賃貸住宅管理業者とは？（賃貸住宅管理業者登録について）

2021年６月より義務化された賃貸住宅管理業者の登録について、皆さんはどのように捉えていらっしゃるでしょうか。

以前の賃貸住宅管理業者登録制度について

賃貸住宅管理業者の登録自体は、以前より存在しており、管理業者を探すオーナーにとって一つの指標となっていました。
 
しかし、当時の制度は賃貸管理業者の任意で登録する制度であり、「家賃収受」「更新業務」「終了業務」のどれかひとつでも行っていれば、対象となった為、オーナー側からすれば、本当に優良な業者を探すツールとしては、どれほどの参考になったのか推し量る事は難しいでしょう。

今般の賃貸住宅管理業者登録制度はどう変わったのか

そのような中、2021年6月に始まった登録制度は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」に基づいて施行され、200戸以上の管理戸数を有する賃貸住宅管理業者は登録を義務付けられるという強制力を持つものとなりました。
 
更に、今までの登録制度とは異なり「住宅の居宅」と「その他の部分」について、点検・清掃その他の維持を行い、必要な修繕を行う業務（賃貸住宅管理業の定義）が対象となり、管理を委託する立場であるオーナー側に寄り添った、実務に則した内容となっております。

では、「その他の部分」とは何を指すのでしょうか。
 
「住宅の居室」はピンとくる人が多いと思いますが、「その他の部分」と言われても、？と思う人は少なくないでしょう。
 
この場合の「その他の部分」とは、玄関（共用部側）・通路・階段等の共用部分、居室内外の電気設備・水道設備、エレベーター等の設備の事を指します。
 
これらの箇所を普段から、定期的に点検・清掃を行い、必要があれば修繕を行っているかどうかという事なのです。

ですから、「点検・清掃を行っているが、修繕は行っていない。」「入居者からの苦情対応のみを行う窓口業務しかしていない。」このような場合は、今回の登録制度の対象となりません。
 
また、エレベーター業者の様に「エレベーター部分」のみの点検・修繕を行っている業者もその部分しか見ていない為、対象外となるのです。

1棟管理と１部屋管理の賃貸住宅管理業者としての違い

では、皆さんにお聞きします。①「物件一棟」の管理と②「区分所有」の管理では、賃貸住宅管理業者に該当するかどうかをどのように判断すればよいでしょうか。
 

• 「物件一棟」の管理では、国土交通省の「維持保全」に関する定義としては、２つのケースを挙げています。

 
1つ目は、専有部分と共有部分の点検・清掃・不具合対応・修繕を総合的に行っている場合です。
 
皆さんがイメージつきやすいケースですね。
 
２つ目は、専有部分の不具合対応と共有部分の内、玄関・廊下・階段などの修繕に限った場合です。
 
このケースは、居室外のエレベーターや電気・消防設備等を専門業者が対応している場合などが挙げられます。
 

• 一方、「区分所有」の管理では、共有部は管理組合や建物管理会社が管理しているので、対象とはならず、対象範囲は専有部分になります。
• つまり居室と居室内の電気・ガス・水道・空調設備の不具合対応・修繕に限られます。

まとめ

このような管理を200戸以上行っている賃貸管理業者が登録義務対象となるのです。
 
つまり、皆さんの貴重な物件を管理する上で必要なノウハウを持っている会社かどうかを推し量る指標として一定の条件をクリアしていると言えます。
 
登録業者については、国交省の情報検索システムより閲覧可能ですので、是非とも有効に活用頂き、皆さんの不動産運用がまた一歩有意義なものに繋がる事を願っております。