駐車場経営は儲かる?利回りやメリット・デメリットを解説

公開日2020/08/18
更新日2021/07/31

駐車場経営は不動産投資の手法の一つ


近年人気を集めている不動産投資の手法の一つに、駐車場経営があります。
大きな初期投資を必要とせず、ローリスク・ローリターンであることから、不動産投資初心者に向いています。
しかし、駐車場経営に興味を持っているものの「駐車場経営は本当に儲かるのか」「どのようなメリット・デメリットがあるのか」「利回りはどれくらいなのか」と疑問を抱えている人も多いはず。
今回は、駐車場経営の仕組みやメリット・デメリット、アパート経営との比較について解説していきます。
 

駐車場経営はローリスク・ローリターン?


駐車場経営は、自分が持っている土地を駐車場にして、利用者に貸出することで利益を得るビジネスモデルです。
アパートや戸建ての不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれている一方で、駐車場経営はローリスク・ローリターンといわれています。
リスクを背負うことなく安定した利益が望めることから、不動産投資初心者でもはじめやすいのが特徴です。
しかし、一口に駐車場経営といっても、さまざまな種類があります。
 

駐車場経営の種類


駐車場経営は、主に下記の3種類に分類できます。
 月極駐車場
 コインパーキング
 バイク駐車場

月極駐車場

月極駐車場は、月額で利用者に駐車スペースを貸し出す駐車場経営です。
自宅に車を止めるスペースがない場合や、職場に駐車場がない場合などに利用されます。
月極駐車場のタイプとして最も多いのは、駐車スペースに白いラインを引いて、利用者自ら駐車する自走式駐車場です。
少ない初期投資ではじめられるというメリットがある一方で、防犯面が弱いというデメリットがあります。
セキュリティを重視したいという場合は、機械で自動車の出し入れを管理する機械式駐車場が適しているといえるでしょう。
駐車場の内部に自動車を入れるため、外部からの侵入の心配はありません。
そのため、高いセキュリティ性が確保されているというメリットがあります。
一方で、駐車場を管理する機械など駐車場の設置が高額になりやすいというデメリットもあるので要注意です。
 

コインパーキング

コインパーキングは、利用時間に応じて利用者に料金を請求する駐車場です。
15分200円〜や30分500円〜のように、時間ごとに料金が加算されるのが一般的で、高い稼働率を維持できれば、月極駐車場よりも高い収益を得られる可能性があります。
しかしその一方で、利用者の数によって収益が毎日変動するため、安定性はやや低いといえるでしょう。
コインパーキングは回転率が重要となるため、駐車場需要のある地域を選ぶ必要があります。
コインパーキングの種類は主に「ゲート式」「フラップ式」「ロックレス式」の3つです。
ここからは、それぞれの具体的な特徴について確認していきましょう。

ゲート式

ゲート式は出入口のゲートを設置し、時間を管理するタイプです。
設置する機械が少ないため、コストがあまりかからないというメリットがある反面、ゲートバーを設置するため広いスペースを必要とするというデメリットがあります。
そのため、ゲート式は小さな土地にはあまり向いていません。
大規模なスペースを確保できる土地向けといえるでしょう。

フラップ式

フラップ式は、1台ごとの駐車スペースに自動車をロックする機械(フラップ)を設置するタイプです。
「バーロック」「パークロック」と呼ばれることもあります。
ゲート式のような大型の設備を必要としないため、小さな土地でも始めることができるというメリットがあります。
一方で、設置する機械が多いため、コストが高くなりやすいというデメリットも存在します。
また、強引にフラップを乗り越えていく車両もあるため、機械が壊れたり、駐車場代金を請求できなかったりといった問題も。
そのため、最近では「ロックレス式」というタイプが普及し始めています。

ロックレス式

ロックレス式は、カメラによって車の個体を認識するタイプです。
ゲートやフラップのように車をロックする機械はなく、カメラでナンバーなどを把握し、万一不正があった場合は本人に連絡がいくという仕組みになっています。
フラップ式より少ない経費で導入することができ、なおかつ高いセキュリティ性も誇ります。
近年、急速に普及し始めているタイプです。
 

バイク駐車場


バイク駐車場は、バイクを専門とした駐車場のことをいいます。
自動車よりも小さいバイクは、狭いスペースでも充分な台数を収容できるため、高い収益力を期待できます。
一方で、自動車よりも台数は少ないため、自動車用の駐車場以上に土地の選定が重要になってくるといえるでしょう。
バイク駐車場には主に「完全屋外型」「コンテナ型」「屋内型」の3種類の駐車場があります。
ここからは、それぞれの具体的な特徴を確認していきましょう。

完全屋外型

完全屋外型駐車場は、駐車場の設備が全て屋外に設置されているタイプです。
一般的なバイク駐車場で、通勤や通学者向けが主なターゲット。
設置するものがほとんどないため、コストが安いというメリットがあります。
しかし、屋外にバイクを駐車するため、セキュリティ的にはやや甘い部分がある

コンテナ型

コンテナ型は、コンテナの中にバイクを駐車するタイプです。
コンテナなので、外から駐車場の中は見えません。
そのため、高いプライバシー性やセキュリティ性が確保できます。
一方で、コンテナの設置費用が高額になりやすいため、完全屋外型よりもコストが高くなる傾向にあります。
コンテナ型は高級バイク向けの駐車場スペースで、少数のバイクを収容するのに適しています。

屋内型

屋内型は、駐車場専門の建物の中にバイクを駐車するタイプです。
完全屋外型やコンテナ型と比較すると自由度が高いという特徴があります。
例えば、個人用ロッカーや洗車設備を設置して追加料金をもらう仕組みにする、監視システムを導入してセキュリティ性をアピールするなど、駐車場以外のサービスを提供できます。
他社との差別化を図りやすい駐車場のタイプといえるでしょう。
一方で、初期投資は完全屋外型やコンテナ型と比較すると高額になるため、大規模に収容しなければ採算がとれません。
屋内型は、バイクの利用者が多い地域に設置する必要性があります。
 

駐車場経営のメリット

管理がしやすい

駐車場経営は、マンションやアパートに比べて管理がしやすいです。
借主とのやりとりがないため、対人とのトラブルはほとんどありません。
また、機械・土地のメンテナンスもほとんど必要なく、管理の手間がほとんどかかりません。
駐車場経営で実際にやることは精算機から売上金を回収する、駐車場内の清掃をする程度です。
さらに、これらもメーカーに任せることができるので、実質的にほとんどなにもしなくても収入を得る仕組みをつくることができます。
 

費用が安い

駐車場経営は、コストが安いというメリットがあります。
土地代は必要ですが、機械など費用は数十万円程度しかかかりません。
また、土地を貸し出して、運営を他社に任せるサブリース契約であれば、初期投資はゼロになります。
費用が安いため、はじめての人でもはじめやすいといえるでしょう。
 

災害リスクが少ない

駐車場経営は、災害リスクが少ない点も大きなメリットとして挙げられるでしょう。
大規模な地震や洪水などが起こったときでも、被害を受けるのは設置している設備で、機械代の数十万円程度の出費ですむケースがほとんどです。
もちろん、災害によって利用者が少なくなる可能性は十分にありますが、アパートやマンションに比べると直接的な被害を受けにくいのは確かです。
 

駐車場経営のデメリット

税金が高くなりやすい

駐車場経営は、税金が高くなりやすいというデメリットがあります。
基本的に、土地は減価償却されません。
建物は老朽化していくため、減価償却という概念があり、老朽化に相当する金額を経費算入できます。
一方で、土地は老朽化の概念がないため、減価償却で経費計上することができず、節税の余地がないのです。
また、駐車場経営は固定資産税が高くなるという特徴があります。
アパートやマンションなどの住宅は、固定資産税や都市計画税が少なくなる減税措置がありますが、土地はこの減税措置の対象外なので、固定資産税がそのまま計上されます。
ほとんどの場合、最大で6倍ほど住宅よりも高い固定資産税が課税されます。
 

収益性が低くなりやすい

駐車場経営は、収益性が低くなりやすいというデメリットがあります。
競合しやすい駐車場経営は、価格競争が起こりやすいのです。
駐車場経営は民間業者だけではなく、市町村などの自治体が運営しているケースも少なくありません。
また、駐車場経営に参入するハードルの低さから、価格競争が起こりやすいという特徴があります。
価格の引き下げによって、利幅が少なくなってしまったというケースは珍しくありません。
そのため、競合しにくい土地を選定するのが重要といえるでしょう。
 

駐車場経営とアパート経営を比較してみた


代表的な不動産投資である駐車場経営とアパート経営は、果たしてどちらがお得なのでしょう。
 利回り
 初期費用
 節税
 リスク
上記の観点から、徹底比較してみました。
 

駐車場経営とアパート経営の利回り

アパートは土地を縦に活用できる反面、駐車場経営は平面でしか活用できません。
利回りだけでいえばアパート経営の方が良く、駐車場経営の方が悪くなりやすいです。
アパート経営は2階、3階と部屋数を増やすことができ、空室が埋まれば収益性も高くなります。
しかし、駐車場経営は平面でしか土地を活用できません。
土地効率が悪くなるのに加えて、駐車場は単価も高くないため、収益性は低くなります。
高い利益を求めるなら、駐車場経営よりもアパート経営の方が適しているといえるでしょう。
 

駐車場経営とアパート経営の初期費用

初期費用は、駐車場経営の方が安く済みます。
駐車場経営の場合、初期費用は土地代の他、土地の整備、精算機、ゲートやフラップの費用だけで運営可能です。
また、サブリース契約の場合は土地さえあれば、初期費用ゼロではじめることもできます。
一方で、アパート経営は物件を購入するための購入費が必要です。
中古でも数千万円以上の費用がかかり、新築であれば1億円を超えることも少なくありません。
金融機関の借り入れがなければ、購入するのは難しくなります。
安い初期費用で気軽に不動産投資をしたいという方は、駐車場経営が適しているといえるでしょう。
 

駐車場経営とアパート経営の節税

節税を狙うのであれば、アパート経営が有利です。
アパート経営は減価償却という概念があるのに加えて、固定資産税や都市計画税の減税措置もあります。
また、相続時の税金の優遇措置もあるため、節税しやすい不動産投資といえるでしょう。
しかし、駐車場経営は減価償却や税金の優遇措置がないので、税金の支払いでキャッシュフローが厳しい状況になったというケースも少なくありません。
税金対策が主な目的の場合は、アパート経営をオススメします。
 

駐車場経営とアパート経営のリスク

投資リスクの面で考えると、駐車場経営が有利です。
アパート経営には、空室・老朽化・自然災害・入居者トラブルなどのがリスクがつきもの。
あらゆるリスクに対して、適切な対策をしなければなりません。
その一方で、駐車場のリスクは限定的です。
入居者に関するトラブルなく、維持費もそこまでかかりません。
ローリスク・ローリターンを求めるなら駐車場経営、ハイリスク・ハイリターンを求めるならアパート経営が適しているといえるでしょう。
 

駐車場経営の仕組みとメリット・デメリットまとめ


今回は、駐車場経営の仕組みやメリット・デメリット、アパート経営との比較について解説していきました。
駐車場経営は、いわゆるローリスク・ローリターンの不動産投資です。
「大きな初期投資を必要としない」「管理しやすい」「災害リスクが少ない」というメリットがあり、参入のハードルが低いので、初心者に適した不動産投資であるといえるでしょう。
一方で、価格競争によって収益性が低くなりやすいというデメリットもあります。
競争しにくい土地を選定することは、駐車場経営で成功するために非常に重要です。
同じく人気のアパート経営と比較すると「手間がかからない」「リスクが少ない」というメリットがある一方で、「節税しにくい」「収益性が低い」というデメリットがあります。
”どちらが良い”のかは、経営方針や収益イメージによって異なります。
本記事を参考にして、駐車場経営をするかしないかの判断基準にしてみてください。
 

このコラムを書いている人

マンション経営ラボ 編集者

マンション経営ラボ 編集者

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