マンション売却で損失を出さないための完全ガイド

マンションの売却で損失を出さずないためには、売却時期や税制上の特例、そして市況の把握など様々な要素を理解しておくことが大切です。
売却直前になって慌てることのないように、あらかじめ知っておきたい知識をわかりやすくまとめています。ぜひ最後までご覧いただき、安心してマンションを売却できるよう参考にしてください。

マンション売却で損失はなぜ発生するのか？

マンションを売却するときに、なぜ購入時よりも安値で売却せざるを得なくなるケースがあるのでしょうか。
マンションを売却する際に、購入時より低い売却価格がついてしまう原因にはさまざまな要因が絡み合っています。特に、購入後に市況が変化したり、個々の物件の条件が悪化したりすると、想定よりも低い成約価格を受け入れる必要が生じることがあります。売却損の背景を正しく理解することで、今後のリスクや対策を考える助けになります。
 

高値掴みをしてしまった

マンションを購入した時期が、相場のピークにあたっていた場合は高値掴みをしてしまうことがあります。景気や金利、地域ごとの需要などが複雑に絡み合って一時的に価格が高騰しているタイミングで購入すると、後に市況が落ち着いたときに想定よりも低い価格でしか売却できなくなる可能性があります。

また、購入時点で物件自体の価値や将来的な下落リスクを十分に検討しなかったことも原因になります。購入した直後は好立地や最新の設備などが魅力的に映りますが、その価値が長期間維持されるとは限りません。市況が下向きに転じると、資産価値の目減りは想像以上に早いものです。

高値掴みを回避するためには、周辺の売買事例を複数チェックし、価格設定が妥当かどうかを見極めることが大切です。将来的な価値変動を考慮して、購入前には将来売却する場面も想定しておくと、損失リスクをある程度回避できます。
 

管理状況が悪く、築年の経過で資産価値が下落

マンションは管理状況によって資産価値が大きく変化します。共用部分の清掃が行き届いていない、修繕計画がずさんな状態であれば、住民だけでなく購入検討者にもマイナスの印象を与えかねません。結果的に売却価格が下がり、損失が発生しやすくなります。

築年が進むにつれて建物の老朽化は避けられませんが、適切な修繕積立金の運用と計画的な大規模修繕を実施することで、資産価値の下落を緩やかにできます。
逆に、管理組合が機能していない場合や修繕費用が不足している場合は、早期に改善策を講じないと、築年数以上に評価が下がるでしょう。

管理状況の良し悪しは資料からだけではなく、実際に現地を見て判断することも重要です。共用廊下の照明やエントランスの防犯カメラなど、細かな設備にまで気を配ることで、資産価値の維持に努める姿勢がアピールでき、高い売却価格につなげる可能性が高まります。
 

人口減で需要・供給バランスが崩れた

少子高齢化や地方への人口流出が進む地域では、マンション購入への需要が減り、供給量が相対的に多くなる傾向があります。買い手市場になると、どうしても価格交渉で不利になりやすく、結果として売却価格が購入時より低くなる場合が増えます。

都市部でも、開発が一巡したエリアなどでは、新しいマンションが次々と供給される中で中古マンションの価格が押し下げられることがあります。特に同じエリアに競合物件が多くある場合は、売却期間が長引くうちに価格を下げざるを得ない状況に陥るかもしれません。

将来的に人口動態がどう推移し、どのように需要が変化していくのかを把握しておくことは、損失を回避するためにも大切です。地域の再開発計画や将来的なインフラ整備の情報を確認し、需要が高まりそうな時期を狙って売却を検討することがポイントになります。
 

 

マンションの立地・周辺環境が悪かった

マンションの立地や周辺環境が悪いと、築年を経るごとに買い手の興味が薄れてしまい、高値での売却が難しくなります。
駅から遠かったり、商業施設が少なかったりすると生活利便性が低いと判断され、価格を下げないと買主が見つからない場合が多いです。

また、防犯面での不安や騒音、公害などの問題がある地域では、購入をためらう人が増え、やはり売却価格が下落しやすくなります。
正確な情報を公開しなければ後々トラブルにもなりかねず、売却活動がスムーズに進まなくなるリスクも否めません。

ただし、周辺の再開発や交通整備などで環境が改善する可能性がある場合は、それを見越して売り時を調整するという方法もあります。
マイナス要因だけでなく、将来的なプラス要素にも目を向け、適切なアピールを行うことで売却損を最小限に抑えられるケースもあるでしょう。

マンション売却で損したときに活用できる特例

もしマンション売却で損が出てしまった場合でも、特定の要件を満たせば税制上の特例を受けられる可能性があります。
マンションを売却した際に、譲渡所得がマイナスになるといわゆる譲渡損失が発生します。

この一見デメリットに感じる状況でも、要件を満たすことで所得税や住民税を減らせる特例制度が用意されています。
この制度を利用して物件価格のマイナス分を取り戻せる可能性もあります。

適用要件を逸してしまうと、本来受けられたはずの税制優遇が受けられなくなるため注意が必要です。正確な情報をもとに、確定申告の準備を早めに進めておきましょう。

 

居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

不動産の譲渡損失は、原則は他の所得と相殺する「損益通算」はできません。
しかし、以下を満たす場合のみは例外的に損益通算できる制度があります。
 
✅自分が実際に居住していた住宅であること
✅売却時に住宅ローン残高があること
✅売却価額が住宅ローン残高を下回っていること
✅親族・特別な関係者への売却でないこと

この制度は「居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」といいます。
実際に居住していたことを証明するため住民票や郵送物などを準備する必要があります。

また、申告初年度に損金を引き切れなかった分については、翌年以降に最大3年間繰り越しできる繰越控除の制度が活用できます。
初年度にすべて控除できなくても、翌年以降の所得と通算できるため、長期的に節税効果が発生する点がメリットです。
 

しばらく居住していなかった場合や賃貸した場合は対象となる？

自身が住まなくなってから 3年以内の売却であれば、損益通算の対象となります。
また、やむを得ずその間に賃貸していた場合でも認められる可能性があります。

ただし、繰り返し賃貸更新している、設備投資をして賃貸用物件化するなど、明らかに投資用として運用していると税務署から判断された場合に関しては否認されることもあるので、注意しましょう。

売却益が出たときに損しないための注意点

マンション売却で利益が出るケースは、購入した時期が価格の底付近だった、またはリノベーションなどで付加価値を高めたことなどが考えられます。
利益が出た場合には当然ながら税金の課税対象となりますが、居住用財産の場合には手厚い特別控除があります。

この特別控除を適用できれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことが可能です。結果的に納税額が大きく減少するメリットがあります。
ただし、適用には自らが住んでいた物件であるなど、細かな条件を満たす必要があります。
 

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除は、マイホームを売却した際の大きな税制メリットとして知られています。
この制度は、マイホームを売却した際の譲渡所得から最大3,000万円が控除されるというものです。
譲渡益が3,000万円以下なら 譲渡所得税は0円になります。

ただし、これらの制度も要件を満たさないと適用を受けられず、あとから不備が見つかった場合には追徴課税となる可能性があります。
申告時には、物件の所有期間や居住実績を確認できる公的書類の準備を忘れないようにしましょう。
具体的な条件は以下のとおりです。

✅自分が実際に居住していた住宅であること
✅親族・特別な関係者への売却でないこと
✅売却年を含めて同特例を過去2年以内に使っていないこと
 

マイホーム譲渡の軽減税率の特例

加えて、所有期間が10年を超える居住用財産については、軽減税率の適用も可能です。

具体的には譲渡益6,000万円以下の部分について税率が14.21％（所得税＋住民税）まで軽減されるため、大きな利益が出た場合でも税負担を抑えやすくなります。通常の長期譲渡税率が20.315％なので、居住用の場合は利益の約6%分も軽減されることになります。
 
✅自分が実際に居住していた住宅であること
✅売却した年の 1月1日時点で所有期間10年を超えていること
✅親族・特別な関係者への売却でないこと
 
これら2つの制度は併用することができます。
1.譲渡益から3,000万円控除する
2.残った譲渡益に軽減税率を適用
という流れで計算しましょう。

譲渡所得の計算時には取得費や各種経費が差し引かれるため、大雑把に見積もってしまうと実際には控除後の数字が異なることもあります。
正しい金額を把握してから税務手続きを行うようにしましょう。

譲渡所得と確定申告の基本を理解しよう

不動産を売却した際には、譲渡所得に関する理解と確定申告が欠かせません。
不動産の譲渡所得とは、売却によって得られた金額から、購入時の取得費や仲介手数料・登記費用などを差し引いて計算します。
単純に売却代金だけをベースに税額を見積もらないように注意が必要です。

譲渡損失が生じた場合でも、一定要件をクリアすれば損益通算や繰越控除などの優遇措置を受けることができます。これは、不動産の売却が特殊な取引であることを考慮し、税負担を和らげるために国が設けている制度です。
確定申告の時期までに、譲渡所得や特例の要件をしっかり確認し、必要書類を用意することがスムーズな申告のポイントです。嘘や誤りのある申告をすると、後でペナルティを課されるリスクもあるため、早めの準備を心がけましょう。
 

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用（仲介手数料、印紙税、測量費など）を差し引いて求めます。取得費には、物件の購入代金と購入時の諸費用が含まれますが、紛失してしまった領収書などがある場合には概算取得費を使うことも可能です。

取得から売却までの所有期間によって長期譲渡所得か短期譲渡所得かが決まります。5年を超えて所有していた場合は長期譲渡所得となり、税率が低めに設定されるので節税効果が期待できます。
計算を誤ると、譲渡所得の額を大きく勘違いしてしまい、申告時のトラブルにもつながります。売却時には契約書や諸経費のレシートをしっかり保管し、後で正しい計算ができるよう準備しておきましょう。
 

損失が発生した場合の確定申告の手続き

マンションの売却による譲渡所得がマイナスだった場合でも、確定申告することで損益通算や繰越控除が適用され、所得税や住民税を軽減できる可能性があります。特例の要件を満たすかどうかを確認し、不備のないよう書類を整えて申告しましょう。

損失が生じた場合でも確定申告をしなければ、損益通算や繰越控除を受けられず、今後の節税が難しくなります。そのため、面倒に感じるかもしれませんが、しっかり手続きを行うメリットは大きいと言えます。
必要書類としては、売買契約書や仲介手数料の領収書、住宅ローンの残高証明書など多岐にわたります。事前に税務署や専門家に確認して、不足することがないよう準備を進めておくと安心です。
 

確定申告が不要なケースと注意点

譲渡所得が発生しなかった、あるいは損失が出て通算しても他の所得に影響しないような場合は、確定申告が不要となるケースも考えられます。ただし、その場合でも申告書を提出しないことが損になる場合があるため注意が必要です。

たとえば、譲渡所得が少額でも特例を使えるならば、確定申告を行っておくことで翌年以降の繰越控除を利用できる可能性があります。特例の条件を満たすならば、あえて申告をすることで税金を抑えられるメリットが得られることもあります。

一方で、申告の内容を誤ると後の税務調査で指摘を受けるリスクがあるため、不要と思われる場合でも一度は専門家に相談するのがおすすめです。自分の状況に合わせてベストな選択をとることが、将来的な節税やトラブル回避につながります。

マンション売却で大損しないためのコツ

損失を最小限に抑えるためには、売却の流れを計画的に進めることが重要です。
マンションを売却するときは、なるべく損失を抑えたいと誰もが考えます。しかし、現実には物件の価格は市場や需要動向に左右されやすく、タイミングを誤るだけで想定外の値下がりに直面することもあります。そこで、売却の計画性や不動産会社の選び方など、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。

焦って一つの査定だけで売却を決めてしまうと、本来得られたかもしれない価格よりも低く売ってしまうリスクが高まります。経済状況や金利なども考慮し、短期間で判断しないよう心掛けましょう。
 

余裕を持った売却スケジュールの重要性

売却を急いでしまうと、時間的な制約から買い手側に価格交渉で主導権を握られてしまうケースが多いです。例えば、住宅ローンの返済期限などが迫っていると、希望額よりも大幅に値引きした価格での売却を受け入れざるを得なくなることもあります。

ある程度の余裕を持った売却スケジュールを設定しておけば、内覧対応や宣伝活動を十分に行う時間が確保できます。結果として、多くの買主候補と交渉を重ねることができるため、多少の値下げ交渉にも冷静に対応しやすくなります。

特に、資金計画に余裕を持たせば、想定よりも高い値段で売却できる可能性を粘り強く追求できます。売却までの期間を見越し、必要な諸経費や生活費の見通しを立てておくことで、価格交渉で妥協しなくてもよい状況を作ることが望ましいでしょう。
 

複数の不動産会社に査定依頼する

不動産会社によって売却戦略や得意とする地域、顧客層が異なります。同じマンションでも会社の見立て次第で査定額に差が出ることは珍しくありません。複数の業者から査定を受け、提示された根拠や販売方針を比較することで、最適な売却方法を見つけやすくなります。

一括査定サイトなどを活用すれば、手間をかけずに複数の不動産会社へ査定依頼できます。ただし、一括査定だけでなく実際に担当者と面談を行い、信頼できる人かどうかを見極めることも大切です。
最も高い査定額を提示してくれた会社が必ずしも良いとは限りません。広告の打ち出し方や販売チャネルの広さなど、総合的な実力を確認しましょう。売却期間や売却活動のスケジュールについても、詳細なプランを示してくれる会社を選ぶと安心です。
 

内覧対応と印象アップのポイント

内覧の際に第一印象が悪いと、いくら物件自体が優れた構造や設備を備えていても、購入意欲を下げる原因になります。内覧前には部屋を整理整頓し、余計な家具や荷物はできるだけ片付けてスペース感を演出すると良いでしょう。

室内の明るさも重要です。照明が暗いままだと部屋全体が狭く感じられがちですので、可能であれば日中の明るい時間に内覧日程を設定したり、照明を増やすなどの工夫をしましょう。
加えて、生活感をほどよく残すことで、買主が住んだ後のイメージをしやすくなります。
全く生活の痕跡がないと、逆に冷たい印象を与える場合もあるのでバランスが大切です。例えばおしゃれなスタンドライトや植栽などは室内を魅力的にうつす小道具として活躍します。
 

市況を見極めて売り時を判断する

マンションの価格は需要と供給のバランスだけでなく、景気や金利、地域の開発状況など多くの経済要因によって変動します。市況が活発なタイミングでは売りやすくなりますが、短期的な変動にはリスクもあるため、慎重に見極めることが大切です。

過去の相場推移や今後の再開発計画などを情報収集し、値上がりしそうな時期を狙うことも一つの戦略です。ただしタイミングを重視しすぎるあまり、売り時を逃してしまうリスクもあるため、ある程度の見通しをもって柔軟に対応する必要があります。
売り時の判断には専門家の意見も役立ちます。信頼できる不動産会社と相談しながら、できるだけ高い価格で売却できるよう戦略を練ることで、損失を最小限に抑えることが可能になります。

まとめ

マンション売却で損失を回避するためには、税制上の特例や売り時の判断が重要です。本記事を参考に、損失を大きくしない売却方法を検討しましょう。
マンション売却による損失は、高値掴みや管理の不備、将来的な需要低下など、さまざまな原因によって生じます。これらのリスクを理解し、対策を講じることで、売却額を下げずに済む可能性を高められるでしょう。

売却後に損失が出てしまった場合でも、譲渡損失の損益通算や繰越控除などを活用できることがあります。特例制度を深く理解し、確定申告の書類を正しく準備すれば、税金を軽減する道が開けるでしょう。
また、売却益が出た場合も、3,000万円の特別控除や軽減税率などメリットが用意されています。自分が置かれている経済状況や不動産市況を総合的に判断し、マンション売却を少しでも有利に進めるための選択を行うことが、失敗を回避する最大のポイントです。