彼氏が不動産投資に挑戦！？結婚はどうなる？

彼氏の不動産投資に悩む女性が多い

ここ最近、注目を集める不動産投資。
 
だいぶブラックな印象も薄れてきたと思いきや、「結婚を考えている彼氏が不動産投資をしている」と、悩む女性もいます。
不動産投資は借金やローン返済が大変で、リスクが大きいというイメージが強いのでしょう。
 
結婚を真剣に考えている人、婚約者、夫であれば、関係ないとは言えません。
結婚後は不動産投資のリスクが、自分にも降りかかってくるのは事実です。
将来を真剣に考えている人だからこそ、大丈夫かなと不安に思ってしまう…その気持ちはよく分かります。
 
そこで今回は、不動産投資をしている彼氏・夫への対応と、不安の解決策をまとめてみました。

投資によるローンでマイホームが買えない？

とある女性から、「3000万円を35年ローンで返済中であり、マイホームが買えないのではないかと心配している」という相談がありました。
 
将来マイホームが欲しいと思っていても、ローンの返済が残っている場合、新たに融資を受けるのは難しいかもしれないという悩みですが、そんなことはありません。
マイホームは自分で住むための家＝実需なので、住宅ローンは収益物件を買うためのローンと比べ審査が緩く、組みやすいという特徴があります。
 
ただし一点注意すべきは、「フラット35」の不正利用問題が起こったため、銀行各社は「本当にマイホームなのか」と疑いを持ち、貸し渋りを見せることがあるという点です。
この一件を知らない方に改めてご説明すると、金融商品の中には実需用住宅ローン「フラット35」というローンがあります。
 
フラット35は”借り入れ時の金利が、返済終了まで確定する”という特徴を持ったマイホーム・自己使用のセカンドハウスを購入するためのローン。
 
金利の上がり下がりの影響を受けないので、安心だと言われていたのです。
また、当時は都市銀行などの各金融機関の一般的な住宅ローンよりも審査の間口が広く融資が通りやすいと言われていました。
 
一部の人や不動産業者はこれを悪用し、住宅ローンで買った物件を賃貸に回したのです。
「投資用ローンより金利が低い」「審査が通りやすい」などのポイントに目を付けた不動産業者が同じようなスキームで販売を拡大させたことで、2010年代中ごろから一気に不正融資の物件は増えました。
そして2019年に不正融資が内部告発によって明るみになり、不動産業界・金融業界をゆるがす大問題となったのです。
 
そのため、収益物件を現在所有している人がマイホームを買うために融資を申請しても、「住宅ローンで買った家を賃貸に回すのでは？」と銀行に勘繰られてしまう可能性も0ではありません。
 
しかし、銀行を信用に値すると納得させれば、何の問題もなく融資を受けられます。
銀行は徹底的に調べるので、その際にグレーな金取引を伴う消費税還付がないことや民泊をしていないこと。
客観的事実から不自然な運用をしていないことを証明しましょう。
 
収益物件の運営状況・経営状況をオープンにすると、きっと納得して貰えるはずです。
 
お子さんがいる場合は、マイホームのある場所が、子供の通っている学校区内なら更に説得力も増すでしょう。
 
つまり、クリーンでオープンな対応を心がけていれば、”収益物件を所有している＝マイホームが買えない”わけではありません。

自己破産して生活保護にならないか心配

「もし不動産投資で失敗して、自己破産したらどうしよう」
「不動産投資で失敗生活保護に頼らざるを得ないかもしれない」
 
彼氏が不動産投資をしていると知って、このように悲観的になってしまう女性も多いもの。
確かに投資である以上、失敗するリスクが100％ないとは言い切れません。
 
一般的に、不動産投資の成功率は10％以下だと言われているのも事実です。
 

節税・保険目的の不動産投資の成功率は80％

しかし、本業とは別に副収入を得るために行う不動産投資の成功率は50〜60％、節税・保険目的の不動産投資の成功率は80％です。
 
つまり、不労所得で生活することを目指さなければ、成功率は決して低いわけでありませんし、成功率は上げていくこともできます。
 
・立地の良い物件を選び、信頼できる不動産会社と契約する。
・余裕のある融資を受ける。
・空室率なども考慮に入れた収支計画書を作る。
 
このように、当たり前のことをきちんと行っていれば、不動産投資で失敗するリスクを軽減できるはず。
 
決して不動産投資＝失敗して自己破産ではないのです。

「黒字であれば、高値で売る抜けられるか」
「赤字であれば、広がりすぎる前に売り抜けられるか」
このようなことを念頭において運用することが必要です。

サブリース契約終了後は経営が困難？

ある女性は、「婚約者が10年間のサブリース契約を結んでるけれど、契約終了後はどうなるのか」と不安を持っていました。
この方は非常に現実的で10年後には賃料が下がり、建物が古くなった分修繕費がかさみ、入居者が出ていけばその度にリフォーム代もかかってしまうのでは…と考えているそう。

結論から言うと、確かにその通りです。
時間とともに家賃は下がり、経年劣化や設備故障も目立つようになってきます。
入居者は築年数が浅い物件を好むので、入居者が入りづらくなることは至極当然です。
人口減少が始まっているエリアや、駅から遠く利便性の悪いエリアの場合はより顕著にその傾向がみられるでしょう。

しかし、都心部に建つマンションや希少性が高い好条件のマンションは、築年数による家賃の下落の影響を受けづらい傾向にあります。
人気エリアの駅近物件や、設備等が充実している物件は、家賃を下げなくても需要があるのです。

賃料は立地条件・建物のグレード・管理内容に左右されますが、メンテナンスや管理を日頃からしっかりと行うことで、家賃の下落を防ぐことができます。
また、リフォームやメンテナンスを行う場合は、事前に修繕計画をきちんと策定しておくことも大切です。
修繕する具体的な項目や内容、周期、金額などを策定しておけば、急な出費に悩まされることもありません。

つまり、「サブリース契約だから」と言って全て業者任せにするのではなく、サブリース契約終了後はどう運営を行っていくのかを事前に計画しておけば、経営難に陥るリスクが低くなります。

例えば新築時からサブリース契約を結び運用を始めたという物件は、築の浅いうまみのある部分だけサブリース業者が吸っているようなものです。
築10年の契約終了時には実賃料が下がった物件が残された…なんてことのないように適切に管理してもらいましょう。

不動産投資はギャンブルと一緒？

また、「不動産投資＝ギャンブル同然」だと考えている女性も非常に多いです。
婚活で知り合ったけど、不動産投資をしていることを知って、会うのをやめたという人も少なくありません。

結論から言うと、不動産投資は一か八かのギャンブルだという考えは誤りです。

例えば、競馬は過去の戦歴やジョッキー、血統など様々な事情を加味し予想を立てていきますが、馬は生き物なのでその日のコンディションが大きく関係してくるでしょう。
パチンコやスロットも、台の設定や履歴を分析して立ち回ることはできますが、最終的には確率の波や引き運が勝敗を決めます。
つまり、短期的な収益を目的に人間がコントロールできないものに賭けるのがギャンブル。
 
対して不動産投資は、家賃収入の予測をある程度の計算できる上に、売却時の金額も策定することができます。
 
売却価格が購入価格を下回ると失敗なのでは？と思われる方も多いかもしれませんが、全員が全員キャピタルゲイン（転売益）を狙った不動産投資をしているわけではありません。
例え不動産市況が悪くなったとしても、運用中の収支が良かったり税還付が大きかった場合は最終手残りという観点からみれば成功です。
また、投資傾向を熟知している不動産営業マンや投資家からしてみれば、運用がうまくいく物件とそうではない物件はある程度高確率で見極めることができます。

そういう意味では、不動産投資は運だけのギャンブルだとは言えません。

短期的な収益を目的に賭けに出るのは“投機”ですが、将来を見据え長期的なスパン・計画性を持って行うものは“投資”です。

借金をして行う不動産投資は要注意

借金をして不動産投資を行うのは、メリットでもありハイリスクです。
不動産投資はレバレッジを効かせることで、大きな収益を上げることができますが、借金も増えるというリスクがあります。

そのため、借り入れと自己資金のバランスも大切になってきます。
オーバーローンで物件を取得していたり、甘いシミュレーションの策定では、資金繰りに困り、自己破産するのは仕方がないこと。

また失敗例や悪徳不動産会社の倒産、投資家の逮捕など不動産投資に関して、イメージを悪くするような報道が多いと言うことも、不動産投資がマイナスイメージを持たれがちな理由でしょう。

不動産投資はギャンブルではなく、経営です。
男性が経営者だと言うと、目の色を変える女性が多いのに、不動産投資家だと言うと途端に嫌悪感を感じるのは、きっと不動産投資はギャンブルだと言う誤解が植え付けられているからでしょう。

彼氏の不動産投資が老後の不労所得に！

不動産投資のメリットと言えば、ローンを完済するとその後は毎月家賃収入（不労所得）が得られる点です。

もちろん、修繕費や設備修理費など諸経費はかかり、家賃の下落、空室もありますが、それを全て考慮に入れて計画を立てていくと、毎月いくらの収入になるかをある程度予想することができます。
 
家賃収入が年金の代わりとなり、老後の生活を支えてくれるので、ないよりあるに越したことはありません。
投資物件を、将来子供や孫に相続させることも可能です。
投資をしていない家庭の老後は、貯金を切り崩しながら細々と生活しています。
退職金も生活費に消えていき、老後は夫婦で旅行や趣味を楽しみという生活の余裕はなくなるかもしれません。

生活に不安を感じながら生きていくことは、精神的にも辛いものがあります。
私的年金とも呼べる家賃収入があれば、そうした無用な心配なく充実した生活を送ることができるでしょう。

彼氏の不動産投資についての不安・疑問まとめ

彼氏が不動産投資をしていても、頭ごなしに否定する必要はありません。

不動産投資は運次第のギャンブルではないので、計画性と判断力があれば、失敗する可能性も少ないでしょう。
もちろん、中には悪徳不動産会社に騙されていたり、購入すべきではない物件を購入しそうになっている人もいます。

彼氏や旦那さんが悪徳不動産会社に騙されないためには、彼女や奥さんも不動産投資について理解を深める必要があります。
不動産業者との打ち合わせや物件の選定まで意見し、一緒に投資を行っていけば投資＝ギャンブルで失敗しそうという不安も払拭されるでしょう。

家族のために何かを残したいからと、不動産投資に踏み切る男性も多くいます。

まずはしっかり不動産投資のメリット・デメリットを理解した上で、パートナーと話し合ってみることが大切なのです。

コラム監修　高橋 咲百合

資格

宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士 / 2級ファイナンシャルプランニング技能士 / インテリアコーディネーター

プロフィール

株式会社FGH マーケティング部

新卒以来、不動産業界・建設業界に一貫して従事し、投資用ワンルームマンションの売買・管理・活用に関する豊富な実務経験を積む。
専門知識を活かしつつ、初心者の方にもわかりやすく情報を届けることをモットーに、コラム執筆や監修にも携る。
プライベートでは2児の母。家庭でも「お金の大切さ」を子どもと一緒に学びながら、楽しく金融教育に取り組んでいる。