投資の大原則

不動産投資を行う上での目的は、皆さん様々です。しかし大きく分けると、皆さん共通して３つの目的を持っています。

一つ目は税金対策のため。二つ目は、家賃収入により安定的に不労収入を得るため。三つ目は売買によりお金を増やすためです。

今回は「売買によりお金を増やしたい」という目的に合わせた不動産投資について、ご紹介します。目的が違うと物件の選び方から運用の仕方まで全てが違うので、自分がどのような投資スタイルをとるのかまだ目的の定まっていない方は、目的をあらかじめ決めた上で投資を行いましょう。

キャピタルゲインでお金を増やす

不動産物件の売買でお金を増やすのではあれば、安く買って、高く売る。これだけのことです。

安く買って、高く売ることにより、利益を出すことをキャピタルゲインと言います。

反対に買った額面よりも安い価格でしか売れず、損を出すことを、キャピタルロスと言います。

不動産投資物件を探そうとすると、安い物件がゴロゴロと見つかります。安い物件を見つけるのはとても簡単ですが、その物件により高い値段を付け売るのは至難の技です。そのためこの投資法は、副業でできるものではありません。

キャピタルゲインで不動産投資を行うのであれば、専業で行いたい方。プロの投資家になりたい方向けです。不動産投資会社の方も、キャピタルゲインを狙った不動産投資を勧めてくる方はまずいません。それだけ難しい投資だと言えます。特に今の時代、キャピタルゲインを狙える物件は再生物件がほとんどです。またキャピタルゲインで儲けたという話は、市場価格高騰前に所有していた物件を売ったことで、利益を出したケースが大半です。

数ある安い物件の中で、お買い得物件なのかどうかを判断するためには、相場を知る必要があります。始めたばかりで相場観が身についていない方は、まず相場観を磨いていくことが大切です。

相場観が身についていない方であっても、良い不動産会社を見つけることができれば、お買い得物件を営業マンの方から紹介してもらえます。

次に購入した物件を、高く売るための方法です。買った価格以上で売らないと意味がありませんが、そのままの状態で高い値段で売れるケースは少ないです。お値打ち物件を掘り起こすことができれば、もちろん何をすることもなく、買った値段以上で売れますが、初めての不動産投資で、そこまでの強運を持ち合わせている方も少ないでしょう。そのため必要に応じて購入した物件にリフォームやリノベーションを施す必要があります。

近年の傾向としてユニットバスをリフォームし、トイレとお風呂を完全に分けただけで、高値で売ることができるようです。もちろんリフォームをして再販する場合は、購入額にリフォーム代、を上乗せし利益を考えていかなければいけません。

大切なポイントは「いつ売るか」

投資用に物件を買ったからといって、すぐに売る必要はありません。しばらく家賃収入を得て、頃合いをみて売るというのも、不動産物件売買投資のポイントの一つです。購入額と販売額が変わらない価格になってしまったとしても、家賃収入での蓄えがあるので、最終的には利益を出すことができます。しかしいつ売るのかという頃合いを見誤ってしまうと、安い価格でしか売れないばかりか、家賃収入でのプラス分を考えたとしても、損しかでないこともあります。物件自体に魅力がなくなってしまう前に、最適なタイミングで売り払うようにしましょう。相場を予測する能力をつけ、不動産売買を成功させましょう！

キャピタルロスを覚悟せよ

今勧めたい投資スタイルは、キャピタルロスを最小限にしながら、インカムゲインを狙う方法です。現在の市場価格高騰を考えると、キャピタルゲインを狙うのはかなり厳しいと言えます。

そのためある程度のキャピタルロスを考えても、インカムゲインで補うという考えのもと投資をすることをお勧めします。４〜６％の低利回りの物件であれば、借金もなかなか返済していくことができません。売りたくても売れず、インカムゲインも期待できないというのが一番最悪なパターンです。負の連鎖におちいることだけはならないように、購入前の下調べは十分すぎるほど行うことが大切です。