マンション売却するときにかかる税金とは？

マンション売却する際には、4種類の税金がかかり、それらを差し引いた額が最終的な売却益として残ります。

具体的にはどのような税金がかかってくるのでしょうか？

 

１，譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別所得税）

マンション売却して出た利益を譲渡所得と言います。

この譲渡所得にかかってくる所得税、住民税、復興特別所得税をまとめて譲渡所得税と呼びます。

利益が大きくなればなるほどかかる税金も大きくなるという比例方式です。

なお、利益が出た場合にかかる税金であるため、売却した時の譲渡所得がマイナスになった際には税金は発生しません。

 

２，印紙税（参考：国税庁HP）

印紙税とは、不動産売買契約書に貼る印紙にかかる税金のことです。

契約金額ごとに金額が決定します。

100万円～500万円以下・・・2,000円

500万円～1,000万円以下・・・１万円

1,000万円～5,000万円以下・・・2万円

5,000万円～1億円以下・・・6万円

1億円～5億円以下・・・10万円

 

３，登録免許税

登録免許税とは、売り主の抵当権を抹消して買い主のものに変えるときに発生する税金のことです。

抵当権抹消の登記は、売り主の負担となります。

不動産1個当たり1,000円となっているため、マンションの場合には、土地、建物それぞれにかかってくることから、2,000円の負担となります。

 

４，消費税

消費税は、個人でマンション売却をおこなう場合にはかかりませんが、不動産会社で売却した場合にかかってきます。

具体的には、仲介手数料や司法書士報酬費用にかかる消費税です。

 

【税金がかからないマンション売却のケース】

 

税金がかからないケースは2種類あります。

一つ目が、売却益が出ても、3,000万円控除の特例を利用することで、税金を納めなくて良いというケースです。

この特例に関しては後ほど詳しくお話しします。

二つ目が、譲渡所得がマイナスになるケースです。

もう少し簡単に言うと、売った価格が買った価格よりも安い場合です。

しかし、税金がかからない＝確定申告不要ということではありません。

一つ目のケースの場合には、特例を利用するための確定申告が必要となりますし、二つ目のケースの場合には、確定申告により「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用となり、給与所得等で納めた税金が戻ってくるという場合もあります。

したがって、売却金額にかかわらず、確定申告はおこないましょう。

 

マンション売却時の計算方法

 

続いては、マンション売却による利益の求め方を解説していきます。

売却価格からマンションの取得時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いた差額がマンションの売却益となります。

 

売却益＝譲渡価格－（取得価格＋取得時諸費用＋譲渡時諸費用＋特別控除※対象の場合）

譲渡価格・・・マンションを譲渡した際の金額

取得価格・・・譲渡するマンションを購入した際にかかった金額

取得時諸費用・・・マンションを購入した時にかかった費用

譲渡時諸費用・・・マンションを譲渡する際にかかった費用

特別控除・・・一定条件を満たした場合に受けられる特別控除

 

譲渡所得税の計算のやり方

 

 

譲渡所得＝譲渡価格ー（物件の取得費ー譲渡にかかった経費）

譲渡価格・・・物件の売却額

物件の取得費・・・物件を購入した時にかかった諸費用

譲渡にかかった経費・・・印紙税や仲介手数料などの諸費用

物件の取得費に関しては、物件の購入金額から減価償却費を引いた額が該当します。

減価償却費とは、年数の経過とともに劣化が進み、元よりも下がった物件の価値を費用として計上していくというものです。

減価償却費＝建物の購入金額×0.9×償却率×経過年数

 

そこに、マンションの保有期間に応じて下記の税率をかけて計算します。

所有期間5年以下の場合：39.63％

所有期間5年超の場合：20.315％

10年超所有するマイホームの場合：14.21％

（利益のうち6,000万円まで）

 

ケース別のマンション売却の税金シュミレーション

 

続いては、具体的な数値を用いて譲渡所得節税の特例を利用することで、税金を納めなくて良いという場合がありますが、その場合であっても節税の特例を利用するために確定申告が必要となりますので、必ずおこないましょう。

税のシミュレーションをしてみましょう。

１，5,000万円で購入したマイホームを6,500万円で売却。所有期間は15年、譲渡費用は200万円の場合。

（6,500万円ー5,000万円ー200万円）×14.21％＝約185万円

 

２，購入金額がわからないマンションを6,500万円で売却。所有期間5年、譲渡費用は200万円の場合。
購入金額がわからない場合は、売却価格6,500万円×５％＝325万円で購入したとして計算。

（6,500万円－325万円－200万円）×39.63％＝2,370万円

 

購入金額がわからない場合には、売却金額の5％と計算され、課税額が非常に増えてしまうことになります。

特に相続した場合などに購入金額がわかる書類を紛失してしまうというケースがあります。かならず、大切に保管しておくことを心がけましょう。

 

マンション売却でできるだけ節税する方法

 

マンション売却時には、細かい点に気を配ることでも節税対策に繋がる場合がありますので、ご紹介していきましょう。

１，マンション売却益にかかる費用計算を正確におこなう

マンションの取得費や譲渡費用を正確に計算することは、売却益を低くして節税につなげることができます。

たとえば、印紙税や仲介手数料といったものを譲渡費用として計上していない場合、その分売却益が増えてしまい納税額が上がってしまうというものです。

正確な計上をおこなうことが重要になります。

２，売買契約書のコピーを取る

売買契約書は売り主と買い主の両方に必要な書類です。ただし、売り主の場合は原本を所有する必要がなく、コピーでも代用可能です。

売り主側の売買契約書をコピーで用意することで、支払う印紙税を半分に節税することができます。

 

マンション売却時に使える税金控除とは

 

マンション売却した際には、特例を利用することで節税になることがあります。

どのようなものがあるのでしょうか？

１，3,000万円特別控除
マンションがマイホーム（個人の居住用財産）である場合に、売却益から3,000万円まで控除が受けられます。

つまり、売却益が3,000万円までであれば課税譲渡所得を0円にできるということです。

２，10年超所有軽減税率の特例
3,000万円の特別控除を適用しても、譲渡所得がプラスになる場合に使うことができる可能性がある特例です。

居住用財産で所有期間が10年を超えるものである場合に適用となります。

譲渡所得金額が、3,000万円の特別控除適用後、6,000万円以下であれば、所得税が10％、住民税が4％、6,000万円以上であれば、所得税が15％、住民税が5％減税となります。

 

なお、買い替えの場合購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、上記特例は併用できないとなっていますので、ご注意ください。

 

マンション売却にかかる各税金の納付期限や納付のやり方

 

マンション売却において譲渡所得が出た場合には、確定申告が必要となります。

節税の特例を利用することで、税金を納めなくて良いという場合がありますが、その場合であっても節税の特例を利用するために確定申告が必要となりますので、必ずおこないましょう。

譲渡所得が発生しない場合は、原則確定申告は不要ですが、譲渡損失が発生した場合でも一定要件を満たすと税金の還付が受けられる特例がありますので、対象の場合には確定申告が必要となります。

各税金の納付に関しては、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告が必要となります。

１，譲渡所得の計算

２，特例が受けられるかどうかを確認

３，手書きもしくはWEBで申告書類を作成

４，直接、郵送、WEBいずれかで申告書の提出

という流れになります。

確定申告に必要な書類は、

・売却時の売買契約書

・取得時の売買契約書か建築工事請負契約書

・取得費の領収書

・譲渡費用の領収書

・譲渡した不動産の全部事項証明書

・給与所得者の場合は源泉徴収票

・本人確認書類

が必要になりますので、事前に揃えておきましょう。

そのほか、3,000万円の特別控除や、軽減税率の特例を受ける場合には、戸籍の附票などが必要になります。

3,000万円の特別控除については、こちらのコラムも参照下さい。
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住んでいたマンション売却時の税金をお得に！3000万円の特別控除の概要や申請方法、注意点を解説

まとめ

 

以上、マンション売却する際にかかってくる税金とその計算方法、また節税方法についてご紹介してきましたがいかがだったでしょうか？

特例の利用や確定申告など、少々複雑な手続きが必要な部分もありますが、売却前にあらかじめ理解し、必要な手続きを理解しておけば難しいことはありません。

スムーズな取り進めができるようにぜひ今回お伝えしたことを参考にしてみてください。