【東京】ワンルームマンション売却で節税する方法

ワンルームマンションを売却する際に、どのぐらい税金がかかるのだろうと疑問に思っていませんか。
ワンルームマンションの売却にはさまざまな税金がかかりますが、控除や特例をしっかり理解して有効活用することができれば、税金の支払いを抑えることができます。
逆に税金に対する知識がないと、無駄に多くの税金を払ってしまう場合があるので注意が必要です。
 
今回はワンルームマンション売却で節税する方法について書いていこうと思います。

ワンルームマンションの売却でかかる税金の種類

マンション売却でかかる税金にはいくつか種類があります。
税金の種類は下記内容になります。
 

【マンションの売却で必ずかかる税金】

・印紙税（売買契約書にかかる税金）
・登録免許税（不動産の登記をする時にかかる税金）
・仲介手数料（不動産会社の依頼料にかかる税金）
 

【利益が出た場合にのみかかる税金】

・譲渡所得税（不動産売却の利益に対してかかる税金）

利益が発生しない場合、譲渡所得税はかかりません。

マンション売却での節税方法

次はマンション売却を行う際の節税方法について解説していきます。
 

①取得費がわかる資料の用意

ワンルームマンションを売却する場合、不動産の取得費がわかる資料を用意しましょう。不動産の取得費がわかる資料には、購入時の売買契約書や領収書などが挙げられます。
 
もし購入時の売買契約書や領収書がない場合、正確な取得費がわからないため、概算で取得費を出さなければなりません。概算取得費は、売却価格の5%で不動産を購入したものとされます。概算取得費で計算すると、基本的に本来の売却益よりも利益が大きくなりがちなので、多くの税金を納めることになってしまいます。
 
たとえば、3,000万円で購入した不動産が2,000万円で売れたとしましょう。
 
この場合、本来であれば売却益はありません。
ですが不動産取得費がわかる売買契約書や領収書等の資料がない場合、売却価格の5%（100万円）で購入したものとみなされ、1,900万円もの売却益が発生してしまいます。（譲渡費用等を除く）。
 
損をしない為にも、取得費がわかる資料は必ず用意しておきましょう。

②譲渡費用の計上

譲渡費用をたくさん計上することができれば、そのぶん節税につながります。
譲渡費用に計上できるものとしては下記のとおりです。
 
・売却時にかかった仲介手数料
・売買契約書に貼付した印紙代
・売却活動でかかった広告料
・鑑定をした場合、その鑑定料
・借家人を立退かせるために支払った立ち退き料
・買主の登記費用を負担した場合はその負担額
・すでに売買契約を締結していたが、さらに有利な条件で他に売却するため、その契約を解除した場合の違約金
・売却のための建物補修費
・買主との交渉のために要した交通費等
 
ちなみに下記内容は、譲渡費用として認められていないので注意が必要です。
・抵当権抹消費用
・遺産分割のために要した支出
・譲渡資産の維持管理費等
・売却に無関係な飲食代、交通費、宿泊費等
 

③過去のリフォーム費を取得費に入れる

取得費には不動産購入時の費用だけでなく、リフォーム費用も計上することができます。
マンションを購入してから売却するまでにリフォームした場合は、それらの費用も必ず計上しましょう。

注意点として、残念ながら壁紙の張替えや故障した設備の修理などの修繕費は取得費に計上できません。リフォームではなく現状維持の修繕費としてみなされるため取得費として計上することは認められないので注意しましょう。

床暖房の設置等は不動産価値をあげるためのリフォームになる場合があるので、その場合は取得費に計上できる場合もあります。
 

④長期保有で売却

不動産を急いで売却する必要がなければ、税率が下がる長期保有のタイミングでの売却するのがおすすめです。不動産保有期間が5年超えているか超えていないかで譲渡所得税が大きく変わってきます。
 
短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%
長期譲渡所得（所有期間5年超え）：20.315%
 
売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」となり、1月1日時点において所有期間が5年以下のときは「短期譲渡所得」になります。
 

④増税前に売却

マンション売却によって得られる売却益は、基本的に高額です。そのため、少し増税されるだけでも、大きな金額になってしまいます。

過去に何度も増税しているため、今後も増税する可能性は充分にあります。国の情勢をチェックし、いつでも対応できる状況にしておくことは大事です。

まとめ

ワンルームマンションの売却では、税金について理解しておかないと、必要以上の税金を払ってしまう可能性があります。税金の仕組みを学んでおけば節税対策を行うことができますが、独学で税金についてしっかりと理解することはなかなか難しい場合もあります。そんな時は税理士や不動産会社に相談してみてください。