本当にサブリース契約が必要ですか?

公開日2022/03/20
更新日2022/03/17


所有の物件を、サブリース契約で任されている方も多いでしょう。
サブリース契約は空室時でも家賃が入ってくることが一番の魅力ですが、販売会社からサブリース契約ありきで購入を勧められて、勧められるがまま任せている方も多いはず。
サブリース契約のデメリットは、管理会社が入居者へ貸している賃料の90%前後での保証が一般的で、どうしても相場より低い保証賃料になることです。
 
また、サブリース契約を解除できないトラブルが急増している点もデメリットと言えるでしょう。
売却時や収支を見直すためにサブリース契約の解除を希望しても応じてもらえないばかりか、解除する際に高額な違約金を請求されるケースが増えています。(保証賃料の6か月分など)

いつの間にか解除できなくなっている!

営業として仲介業務を行うなかで、半年前まで解約に応じていた管理会社でも突然解約に応じなくなるケースがここ数年でかなり増加している印象です。
オーナーは解除できる認識であっても、管理会社へ確認したら解除には応じてもらえないというケースもざらにあります。
「解除できると管理会社から言われている!」とオーナーが管理会社へ訴えかけたとしても『会社の方針が変わった』『会社の決まりなので』と断られてしまいます。
 
サブリース会社も当然利益を求めているので、例えオーナーからの依頼だとしても、会社の方針が変わってしまえば突然対応しなくなってしまうのです。

サブリースを解除した方が高く売れる

ワンルームマンションは投資用商品なので、誰だって売る時は1円でも高く売りたいと思うものです。
 
サブリースは冒頭でも伝えたように、基本的に入居者へ貸している金額の90%前後で保証されています。
家賃が10万円取れている部屋で考えると、保証賃料は9万円です。10万円の収益がある商品と9万円の収益がある商品では売れる金額が変わり、当然10万円の収益がある部屋の方が高い金額で売買が成立する可能性が高くなります。

収益が最大化できるような運用を

オーナーとしては、サブリース契約を解除できず、いざ売却を行う際に思うような金額で売却できない状況に陥る前に手を打っておきたいもの。
駅近・周辺に物件数が少ないなど、競争力のある物件であれば解除して業務委託契約に切り替えるなどの手を打っておいた方が、売却の時に有利な状況になります。
 
なんとなくサブリース契約を結んでいるのであれば、一度自分の所有している物件が賃貸に困ってしまうようなエリアに建っているのかを考えてみてもいいかもしれません。
お金を出して購入している物件なので、しがらみに縛られない状況を作って満足できる運用・売却ができるよう、見直してみてくださいね。

このコラムを書いている人

計良 優尚

計良 優尚

1992年生まれ 佐渡島育ち 賃貸経営管理士 東海大学卒業後、2015年4月よりフォースグループで新卒採用一号生として入社。 お客様のご要望に最大限お応えできますように、誠心誠意お手伝いさせていただきます。

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