アパート投資・不動産投資の失敗例

これから不動産投資に挑戦しようとお考えの方や、現在不動産投資を行なっている方。成功するためのノウハウを知りたいと思いませんか？

本屋に行くと不動産投資の成功例を載せたハウツー本が多数ありますが、失敗した人の話を載せた書籍はほとんどありません。しかし不動産投資に失敗した人も成功することを夢見て、リスクを払い不動産投資に挑戦したはずです。

それにも関わらず失敗してしまった人。では成功した人、失敗した人の境目はどこにあったのでしょうか？

今回は失敗例を学ぶことで、成功する不動産投資について考えていきましょう。失敗例から私たちが学ぶことは多数あり、同じ過ちを繰り返さないことが成功する近道だと言えます。

 

 

ファミリータイプマンションの見えない落とし穴

失敗例１）

「マンションを一棟購入しようと物件を探していた時に、マンションには大きく分けてファミリータイプとワンルームがあることを知りました。どちらにすればいいかと迷いましたが、より大きな利益が得られると思い、ファミリータイプを購入しました。家賃収入を期待していたのですが、ファミリータイプは、１部屋、１部屋が大きい分リフォーム代がかさみますし、住宅数が少ないので家賃収入も思ったより期待できませんでした。」

この失敗を踏まえマンション一棟を購入する場合は、ファミリータイプとワンルーム、どちらのタイプが良いのか見ていきましょう。

ファミリータイプとワンルームの違い

	ファミリータイプ	ワンルーム
部屋数	少ない	多い
敷金・礼金など	大きい	少ない
出入り	少ない	多い

ファミリータイプは間取りが多く、一部屋一部屋が広いので、その分マンション全体における部屋数は少なくなります。家庭のある人はなかなか引っ越しもしないので、出入りも激しくありません。賃貸物件の場合は、出入りが少ない方が安定的な利益が見込めます。

一方でファミリータイプは入居時に必要な出費（敷金・礼金など）が大きいからといって、家賃も同じように高いとはいきません。

例えば１家族の住居のスペースに、単身であれば、２、３分の居住スペースを作ることができます。

そのため単身であれば家賃は２、３人分徴収することができます。同じようにファミリータイプでも家賃を２、３人分徴収できるかと言えばそうはいきません。２、３人分のスペースを取っていたとしても、１家族分の家賃しか徴収できないので家賃収入だけで比較するとファミリータイプの方が損をしてしまうのです。利回りはファミリータイプの方が圧倒的に悪いです。

ファミリータイプのマンション→賃貸では避けるべきで、購入では選ぶべき

ワンルームマンションは一部屋の居住スペースが小さくて良いので、その分部屋数を沢山取ることができ、入居者の数を増やすことができます。入居者が多いと家賃を多く回収でき、ファミリータイプに比べると利回りが良いです。しかし単身世帯は出入りが激しく、入居者募集を休みなく行わなくてはいけないこともあります。

好立地のマンションであれば入居者も集めやすいですが、交通の便の悪いマンションであれば入居者を集めるのは難しいです。ワンルームマンションの入居者は、若い世代がメインなので立地が大事なポイントです。

ワンルームマンション→立地が成功か失敗か決める大きなカギとなる

 

 

不動産会社の役割を軽視し、目先の手数料のみを考える

失敗例２）

「ファミリー向けに賃貸マンションを購入。管理は不動産管理会社に全て任せていたので、家賃が毎月振り込まれるだけで煩わしさは、一切ありませんでした。しかしいつしかこの管理会社に毎月支払う手数料がもったいないと感じるようになり、管理会社の説得を押し切り、自分で管理することに決めました。大した手間ではないであろうと、高をくくっていたのが大きな間違い。実際には入居者からのクレーム処理。入居者募集。入居者の入れ替わりの度にかかるリフォーム代など、日頃の雑務の多さや出費に驚きました。こんなことなら、一般管理にしなければ良かったです。入居者も以前のように第三者ではなく、直接オーナーに苦情を入れることができるので、なんでもないことでもケチをつけてくるようになりました。管理会社との付き合いは、長中期的に見ても非常に大切なポイントです。」

この経験談もよくある不動産投資における失敗談の一つです。年月が経てば経つほど、管理会社に支払う手数料を出し惜しむようになります。管理会社は毎月家賃から、手数料を引き抜くだけで、これといって何もしていないのではないかというと意外とそうでもありません。

クレーム対処から入居者募集。部屋のクリーニングまでありとあらゆることを代行してくれているのです。特に精神的に参るのがクレーム処理です。クレーム対応で心が病んでしまう人がいるほど、実際にクレーム処理をするのは精神的に疲れる作業です。今までクレーム処理をしたことがない方なら尚更、理不尽なクレームや話の通じない入居者に心身ともに疲れて果ててしまうでしょう。

自分で管理できると思うかもしれませんが、その自信は大抵の場合過信です。不動産会社に不信感を持っていたり、もっと安い管理費を希望しているのであれば、自分で管理しようとは考えず、新たな管理業者を探す方が賢明でしょう。

→不動産管理会社を信じ、欲をかかない

身の丈以上の投資はしない

失敗例３）

「不動産投資に前々から興味があり、遺産相続によりまとまった資金が手に入ったこともあり購入を決意しました。都内のマンション一棟を、半分は現金で半分はローンを組み購入しました。一棟買いは土地も建物も自分の物になり、資産形成ができることが魅力でした。しかし思うように入居者が集まらず、家賃収入からローンを返済して行くことが苦しくなってしまいました。この頃は精神的な余裕もなく、追い詰められていました。最終的には手放すことになり、手元には数百万円の負債だけが残りました。ワンルームタイプの不動産を行ってリスク分散をすれはよかったです。」

全くの初心者なのにハイリスク、ハイリターンの投資に手を出すのは、極めてリスキーです。最初は一部屋のみなど、少ない投資から初めていき、徐々に知識を増やしてから大きな投資を行うべきです。空室保証のある物件も初心者にはお勧めです。

身の丈以上の投資に手を出すと、最悪の場合資産を全て失ってしまうことにもなりかねません。ハイリターンの投資はそれだけハイリスクということを肝に銘じておきましょう。

→初めての不動産投資は家賃保証付き物件やローリスク物件を選ぼう