アパート経営者必見！アパート建て替えにかかる費用と注意点を解説

古くなったアパートを建て替えたい？

 
「アパートが古くなってきた」
「空室が目立つ」
「競合物件との差別化が図れない」
「事故物件になり、客付が上手くいかない」
 
さまざまな理由で、アパートの建て替えを迷っているオーナーがいます。
 
アパートを建て替えるには、物件の建築費以外に解体費や入居者の退去費用もかかってくるので、予算的に厳しいと諦めている人も多いでしょう。
 
しかし、各費用は工夫次第で抑えられるので、建て替え費用を予算内に抑えることができるかもしれません。
 
今回は、アパートの建て替えを検討しているオーナー向けに、アパートの耐用年数から建て替えの流れ、費用相場、費用を抑える方法についてご紹介します。

アパートの耐用年数は？

アパートを建て替えるべきか判断する一つの指標として、耐用年数があります。
 
耐用年数を大きく過ぎた物件は災害などに耐えられず、倒壊する可能性もあるので、建て替えを検討すべきです。
 
アパートの耐用年数は戸建て住宅と同じ耐用年数で、国税庁により法定耐用年数が定められていますが、建築素材によって異なります。
 
ただし使い方や使用頻度、メンテナンスの有無によって、法定耐用年数から2〜3倍に伸びることも。
 

木造アパートの法定耐用年数は22年

主要構造部に木材を使った木造建築の法定耐用年数は、22年です。
 
各部材を工場で生産する、プレハブ工法のアパートも木造に分類されます。
 

鉄骨造アパートの耐用年数は19〜34年

鉄骨造アパートは使われている鉄骨により、耐用年数が異なります。
 
骨格材の厚みが3mm以下の軽量鉄骨は、法定耐用年数が19年。
 
骨格材の厚みが3mm以上4mm以下の軽量鉄骨は、法定耐用年数が27年です。
 
重量鉄骨の場合は34年で、鉄骨の種類により法定耐用年数が異なります。
 

鉄筋コンクリート造アパートの耐用年数は47年

最も丈夫な造りが、鉄筋コンクリートです。
 
半世紀に渡って使用可能なため、これから建築をお考えの方は、鉄筋コンクリート造がオススメです。

アパート建て替えの流れ

入居者が入居している段階でアパートを建て替える場合は、入居者との退去交渉からスタートさせる必要があります。
 
交渉が難航すれば建て替えの時期も伸びてしまい、交渉してから実際に建て替えができるまでの期間を予測することも困難です。
 
そのため建て替えを考えているのであれば、早め、早めに入居者にインフォームしましょう。
 
ここからは、一般的なアパート建て替えの流れについてご紹介します。
 

⑴プランを立てる

ますは建て替えについてのプランを立てましょう。
 
建て替えを行うには、立退料に解体費、建築費がかかります。
 
建て替え後のキャッシュフローを計算し、収益性を見極めてから建て替えに着手することが大切です。
 

⑵立ち退きの打診

プランが決まったら、入居者に立ち退きの打診を行いましょう。
 
前々から建て替え建築のプランがあることを伝えておけば話も早いですが、そうでなければ入居者から立ち退きを拒否されることも考えられます。
 
大家都合で立ち退きを依頼する際には、入居者には立ち退き料を支払う必要があります。
 
立ち退き料は家賃の6ヶ月分が相場だと言われていますが、明確な規定はありません。
 
そのため、多額の立ち退き料を要求してくる入居者もいます。
 
立ち退き交渉や立ち退き料にどれだけの期間とお金がかかるのかは、あくまで想定しかできず、蓋を開けてみないと分かりません。
 
特に店舗の立ち退きの場合は注意が必要で、営業補償が加わるため、立ち退き料金が法外な価格になることもあります。
 
目安として半年〜1年程立ち退きまでにかかるので、その間はプランを詰めるなど有効に時間を使いましょう。
 

⑶立ち退き後に、解体工事を行う

解体工事の期間は、2階建アパートの場合1ヶ月程度です。
 

⑷解体工事が終わり、一度更地に戻ると、新築工事に移る。

解体業社と建築業者が同じであれば、解体から建設まで非常にスピーディーになります。
 
2階建アパートの建築期間は、2ヶ月程度です。
 

⑸アパートの竣工時期に合わせ、入居者募集をスタートさせる

新築物件になるので客付がよく、満室で経営を始めることができる可能性は非常に高いです。
 

⑹工事が竣工すると、再び賃貸経営が始まる

完成すると入居者に入ってもらい、再びアパート経営が始まります。
 
一度行っていたノウハウと実績があり、新築で客付けもしやすいので、以前より経営もしやすいかもしれません。

アパート建て替え費用は？

アパートを建て替える場合は、建築費だけでなく、解体費、退去費が必要です。
 
退去費の相場は前述した、通り家賃の6ヶ月分程度と言われています。
 
ここからは、建築費と解体費の目安を見ていきましょう。
 

建築費

建築費は構造、間取り、建物の形状によって変わります。
 
アパートの構造は鉄骨造が主流ですが、新たに建てるのであれば耐用年数が長い鉄筋コンクリート造がオススメです。
 
構造別のアパート建築費の相場は、木造で坪単価77～97万円、鉄骨造で坪単価84～104万円、鉄筋コンクリート造で坪単価92～120万円です。
 
間取りは小さくすればするほど、建築単価が高くなります。
 
建物の形状は長方形のような単純な形が一番安く、コの字形やL字形など複雑な構造になればなるほど高くなります。
 
アパートの建築費は、坪単価×延べ床面積（建物の床全体の面積）で計算することができます。
 
例えば、2階建アパートの床の面積が50坪の場合、延べ床面積は50坪×2階＝100坪。
 
全国で最も土地が高い東京都の坪単価は180万前後なので、100坪のアパートの場合建築費は、100坪×180万円=1億8,000万円という計算となります。
 
全国で平均すると坪単価は下がるため、相場で100坪のアパート建築費は4,800万円〜1億2,000万円になります。
 
これはあくまで建築する費用であり、地盤改良工事費や付帯工事費、室内の設備費等は含まれていないので、建築費＋αの資金が必要です。
 
建て替えの場合、自己資金の目安は建築費の5〜10%程度と言われています。
 
アパート経営の実績がある場合、比較的融資は受けやすいでしょう。
 

解体費

解体費は、構造や施工の条件などによって変わります。
 
構造別のアパート解体費の相場は、木造で坪単価4～5万円、鉄骨造で坪単価6～7万円、鉄筋コンクリート造で坪単価7～8万円です。
 
解体費の計算式は、坪単価×延べ床面積で計算することができます。
 
延べ床面積100坪の木造アパートを取り壊す場合は、4～5万円×100坪で、400～500万円必要です。
 
重機が入らないような場所にあるアパートや、重機を利用できない箇所がある場合は、手作業での解体が必要になります。
 
この場合、解体費がもっと上がるので注意しましょう。

費用を抑える工夫

立ち退き料

立ち退き料を抑えるには、できるだけ入居者が減ってから立ち退き交渉を行うことです。
 
建て替えを検討しているのであれば、早い段階で入居者募集を終了し、「耐用年数が経過したため将来的に建て替える可能性がある」と、あらかじめ入居者に示唆しておきましょう。
 
立ち退き料を安く抑えるためには、何よりも入居者に十分配慮を行うことが大切です。
 
突然書面で立ち退きを要求するようなことをしては、入居者を驚かせてしまうのでやめましょう。
 
相手を怒らせてしまうと、相当額の立ち退き料を請求されます。
 
できれば直接家を訪問して顔を合わせて立ち退きの相談をし、立ち退き料を支払う意思があることを示すことも大切です。
 
「1円も支払う気はないが出て行って欲しい」という態度では、入居者も攻撃的になってしまいます。
 
立ち退き料や退去時期に関してはできるだけ入居者の意見を聞き、誠意ある態度で臨みましょう。
 
立ち退き交渉が上手くいかない場合の最終手段は、弁護士に間に入ってもらうことです。
 
弁護士以外の人間が間に立つことは法律的に不可能なため、当事者間で解決できない場合は弁護士に依頼するしかありません。
 
建て替えまでに時間的な余裕のある人は、普通借家契約から定期借家契約に切り替えましょう。
 
普通借家契約では契約を更新することで住み続けることができますが、定期借家契約には更新がなく、契約期間満了時に賃貸借契約が終了します。
 
そのため入居者が出ていきたくないと抗議したとしても、法的に出て行かざるを得ないのです。
 
定期借家契約を結べば、契約満了時に出て行く際に立ち退き料が発生しません。
 

建築費

建築費用を抑えるためには、複数のハウスメーカーや工務店に設計図と見積もりを出してもらい比較・検討することが大切です。
 
大手ハウスメーカーでは工業化工法と言い、自社の保有する工場で建築資材を生産し、現地で組み立てるだけという建築を簡略した建築工法を取っています。
 
工業化工法では自社工場で建築資材を作っているため、建築費を安く抑えることができる反面、品質も高いです。
 
また大手ハウスメーカーは建築資材の調達量が多いので、大量仕入れにより資材費を安くすることもできます。
 

ハウスメーカーと工務店の見積価格が変わらない場合

ハウスメーカーでは建築費の中に下請け工務店へのマージンや広告宣伝費、家賃保証など管理にかかる費用などが含まれていることが多い反面、工務店には広告宣伝費以外殆ど含まれていません。
 
そのため、ハウスメーカーと工務店が同じ建築費だった場合、工務店の方が資材や設備にワンランク上の物が使われている可能性が高いと言われています。
 
詳しく見積もりを見て、どこがどう違うのか確認してみてください。
 

解体費

解体は建築と同じ業者を使う方が、費用を安く抑えられる可能性が高いです。
 
別々の業者への依頼も可能ですが、安く抑えることを目的とするなら、同じ業者に解体から建築まで請け負ってもらった方がいいでしょう。
 
1社に絞って依頼すれば、問題が起きた時に責任の所在も明確になりやすいです。
 
解体や建築の際に余計な出費を抑えるためには、近隣住民への配慮も忘れてはいけません。
 
騒音や工事車両の行き来などで、周辺住民にはどうしても迷惑が生じてしまいます。
 
そのため、工事に入る前に挨拶周りを行い、工事期間中も迷惑をできるだけかけないように配慮をしましょう。
 
配慮がないとクレームに発展し、クレーム処理に余計な出費と手間がかかってしまうかもしれません。

アパート建て替えのまとめ

古くなったアパートは建て替えることで、収益率を上げられる可能性があります。
 
特に耐用年数の過ぎた物件は、入居者の安全性を担保することができないため、災害などが起こり倒壊の危険が迫る前に、建て替えについて検討することをオススメします。
 
早めに建て替えのプランを立てていれば、定期借家契約により退去もスムーズに行ってもらえるので、退去費用を支払う必要もなくなります。
 
アパート建て替えを行う際は、何事も早めに対策を打ち、出口戦略を固めておくことが大切です。