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不動産投資コラム

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~ワンルームが高く売れる3つのタイミング~

もし不動産の売却をお考えであれば「高く売りたい」と考えるのが当たり前かと思います。今まで700戸以上の売買仲介に携わりましたが「なるべく安く売ってくれ」とご依頼を頂いたことはまだありません(笑)今回のコラムでは投資用ワンルームが高く売れた、また高く売れるであろうタイミングについて3つ纏めます。

 

1.修繕積立金が新築時から値上がりしていない

投資用ワンルームが売買される相場はいわゆるNET利回りで大きく上下します。一般的に修繕積立金は新築後5年から10年程度に大規模修繕へ向けた値上げ議案が上程されます。その議案の決議には過半数の賛成が必要です。よくある例を挙げると新築時に修繕積立金1,600円で設定されているマンションで総戸数が30~50戸の物件ですと3倍の4,800円に値上がりします。月額での差異は3,200円ですが、投資用マンションの売買価格相場に換算すると70万~100万円程度変わってきますのでまだ修繕積立金の値上げが決定していない物件は売り時感が強いです。

 

2.入居者が6年以上変わっていない

入居年数が長ければ現在の賃料相場よりも若干高く契約している場合が多いです。且つ物件所在地が東京都の場合は賃貸住宅紛争防止条例(いわゆる東京ルール)によってざっくり言うと長く住んでくれた入居者さんに負担していただける原状回復費用割合は少なくなってしまうのが一般的です。例えば長く住んでくれていることで直近賃料相場よりも3,000円程高いのであれば売買相場が70万~100万上がり、長く住んでくれていた入居者さんが退去してしまうと発生する原状回復費用が30万ほどと想定すると、長く住んでくれている入居者さんが退去する前に売却すれば正味100万~130万得になると考えられます。

 

3.サブリース契約(家賃保証契約)が終了した、もしくは終了する

最近の傾向として新築購入時から5年間ないし6年間の家賃保証契約が付帯した投資用マンションが多くなっています。サブリース契約中ですと賃料相場の85%~95%程度で契約されている為、仮に賃料相場97,000円の物件であればサブリース金額は高くても92,150円となります。その差異4,850円ですが、もしサブリース契約が解除されて97,000円で賃貸付けが出来れば売買相場は80万~120万円上がります。

 

上記3つが同時に当てはまるタイミングだった場合・・近隣相場が2000万円程の物件が2300万近くで売れることも稀によくあるわけです。結構すごい差だと思いませんか?もしご所有の物件が上記の2つ以上あてはまるようでしたら一度高額売却を狙ってみることをおススメしますし逆に購入を考えている物件が2つ以上あてはまるなら高値掴みになってしまう可能性も高いので一度ふみとどまるのが良いかもしれません。

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