不動産売買では道路が重要！

現在の日本では、建築基準法により“建物を建てる際には道路接続していなければならない”というルールが定められています。
 
原則として、建築基準法上の道路に2ｍ以上接道していないと建物を建てることはできません。
 
接道道路はとても重要であり、不動産売買で物件調査をするときには、必ず接道道路について調べます。
 
今回は、建築基準法における道路の種類ついて書いていきたいと思います。

建築基準法における道路の種類

建築基準法上の「道路」は、以下の６種類に分類されます。
 

【42条1項1号】

道路の幅員が4m以上の国道・県道・区道・市道です。
 
基本的に道路幅員が4ｍ以上であれば全て42条1項1号に定められます。
 
敷地が2ｍ以上接道していれば、問題なく建物が建てられる道路です。
 

【42条1項2号】

都市計画法等における開発行為・土地区画整理事業・都市再開発法などにより造られた道路です。
 
都市計画法の規定により、基本的に幅員6m以上の道路のことをいいます。
 
将来的に42条1項1号になる予定の道路であり、中には幅員4ｍの特例幅員もあります。
 

【42条1項3号】

既存道路とも呼ばれており、建築基準法が定められた1950年以前からあった幅員が4m以上の昔の道路です。
 
公道・私道かの別は問われないですが、公道であれば基本的に42条1項1号の道路になるため、私道がほとんどになります。
 

【42条1項4号】

2年以内に事業が開始される予定である都市計画道路のことを言います。
 
事業の内容としては道路幅員拡幅工事であることが多く、予定では2年以内に事業開始ですが、事業の開始が予定よりも遅くなるケースも多く存在します。
 
しかし、事業が遅れても42条1項4号の道路でなくなるわけではありません。
 

【42条1項5号】

位置指定道路と言われている、幅員4ｍの私道になります。
 
位置指定道路とは、ある程度大きい土地を分譲するときに土地に道路を接道させるために新たに作った道路の事を言います。
 
国や都ではなく個人の所有している土地に道路を造られるため私道になります。
 

【42条2項】

みなし道路ともいわれている道路であり、幅員が4ｍ未満の道路の事をいいます。
 
建築基準法上のルールでは、原則道路は4ｍ以上の幅員がなければならないとされていますが、建築基準法が定められる前に既に建物が建っていた道路は、4ｍ未満でも建築基準法の道路として認められています。
 
ただし、今後建物を再建築する場合には、前面道路が4ｍ以上になるように一部敷地を負担して、セットバックをしなければなりません。

まとめ

繰り返しになりますが、土地や住宅を購入する際には、道路について調べておくことはとても重要です。
 
特に前面道路が42条2項の場合は、再建築する時に道路のセットバックをしなければならないため、セットバックした分の敷地が小さくなり本来よりも建てられる面積が小さくなります。
 
不動産ではこういった道路等、色々な知識を知っておくことが重要です。
 
ただ個人の力だけで不動産の情報を集めるには限界があるため、日頃から不動産について相談できる状況を作っておく必要があるでしょう。
 
FGHでは、お客様に合わせて不動産運用等のご提案をさせて頂きます。