ご存知ですか？2020年4月民法改正～不動産投資コラム～

はじめまして。今回からコラム執筆に参戦いたします青山です。
 
タイトルをご覧いただいてアンテナの高い方はピンとくるかもしれませんが
 
2020年4月1日に民法が120年ぶりに抜本改正されます。
 
特に不動産売買において大きな影響を及ぼすのが・・
 
瑕疵担保責任という表現の消滅です。

瑕疵担保責任って？

瑕疵担保責任とは、売買契約の目的物(購入したもの＝戸建住宅やマンションなど)に、購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、売主が買主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことを指します。
 
「隠れた」というのは、通常の注意を払っても発見出来ないことです。
 
売り主は、善意無過失であるのに生じてしまったものとも言えます。
 
と・・法律上は意外と？ざっくり定義されています。
 
瑕疵担保責任が消滅する代わりに「契約不適合責任」という表現が登場します。

契約不適合責任？？

大まかに言うと瑕疵担保責任では「目に見えない隠れた瑕疵」が引渡し後に発覚したら追及できますといったものだったのですが、契約不適合責任に置き換わると「そもそも傷のないものを引き渡してください」（義務）という解釈になります。
 
瑕疵担保責任から契約不適合責任になりどのように具体的に変わるかというと・・
 
単純に売主の瑕疵範囲負担が広くなります。
 
これまでの瑕疵担保責任では、建物の雨漏り、シロアリ、給排水管の故障、土壌汚染、過去にあった忌まわしい精神的な瑕疵、近隣からの騒音・振動・臭気などでしたが、契約不適合責任の規定が特定物・不特定物を問わず適用されることになり、その対象は原始的瑕疵に限られることがなくなります。
 
また不動産売買において買主のできる手段として、これまで同様売買契約の解除、損害賠償、プラスして追完請求、代金減額請求を認められることとなりました。
 
少々理解に難しいのですが売主が負う「義務」の範疇が広がることは確かです。

もし不動産取引を検討中なら

私が不動産業に従事していることを抜きにして考えるのであれば・・
 
売り方は民法改正前に売却を目指すのが有利なのかもしれません。
 
買い方は焦らず民法改正後のほうが有利なのかもしれません。
 
不動産の取引はタイミングに左右されることも大きいでしょうから一概には言えませんが。