【初心者必見】不動産投資をはじめる時の注意点まとめ

公開日2020/06/09
更新日2021/07/31

不動産投資の不安とリスク


どんな投資をはじめる際にも、必ず注意点やリスクが存在します。
株式投資やFXなら元本割れや価格変動によるリスクが大きいこと、投資信託にはいくつかの手数料が必要になることなど、1つ1つ挙げればキリがありません。
もちろん、不動産投資も例外ではなく、営業マンにオススメされたからといった理由だけで投資物件を買うのは危険です。
最近では、不動産クラウドファンディングを筆頭に、気軽に不動産投資を始められるサービスが人気を集める一方、勉強不足で「不動産投資に失敗した!」と主張する人も増えています。
そのため、これから不動産投資をはじめるのであれば、初心者は必ず注意点やリスクを理解しておく必要があります。
ただ、何を注意すれば良いのか分からない場合が多いと思うので、今回は不動産投資をはじめる際に注意すべきポイントを紹介します。
 

不動産投資をはじめる際の注意点

表面利回りと実質利回りを意識しよう

不動産投資では、投資をした物件購入金額に対して、どの程度の利益が出るのかの割合として「利回り」という言葉を使います。
利回りは、(年間家賃収入÷物件価格)×100(%)で計算されます。
例えば、2000万円の物件を購入し、月の家賃を7万円で設定した場合に利回りは、(7万円×12ヵ月)÷2000万円)×100=4.2%となります。
この家賃収入と物件価格から計算された利回りを「表面利回り」と呼ぶのですが、表面利回りだけでは実際の利益を知ることができません。
それは、不動産投資に掛かる経費や税金などが考慮されていないためです。
不動産投資を行う際には、修繕費や保険、管理会社への委託料などの物件を維持管理するための費用が必要で、同時に不動産投資収益による税金も発生します。
これからの経費などを差し引かなければ、実際の利益を計算することはできないのです。
そして、不動産投資に必要な経費などを含めて計算した利回りを「実質利回り」と呼びます。
不動産投資初心者であれば、表面利回りだけではなく実質利回りも計算するようにしましょう。
 

無理なローンを利用していないか

不動産投資用の物件を購入するために、金融機関のローンを活用する場合があります。
自己資金で物件を購入できるに越したことはありませんが、不動産投資に挑戦するほとんどの人はローンを利用しています。
しかし、「現状でローンを借りても大丈夫なのか」「フルローンで借りてしまうのか」については、十分考慮しなければなりません。
ローンを借りるというのは、いわば借金をすることでもあり、現在の収入に対して無理な支出にならないかをきちんと計算する必要があります。
もちろん金融機関の低い金利だとしても、不動産投資用のローンは金利変動性が多いので、後々金利が上昇しているということもあります。
つまりローンの返済が増え、生活が厳しくなる可能性も0とは言い切れません。
決して生活を圧迫するようなローンは組まないように、不動産投資の前に十分なシュミレーションを行いましょう。
 

不動産会社の営業マンに流されないこと

不動産投資をはじめる際、多くの人が基本的に不動産会社経由で物件の購入などを進めていきます。
その際に営業マンとのやり取りが発生しますが、営業マンの言うことを全て鵜呑みにしてしまうのはあまりオススメできません。
全ての営業マンがそうだとは言えませんが、自分の成績を優先するあまり契約を急かしてきたり、デメリットを説明しなかったり、収支シミュレーションをわざと甘くする営業マンがいるのも事実。
「オススメ物件です」と営業マンから進められて買ったとしても、その責任は結果的に投資判断をした自分となります。
そのため、営業マンの言葉を全て信用するのではなく、自身も不動産投資に関する知識を身につけておきましょう。
 

不動産投資で発生するリスクを理解しておくこと

どうしても投資を行う際には、メリットである不労所得性や将来的な利益に目が行きがちですが、投資をするのであればきちんとリスクも理解しておかなければなりません。
不動産投資にも当然、発生する可能性があるリスクがあり、自然災害や物件老朽化などが挙げられます。
日本は、地震や大雨、土砂災害などの自然災害が多い国として知られています。
これらの災害は全て不動産投資に影響をしてくるため、災害によるリスクを想定した土地で物件を保有する必要があるのです。
雨が多い地域で、河川の近くや山の近くの物件を保有してしまうと、河川の氾濫や土砂災害に物件が巻き込まれてしまうかもしれません。
さらに、物件は年数が経てば経年劣化による破損、入居者の利用状況などによって修繕が必要となります。
いざリスクが発生した際に、事前に知って対策を立てておくのと、知らない状態で発生するのでは、事後の影響について大きく変わってきます。
そのため、事前に発生が予測されるリスクについてあらかじめ理解しておきましょう。
 

2つの利益を意識しておくこと

不動産等には、インカムゲインキャピタルゲインによる利益があります。
インカムゲインは、不動産経営による月々の家賃収入。
キャピタルゲインは、不動産の売却時に得られる利益です。
この2つの利益を当初から意識をしておくことで、不動産投資における利益を最大化させることもできるのです。
インカムゲインについては、物件の築年数が経つと新築時と同様の家賃では集客が難しくなるため、原則、年数につれて家賃を下げる必要があるでしょう。
キャピタルゲインに関しても、物件の築年数が経てば売却価格が下がりますが、地域や物件によっては需要によって購入時よりも価格が上がる可能性があります。
そのため、上手く2つの利益が最大となる時期に売却するなど、不動産投資はタイミングがとても大切。
インカムゲインとキャピタルゲインを意識しておけば、タイミングをうまく見極めることができるでしょう。
 

不動産投資をはじめるための準備


ここまで、不動産投資をはじめる際に注意すべきポイントを紹介してきました。
最終的に、不動産投資は全て自分の判断で行わなければなりません。
そのため、注意すべきポイントを押さえるためにも、不動産投資の知識についてはきちんと学んでおく必要があります。
物件を選ぶ際にも知識が無ければ営業マンの言うがままに購入してしまうかもしれませんし、現地の下見を行う際には何もない状態で行くのでは結果が大きく変わります。
面倒に思う人もいるかもしれませんが、不動産投資では覚えるべき知識がたくさんあるのです。
そしてここからは、初心者が不動産投資をはじめる前に、どのように知識を蓄えていけばいいのかを紹介していきます。
 

不動産投資セミナーに参加をしてみる

不動産知識に関する知識を学ぼうと、本やブログなどを見ている人も多いことでしょう。
最近ではYouTubeなどで動画による不動産投資の情報を発信する人も増えてきたので、動画でも効率的に学ぶことができます。
しかし、実際に不動産投資を行っている人や、プロと呼ばれるすでに利益を上げている人たちから直接学びたいのであれば、セミナーに参加することをオススメします。
不動産投資のセミナーでは、実際に不動産投資を行っているプロから直接話を聞ける上に、質問にも答えてもらえます。
また、不動産投資を何も知らない初心者から、戸建て物件投資専門のセミナー、複数投資を考えている人向けのセミナーまで、自分のレベルに合わせたものに参加をすることができます。
そして、セミナーの講師だけではなく参加者ともコミュニケーションを取ることで、すでに不動産投資を行っている人から情報を得ることもできるのです。
参加者のメリットが多いセミナーですが、最近では詐欺投資関連セミナーや高額なセミナーなのに内容が無いものなど、参加をしてはいけないセミナーもあるため、事前に必ず情報を集めて下調べはしておきましょう。
 

不動産投資の相談が出来る人を見つける

不動産投資初心者が、知識を蓄え成功させるために一番の近道としては、コンサルタントや師匠と呼べる投資家に教えてもらうことです。
不動産投資の成功者から教えてもらうということは、過去に成功をしてきた投資方法を教えてもらうことができたり、自分の投資が間違っていないのかを確認をしてもらうことができます。
気軽にはじめることができない不動産投資では、一番効率の良い勉強方法と言っても過言ではないでしょう。
自分の分からないポイントを直接教えてもらうことができ、問題が発生した際にもプロの目線でアドバイスを貰うことができます。
ただ、信頼できるコンサルタントや師匠を探すのが難しいという人も当然いるでしょう。
そんな時には、身近ですでに不動産投資を行って利益を得ている人や、セミナーで知り合った人などを頼るのも一つの手です。
初心者にとっては、不動産投資を行う際に相談ができる人がいると、知識を学んでいく上でも独学よりも効率的と言えます。
 

不動産投資は無理のない資金ではじめよう

不動産投資の知識を蓄え、注意すべきポイントを押さえながら、無理のない資金で不動産投資をはじめましょう。
投資をした物件は確かに資産となりますが、物件購入のための資金捻出で無理をしてはいけません。
生活費を切り詰めるほどの節約や、支出が多く貯金が貯められずに緊急時の資金がほとんどない状態では、そもそも投資を行うべきではないのです。
使ってはいけないお金に手を出してしまっては、万が一投資で失敗した際には取り返しのつかないことになってしまう恐れがあります。
「投資なんてしなければ…」と、後悔をしてからでは遅いのです。
 

不動産投資をはじめる時の注意点まとめ


表面利回りと実質利回りの計算や、支払いシュミレーションだけでなく、営業マンとの関係性など、注意すべきポイントが多いのが不動産投資です。
しかし、不動産投資は始めるまでに労力が掛かりますが、実際に不動産を運用しはじめると、他の投資に比べてそこまで手が掛からないというメリットもあります。
入居者さえいれば、安定して毎月発生し続けるという面も含め、最初こそ労力がかかるものの、投資が軌道に乗れば不労所得で生活することだって夢ではありません。
無理にコンサルタントや師匠を見つける必要はありませんが、相談できる知人や友達は探しておいた方が良いでしょう。
営業マンからの提案や物件の調査時など、多角的に見た方が有利な場面があるため、気になる物件があれば相談できます。
これから不動産投資をはじめる人は、ぜひ今回の記事を参考にして準備を進めてくださいね。

このコラムを書いている人

マンション経営ラボ 編集者

マンション経営ラボ 編集者

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