションを数件保有していましたが、「都心にも物件を持ちたい」と考え、初めて都心のワンルームマンションを購入しました。それまでの経験とノウハウをもとに「この物件は駅近のわりに価格も安く、収益性も高そうだ」と考え、購入を決断しました。

 

自信を持って購入した物件でしたが、1年後に入居者が退去すると、空室がなかなか埋まりません。積極的に広告を出しましたが丸1年入居者は付かず、2年目の利回りは0%。やむを得ず家賃を下げたところ、新しい入居者が決まりましたが、その入居者も半年で退去して再び空室に。Eさんは「物件に何か問題があるのだろうか・・・」と現地に行くことにしました。

 

現地を見たEさんは、購入前に現地調査に来なかったことを後悔しました。物件そのものには問題はありませんでしたが、立地に大きな問題があったのです。Eさんの購入した物件はたしかに駅近でしたが、商店街などで栄えているエリアとは駅を挟んで反対側にありました。しかも、駅を利用するためには踏切を渡る必要があり、この踏切が朝と夕方になかなか開きません。購入前に現地調査をする手間・時間を惜しんだことで、物件の弱点を見落としてしまった失敗例だと言えるでしょう。

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■不動産投資の失敗事例から学ぶ教訓


 

 ●不動産投資の失敗例01から得られる教訓

Aさんの失敗は、ファミリータイプの一棟マンションを選んだことに起因しています。同じ失敗を繰り返さないようにするには、ファミリータイプの一棟マンション投資と、単身者向けの一棟マンション投資の特徴を押さえておく必要があります。

 

ファミリー向け一棟マンション 単身者向け一棟マンション
間取り 2LDK、3LDK など ワンルーム、1K など
一棟の戸数 少ない 多い
敷金・礼金 高い 安い
入退去(出入り) 少ない 多い

 

まず間取りですが、ファミリータイプは2LDK、3LDKなど部屋数が多いのが特徴です。それぞれの部屋も比較的広いので、そのぶん一棟全体で見ると戸数は少なくなります。一方、単身者向けマンションの間取りはワンルームや1Kが主流で、比較的狭い物件が多いです。そのため、一棟全体で見ると戸数は多くなります。

 

ファミリー向けマンションの1戸あたりの床面積は、単身者向けマンションに換算すると2~3戸分に相当します。総床面積が同じマンションを前提にすると、ファミリータイプなら全10戸だとしても、単身者向けなら全20~30戸と、単身者向けのほうが多くの戸数を設けられるわけです。家賃収入においても、単身者向けのマンションなら20~30世帯から家賃収入を得られますが、ファミリータイプの場合、10世帯分の家賃収入しか得られません。

 

「でも、ファミリータイプのほうが家賃は高いでしょ?」と思う方もいらっしゃるでしょう。たしかに、単身者向けのマンションよりファミリー向けのマンションのほうが家賃は高くなりますが、それでも2~3倍になるわけではありません。同じ規模のマンションで考えた場合、ファミリー向けと単身者向けでは、たとえば以下のような差が生まれます。

 

 

 

ファミリー向け一棟マンション 単身者向け一棟マンション
一棟の戸数 10戸 20戸
1戸の家賃 12万円 7万円
月の家賃収入 120万円 140万円

 

  ▼ファミリー向けマンション投資は慎重に!
このように、家賃収入で比較するとファミリー向けマンションはトータルで低くなり、単身者向けマンションに比べると利回りが悪くなります。すべてのファミリー向けマンションに当てはまるわけではありませんが、ファミリータイプは一般的に大きな利回りは期待できないということは認識しておきましょう。

 

ファミリー向け投資マンションのメリットを挙げるとすれば、出入りが少ないことです。ファミリー層は単身者に比べると引っ越しをするケースが少なく、一度入居したら長く住んでくれます。そのため、空室リスクが低く、長期的に安定した収益が見込めます。

 

  ▼単身者向けマンションは利回りが良い!
単身者向けのマンションは1戸あたりの床面積が比較的狭いので、一棟あたりの戸数が多くなります。そのぶん入居者の数も多くなり、多くの家賃収入が期待できます。ファミリー向けマンションに比べると、格段に利回りが良いのがメリットです。

 

一方で、単身者は短期間で引っ越すことが多く、出入りが激しくなりがちです。そのため、クリーニングや入居者募集を休みなくおこなわなければいけません。また、条件の良い物件ならすぐに入居者が見つかりますが、条件の悪い物件では空室が長引いてしまうリスクがあります。

 

単身者向けのマンションは若い世代がターゲットになるので、「駅近」や「都心へのアクセス」など立地条件が重要になってきます。単身者向けマンション投資は立地条件が成否を分ける、ということはぜひ認識しておきましょう。

 

 ●不動産投資の失敗例02から得られる教訓

Bさんの失敗は、管理会社の役割を軽視したことに起因しています。
 

多くのオーナーは不動産投資を始めてから月日が経つほど、管理会社に支払う手数料がもったいないと感じるようになります。「管理会社って何やってるの?」「毎月、家賃から手数料を抜くだけで大した仕事はしていないでしょ?」と感じているオーナーもいるでしょう。

 

ネットで調べれば、オーナーが自ら投資物件を管理する「自主管理」に関する情報が転がっています。そのため、Bさんのように管理会社を切って、自主管理にシフトするオーナーも少なくありません。自主管理に切り替えれば、たしかに管理コストを削減できますが、その裏側には多くのデメリットがあるのも事実です。

 

  ▼自主管理のデメリット
自主管理に切り替えるということは、それまで管理会社に委託していた業務を全部自分で引き受けるということです。具体的には、入居者募集、家賃の授受、滞納時の催促、退去時のクリーニング、設備の修繕などの業務が挙げられます。

 

自主管理の最大のデメリットは、やはり手間と時間をとられることでしょう。たとえば、突発的な設備故障が発生したときなどは、急ぎで修理の手配をしなければいけません。サラリーマンオーナーの場合は、そもそも対応できない場合もあるでしょう。また、家賃の滞納があったらオーナー自ら催促する必要があり、最悪の場合、法的手段によって回収を図るケースも考えられます。

 

加えて、Bさんが苦労したようにクレーム対応も大変な仕事です。些細なことでケチをつけてくる入居者もおり、クレーム対応に慣れていないオーナーは精神的に疲れて果ててしまうことも多いようです。

 

  ▼不動産投資の成功のためには管理会社の力が欠かせない!
物件の管理くらい自分でできると思うかもしれませんが、これが意外と大変な仕事。多くのオーナーは音を上げることになるでしょう。

 

管理会社に不信感を抱いていたり管理費の削減を考えていたりするのなら、自主管理に切り替えるのではなく新たな管理業者を探すほうが賢明です。不動産管理コストを惜しむと、結局、オーナー自身が苦労することになってしまいます。

 

入居者募集にしても、契約手続きにしても、クレーム対応にしても、知識や経験が欠かせません。不動産投資を継続していくうえでは、「いかに優良な管理会社と付き合うか」が重要なポイントになってきます。

 

 ●不動産投資の失敗例03から得られる教訓

Cさんの失敗は、身の丈に合わない不動産投資をしたことに起因しています。

 

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資だと言われますが、そのなかでも一棟マンション投資は趣が異なり、「ハイリスク・ハイリターン」の部類に入ってきます。特に、不動産投資が初めての方がいきなり新築の一棟マンションを購入するのはリスクが高いと言わざるを得ません。

 

たとえ一棟マンションを購入できる経済的な余裕があったとしても、最初の不動産投資はワンルームなど、小規模な物件から始めるのが鉄則です。投資経験を重ね、知識を蓄え、不動産投資の要点がつかめてきてから、一棟マンションなどの大きな投資にチャレンジすべきでしょう。

 

  ▼初心者におすすめの物件とは?
不動産投資の初心者の方におすすめなのは、中古の区分マンションです。数百万円代から購入できるので、複数の物件に投資するなど、リスクを分散しながら経験を重ねるのもいいでしょう。また、空室保証(家賃保証)が付いた物件もおすすめです。

 

Cさんのように背伸びをして身の丈以上の投資をすると、最悪の場合、資産をすべて失うことになりかねません。初心者の方がスムーズに不動産投資をスタートするには、できるだけリスクの低い物件を見極めることが重要です。

 

 ●不動産投資の失敗例04から得られる教訓

Dさんの失敗は、不動産経営にかかる経費の見積もりが甘かったことに起因しています。

 

「利回りが高い物件=収益性の高い物件」であることに間違いはありませんが、表面利回りはあまりあてになりません。投資物件を選ぶときは、表面利回りではなく経費を差し引いて計算する実質利回りに注目すべきです。不動産経営をしていくうえで必要な経費としては、管理費、修繕費、固定資産税、都市計画税、火災保険料、地震保険料などが挙げられます。

 

ただし、不動産経営にかかる経費は、実際に購入して運営してみないと分からない部分も多く、実質利回りはあくまでも予想の数値でしかありません。そのため、いかに現実に近いラインで予想できるかが重要になってきます。この予想がどんぶり勘定だと、Dさんのように失敗してしまいます。

 

  ▼たとえ表面利回りが高くても・・・
たとえば、ローンを利用して7,500万円の一棟マンションを購入したとしましょう。月50万円(年間600万円)の家賃収入を見込んでいる場合、表面利回りは8.0%です。しかし、経費が年間で230万円かかったとします。この場合、実質利回りは4.9%になります。仮に、家賃収入の半分をローンの返済に充てるとすると、手元に残るのは年間で70万円。空室が出れば、たちまち不動産経営は赤字に転落してしまうでしょう。

 

購入後にかかる経費を考慮せずに、「販売価格が安いから」「高利回りだから」という理由だけで投資用不動産を購入すると後悔することになってしまいます。安定した家賃収入を得るには、実質利回りをできるだけ正確に算出するとともに、ある程度の空室を見込んだうえで収支をシミュレーションしておくことが大切です。

 

 ●不動産投資の失敗例05から得られる教訓

上述したEさんの失敗は、購入前に現地調査に行かなかったことに起因しています。

 

Eさんは主にインターネット上の情報と、不動産業者の担当者から仕入れた情報をもとに物件購入を決めました。現地調査に行かなかった理由は、単純に遠かったということだけではありません。Eさんは不動産投資経験が長く、ある程度の成功を収めていたため、「わざわざ物件を見に行かなくてもネット上の情報で判断できる」という自信があったのです。しかし、現地調査に行かなかったことが完全に仇となってしまいました。

 

  ▼現地調査に行かなければ分からないこと
駅からの距離や床面積、間取りや設備、近隣の施設などはインターネットの物件情報を見れば把握できます。しかし、Eさんが購入した物件のように、「駅から近いけど、栄えている出口の反対側にあること」「駅を利用するには一度、踏切を渡る必要があること」「朝や夕方の時間帯は踏切がなかなか開かず、待たされることが多いこと」などは、現地に行かなければ分かりません。

 

それ以外にも、「駅の自転車置き場が狭いこと」「深夜まで営業している飲み屋が多く、治安が悪いこと」「道幅が狭く、ベビーカーや子ども連れだと歩きにくいこと」「近所に新しいマンションが建築されていること」などは、実際に物件周辺を歩いてみないと把握できないことです。

 

このように、不動産の物件情報は、インターネット上の情報だけでは分からないこともたくさんあります。インターネット上では魅力的に見える物件でも、現地調査をしなかったがために「家賃収入が見込みを大きく下回った」「家賃を下げざるを得なかった」という失敗につながってしまう例は少なくありません。

 

もし、Eさんが現地調査に行っていれば、そもそも購入しないという判断ができた可能性もあるでしょう。最近はGoogle Mapなどで周辺環境をチェックすることもできますが、不動産投資をする際は可能な限り現地調査に行くことをおすすめします。

 

■不動産投資のよくある失敗・NG事項

 

 

不動産投資で「これをすると失敗のリスクが高い」という、主なNG事項をご紹介します。

 

 ●不動産投資のNG:需要のない物件を選ぶ

不動産投資をするにあたっては、投資物件の需要を見極めることが重要です。これは至って当たり前のことですが、決して簡単なことではなく、ベテランの投資家でも見誤ってしまうことがあります。需要を見極めるうえでは、以下の点を意識するようにしましょう。

 

  ▼立地の需要を図ろう
空室が発生して家賃収入が減少すれば、やがて不動産投資は破綻してしまいます。物件選びでは、やはりそのエリアの賃貸需要を把握することが不可欠です。

 

一般論になりますが、需要が高いのは人口・世帯数が増加しているエリアです。そうなると当然、都市部のほうが高い需要が見込めます。市区町村の人口や駅の利用者数などをチェックして、長期的に人口が増加しているエリアを選ぶようにしましょう。逆に、過疎化が進んでいるエリアは空室リスクも高くなります。長期的に人口が減少しているエリアの物件は避けたほうがいいでしょう。

 

だからと言って、「地方の不動産投資はNG」というわけではありません。地方の物件は、都心部の物件に比べ大幅に安く購入できます。当然、家賃相場も安くなりますが、物件価格の差ほど家賃相場が下がるわけではありません。どういうことかと言うと、たとえば都心で2,000万円の物件でも、地方であれば同等の物件を1,000万円で購入できたりします。そして、都心では2,000万円の物件を家賃10万円で賃貸しますが、地方では1,000万円の物件を家賃5万円ではなく、7万円くらいで賃貸するといったイメージです。このように、地方には高い利回りが期待できる物件も数多くあります。

 

  ▼需要の変化を察知しよう
不動産投資を成功させるには、需要の変化を敏感に感じとることも大切です。たとえば昨今は、働き方改革の推進や新型コロナウイルスの流行によって、テレワーク、リモートワークが急速に拡大しています。

 

従来は、会社の近くに住む「職住近接」を求める人が大半でしたが、テレワーク、リモートワークによって会社に行く必要がなくなれば、会社へのアクセスよりも、「広いこと」「安いこと」「自然が豊かなこと」「子育てしやすいこと」などを重視する人も増えてくるはずです。このような需要の移り変わりを敏感に捉え、今後需要が高まりそうな立地を予測することも重要です。

 

  ▼物件としての需要を図ろう
上述のとおり、都心部はたしかに賃貸需要が見込めますが、供給量も多いため競争が激しくなりがちです。供給過剰になっているエリアもあるので、特定の物件に目星をつけたら、必ず周辺にある競合物件や建設予定物件の調査をおこないましょう。人気のエリアでは、「道を挟んで向かい側に新築マンションが建てられる」というケースも珍しくなく、そうなると入居者を奪われる可能性も高くなります。

 

競合物件が多いエリアで物件を探す場合は、物件そのものの競争力を見極めなければいけません。競争力を見極めるときは、シンプルに「自分がその物件にどれだけ魅力を感じるか?」をモノサシにするのがいいでしょう。「設備が新しい」「収納が広い」「水回りがきれい」「間取りが使いやすい」「日当たりが良い」など、自分の基準で採点してみましょう。高得点の物件なら魅力が多く、借り手が見つかる可能性も高いと言えます。

 

設備に関しては年々進化を遂げており、最新の設備が導入されている物件はやはり競争力が高くなります。その物件を見極めるためには、「今、どんな設備が人気があるのか?」を知っておかなければいけません。たとえば、「モニター付きインターホン」「浴室乾燥」「宅配ボックス」などは、少し前までは付いている物件のほうが少なかったのに、最近は付いていて当たり前の設備になっています。最近の傾向としては、「スマートロック」「スマートリモコン」「ネットワークカメラ」などのIoT設備が注目されています。

 

  ▼環境・状況が変わるリスクを想定しよう
不動産投資は、長きにわたって安定した家賃収入を得ることを目指す投資です。そのため、長期的な視野を持つことが重要になってきます。今は需要が安定している立地でも、3年後、5年後、10年後に今と変わらない環境があるとは限りません。

 

分かりやすい例では、商業施設の閉鎖や大学・企業の移転などが挙げられます。近くにショッピングモールや大学・企業がある物件はそれだけで大きなアドバンテージになりますが、それらが移転・閉鎖してしまうと、物件の競争力はたちまち失われてしまいます。「入居者が退去して空室が埋まらない」という最悪の状況に陥る可能性もあるでしょう。

 

不動産を取り巻く環境は日々変化しています。投資物件を探すときは、「将来的にどんな変化が予想できるか?」「発展の可能性はあるか?」「現在の好条件が失われる可能性はないか?」といったことも考えるようにしましょう。

 

 ●不動産投資のNG:違法建築の物件を選ぶ

不動産投資では、法令の基準に違反している、いわゆる「違法建築」の物件は避けるべきです。違法建築とは、たとえば建ぺい率や容積率をオーバーしていたり、防災設備が備え付けられていなかったりして、建築基準法や都市計画法、消防法に違反している物件ことを言います。「そんな物件があるの?」と思われるかもしれませんが、意外と多く流通しているのが現状です。

 

違法建築の物件は安全面で不安があるだけでなく、金融機関の融資を受けにくく、融資を受けられたとしても金利が高くなります。また、売却しようと思っても買い手が見つかりにくいです。不動産投資の対象とするには、いろいろな意味でリスクが高いと言えるでしょう。

 

不自然に高利回りで低価格の投資不動産があったら、違法建築を疑ったほうがいいでしょう。分かりやすい判断基準は、「確認済証」があるかどうか。確認済証がない物件には手を出さないのが賢明です。

 

 ●不動産投資のNG:事故物件を選ぶ

事故物件とは、過去に事故や事件・トラブルなどが発生した物件のこと。具体的には、自殺や殺人、孤独死や事故死などがあった物件です。物件そのものの性能・機能に問題はありませんが、次に住む人が心理的な抵抗や嫌悪感を覚えることから、「心理的瑕疵物件」とも言われます。

 

事故物件の所有者は、入居者や買主に事故物件であることを告知する義務があります。そのため、入居付けする際も売却する際もかなりハードルが高くなります。投資物件として向かないのは言うまでもありません。告知義務が守られないケースもあるようなので、気になる場合は事故物件情報サイトなどで調べておくといいでしょう。

 

■まとめ

 

 

誤解を恐れずに言えば、不動産投資に必勝法などありません。必勝法が存在するなら、すべてのオーナーが儲かってしまいます。不動産投資を成功させる近道があるとすれば、それは本記事で解説したような失敗例を知っておくことでしょう。

 

不動産投資では、多くの人が物件探しに腐心しますが、良い物件を見極めるには経験豊富な不動産会社のアドバイスが欠かせません。

 

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マンション経営ラボ 編集者
投稿者マンション経営ラボ 編集者
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