不動産投資家が民法改正で注意すべきポイントを解説！

120年ぶりに民法が改正！

2020年4月1日に、実に120年ぶりに民法改正があったことをご存知でしょうか。
 
商取引の部分を中心に大きく変更されたので、改正点を知らないままでいると、不動産投資において思わぬ損害を被る可能性も。
 
今回は、不動産投資家が「民法改正で注意すべきポイント」について、解説していきます。
 
しっかりとポイントを押さえて、トラブルを回避しましょう。

民法改正の理由とその内容とは？

民法改正が改正された理由は、大きく分けて2つです。
 
•ルールの現代化
•ルールの明確化
 
1896年(明治29年)に制定された民法改正では、現代に即していない部分が数多く存在し、内容も不明確なケースが多く、一般の人が見てもわかりにくい内容となっていました。
 
そのため、現状の商取引の慣行に沿って、分かりやすく作り直したのが今回の新民法。
 
実は、不動産投資にも大きな影響があるのです。

不動産売買時の4つのポイント

今回の民法改正において、不動産の売買時に注意したいポイントは以下の4つです。
 
•瑕疵担保責任が契約不適合責任に
•追完請求権の追加
•減額請求権の追加
•契約解除がしやすくなった
 

瑕疵担保責任が契約不適合責任に

最も注意すべき点は、瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に変わったことです。
 
瑕疵担保責任とは、不動産売買における隠れた瑕疵（キズや不具合）について、売主側が責任を負うという責任事項で、シロアリの発生や雨漏りなど、実際に住んでみなければ分からないような不具合が対象となります。
 
以前までは、売主は「隠れた不具合のみ」負担を負う必要がありましたが、実際には「瑕疵が隠れていたか、隠れていなかったか」ということの立証が難しく、大きなトラブルに発展するケースも。
 
今回の民法改正では、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わったため、このような問題は解決される見込みです。
 
契約不適合責任とは、隠れていた•隠れていないに関わらず「契約と異なる物件の場合はすべて売主側が責任を負う」という責任事項。
 
つまり、買主が明らかな瑕疵を見落としても、契約書の内容と実際の内容が異なるだけで、売主に対して契約を解除したり、損失を請求できる権利があるということです。
 
そのため、買主は安心して物件を購入できる環境になったと言えますが、売主はより注意をして、物件を販売しなければなりません。
 

追完請求権の追加

追完請求権とは、契約の内容と、実際に売買された物件や設備が異なった場合、「契約どおりの内容にするように売主に請求できる権利」のこと。
 
例えば、不動産を購入したときに、契約の中に入っていたエアコンが壊れて使えなかった場合、買主は、売主に対してエアコンの修理費や購入費を請求できます。
 

減額請求権の追加

減額請求権とは、契約の内容と、実際に売買された物件や設備が異なった場合、「損失に相当する金額を売主に請求できる権利」です。
 
例えば、契約上にあった10万円相当のエアコンが壊れて使えなかった場合、「エアコンの代金に相当する10万円の減額」を請求できるようになりました。
 
減額請求権は、追完請求ができない状況にあった場合や、売主が追完請求を拒否した場合にのみ発生するので、先に減額を請求する事はできません。
 
追完請求権及び減額請求権は、いずれも売主の過失のみ対象となり、買主の過失によって生じた損失は対象になりません。
 
そのため、買主が物件を見ている際に誤って設備を壊したり、物件に損害を与えたりした場合には請求できないので、注意が必要です。
 

契約解除がしやすくなる

不動産の売買契約は、「契約の目的を達しない」ときに、解除できると法律で定められています。
 
これまで不動産の売買契約では、「契約の目的を達しない」という点があいまいだったため、契約が解除できるケースは限定的でした。
 
しかし今回、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わったことで、契約と実際の売買物件が異なる場合は「契約の目的を達しない」とされるので、契約を解除できる条件がより明確となり、契約解除もしやすくなったと言えるでしょう。

瑕疵担保責任および契約不適合責任は、いずれも任意規定

上記のように、今回の民法改正は不動産売買において、”買主に有利な契約”へと変更されたと言えます。
 
しかし、瑕疵担保責任および契約不適合責任は、いずれも任意規定となっているため、契約書の中に特約を付帯すれば、民法上の責任を回避できてしまいます。
 
つまり、契約書の中に買主に対して、「追完請求•代金請求•損害賠償などの責任を一切負わない」という特約を設定すれば、本来負うべき負担を避けることができるのです。
 
そのため、
 
•不動産を購入するときは、追完請求権の拒否などの特約をなるべく設定しない
•不動産を売却するときは、追完請求権の拒否などの特約をなるべく設定する
 
ということを念頭におけば、契約を有利にすすめることができるでしょう。

不動産賃貸契約時の3つのポイント

次に、賃貸契約時に注意したい改正項目として、下記の3つを確認していきます。
 
•連帯保証人の制度が変更になった
•借主の修繕権が新たに追加
•遅延損害金の利率が下がる
 

連帯保証人の制度が変更に

今回の民法改正で、連帯保証人の制度が変更になりました。
 
以前までは、連帯保証人の保証金額の上限はありませんでしたが、新民法の場合、保証金額の上限（極度額）を設定しないと、連帯保証人が無効となってしまうので、契約書の内容を再度見直す必要が出てくるでしょう。
 

借主の修繕権の追加

借主の修繕権とは、生活に必要な設備が壊れたにも関わらず、貸主が対応しなかった場合、借主が設備を自ら修理し、修理代金を貸主に請求できる権利のこと。
 
例えば、お風呂の水道管が壊れた際、貸主に連絡が取れなかった場合、借主は自分で業者を呼んで、発生した修理代金に相当する金額を貸主に負担してもらえます。　
 

遅延損害金の利率が下がる

遅延損害金とは、代金の支払いに借主が遅れた場合、賃料に所定の金利を乗じ、支払いを請求できる代金のこと。
 
これまでは、特約を付帯していなくても、利率の5%を貸主に対して請求できました。
 
しかし、今回の民法改正を受け、5%の固定制であった遅延損害金の法定利率が、3%の変動制(3年ごとに見直し)へ変更となります。
 
そのため、今後は更に利率が下がる可能性も考えられるでしょう。

民法改正で、不動産投資家がやるべき3つのこと

このように、今回の民法改正は、不動産投資にも大きな影響があります。
 
特に、不動産投資をするにあたって、契約時に気をつけるべき点が、次の3つです。
 
•契約書には、過不足なく必要事項を記入する　
•契約書上の契約不適合責任をなくす
•遅延損害金の利率を記載する
 

契約書には、過不足なく必要事項を記入する

契約書には、明確に必要事項を記入しなければ、貸主が過度な負担を強いられる可能性も出てきます。
 
そのため契約書には、過不足なく必要事項を記入する必要があります。
 
なかでも、しっかり記載しておくべきなのが、以下の3項目。
 
•設備を直す場合には、事前に通知すること
•設備不備時の対応
•連帯保証人の極限額の上限を定める
 

設備を直す場合には、事前に通知すること

借主が設備を直す場合は、貸主に対して事前に通知する必要があることも、契約書の中に記載しておきましょう。
 
新たに追加された修繕権により、入居者が直した設備については、貸主側が負担しなければならないので、請求された修理代が高額となっても、原則として貸主側が払わなければなりません。
 
事前に通知する義務を借主である入居者に課すことで、過度な修理代の負担を避けましょう。
 

設備の不備時の対応

設備に不備があると、入居者とトラブルが起きてしまうかもしれません。
 
そのため、設備の不備時の対応については、しっかりと明記しておく必要があります。
 
例えば、「新品に交換するのか、修理するのか」「家賃の減額率はどのくらいなのか」「免責日はいつにするのか」などを、契約書に記載しておくことで、トラブルを避けることができるでしょう。
 

連帯保証人の極限額の上限を定める

今回の法改正において、連帯保証人の極限額の上限を決めておかなければ、連帯保証人自体が無効となってしまうので、あらかじめ極度額を明記しておく必要があります。
 
とはいえ、極限額があまりに高すぎると、連帯保証人になることを渋られる可能性もあるため、極限額は、家賃の8～14か月程度にとどめておくのが良いでしょう。
 

契約書上の契約不適合責任をなくす

不動産を売る立場になった場合は、契約不適合責任についての項目を契約書から”部分的に削除する”または”すべて削除する”というのも一つの手。
 
契約不適合責任は任意規定となるため、売主の買主双方の合意があった場合は、特約を設定することで、契約不適合責任をなくすことができます。
 
不動産を販売するときに、「契約不適合責任で過剰な負担を負いたくない」という場合は、特約上で「契約不適合責任を免責にする」という旨を明記しておく人も少なくありません。
 

遅延損害金の利率を明記

家賃の滞納のリスクを下げるために、遅延損害金の利率についてはしっかりと記載しておきましょう。
 
新民法の場合は、当面の間、利率が3%と規定されています。
 
しかし、利率が下がったことにより滞納リスクが高まり、場合によっては払わなくても良い、という考えの借主がでてくる可能性も。
 
あらかじめ、遅延損害金の利率を、消費者契約法において上限として定められている、一律「年14.6%」と明記しておくことで、家賃の滞納リスクを減らすことができるでしょう。

民法改正の契約上の注意点

民法改正にあたって、以下の項目にも注意する必要があります。
 
•以前の契約書は修正する必要がない
•更新時は原則として旧民法が適用
•更新時に再契約をする場合は新民法が適用
 

以前の契約書は修正する必要がない

契約は、締結時の民法が適用されるため、民法改正になったからといって以前の契約書を修正する必要はありません。
 
“3/30に契約が締結になって、実際の入居は4/3から”というケースにおいても、旧民法が適用されます。
 
新たに契約する賃貸契約や売買契約のみ、新民法が適用されるのです。
 

更新時は原則として旧民法が適用

不動産賃貸契約を更新するときは、原則として法定更新および合意更新となり、旧民法がそのまま適用されます。
 
法定更新とは、貸主と借主の合意はなかったものの、特定の異議もなかったため、法律に基づき自動的に契約が更新されることで、合意更新とは、貸主と借主の間に合意があり、自動的に契約が更新されることです。
 
いずれの契約においても、契約締結時の契約書の内容が、更新後も引き継がれるため、契約書を修正する必要はありません。
 

更新時に再契約をする場合は新民法が適用

法定更新や自動更新などの更新時に再契約を行う場合、新民法が適用されます。
 
そのため再契約の場合は、契約書の作り直しが必要です。

不動産投資家が民法改正で注意すべきポイントまとめ

今回は、民法改正後に不動産投資家が注意すべき項目について、解説してきました。
 
「民法改正は大家および買主にとって不利になる」「新民法の契約不適合責任は任意規定」「適切な特約を付帯することで、リスクを減らす」の3つが、特に重要だと言えるでしょう。
 
新民法が不動産投資に与える影響は大きく、一定の知識がなければ、思わぬ損をする可能性も。
 
不動産投資家は、民法改正のポイントをよく理解し、契約上のトラブルが起こるリスクを少なくしていくことが大切です。