【東京 ワンルームマンション売却】高利回りを実現する4つの方法　

高利回りを実現するためには、まず購入前に利回りの計算が必要です。
利回りを計算する計算式をもとに考えてみると、年間の家賃収入を上げたり経費や購入価格を抑えたりすれば高利回りにつながるということに気づくでしょう。
 
実質利回り＝(年間の家賃収入－年間の経費)÷(物件購入価格＋購入時の経費)×100(%)
 
※年間の経費は、管理費用・各種税金・修繕費・ローンの金利・税理士などに支払う報酬のこと。
 
とはいえ、年間の家賃収入を上げるための家賃の増額変更や経費や購入価格を抑えることは、簡単ではありません。
今回は高利回りを実現する4つの方法をご紹介します。
 
なお、利回りの計算については、下記弊社コラムにて詳しく記載がありますのでご参照ください。
 

金利が低い時に売る

　　　　　　　　　　　　　　　　
高利回りを実現するため、金利が低い時に売るという方法があります。
住宅ローン金利が低いタイミングでは購入者側が住宅ローンを組みやすくなるので、マンションなどの不動産への需要が高まると考えられています。
つまり、ワンルームマンションなどの購入希望者が増える(需要が高まる)ことで、高い価格で売れやすくなる可能性が高いのです。
日本では、2013年頃から日銀が異次元金融緩和と呼ばれる超低金利政策を継続しており、超低金利の状態が続いています。今後日銀が利上げをする可能性も高いので、今後の政策の行方に着目が必要です。

所有期間が5年超になってから売る

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
高利回りを実現するため、所有期間が5年超になってから売るという方法もあります。
売却する年の1月1日時点において所有期間が5年を超えた際には「長期譲渡所得」となり、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」という扱いの税率になります。
物件の所有期間の違いで、売却後のお金にかかる税率が異なるのです。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は以下の通りです。
 

 
復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。
 
税率は長期譲渡所得の方が低くなるため、所有期間が5年を超えると税金が安くなります。
ただし、譲渡所得がマイナスとなってしまうようなケースでは、5年超を待たずに売却した方が良い場合もあります。

都心部と比較して不動産価格が低い地方の物件を買う

高利回りを実現するために、都心部と比較して不動産価格が低い地方の物件を買うという方法があります。
 
日本不動産研究所　第47回「不動産投資家調査」（2022年10月現在）に基づく、エリア別平均相場は
下記の通りです。
 
エリア別平均相場

※2　城南地区：目黒区、世田谷区（渋谷、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線）
※3　城東地区：墨田区、江東区（東京、大手町駅まで15分以内の鉄道沿線）
（参照）日本不動産研究所　第47回「不動産投資家調査」（2022年10月現在）
 
都心部の物件は、利回りこそ控えめですが安定性に優れています。一方、地方の物件は利回りが高いものの、空室などのリスクが大きいので注意が必要です。

信頼できる不動産会社に依頼する

高利回りを実現するために、信頼できる不動産会社に依頼をするという方法があります。
ワンルームマンションの売却に特化し売却実績の多い会社の方が、慣れていない会社より買主様との価格交渉を有利に進めることができるでしょう。
また不動産会社の中には、お客様の利益より会社の利益を優先し、お客様に寄り添った対応をしてくれない会社もあります。
信頼できる不動産会社かどうかを見極めて依頼することも大事になります。
 

まとめ

　　　　　　　　　　　　　　　　　
今回は高利回りを実現する4つの方法をご紹介いたしました。