諦めないで！投資失敗からのリカバリー術：支出編～不動産投資コラム

こんにちは。FGHの山丸です。
 
前回のコラムでは、「投資失敗からのリカバリー術　収入編」で月々のキャッシュフロー状況を改善する方法を見ていきました。
 
前回のコラムはこちら
↓↓
https://fgh.co.jp/2020/08/27/column-yamamaru-7/
 
前回のコラムでは一度スタートした収入を上げることは難しいことがご理解いただけたかと思います。
 
今回のコラムでは支出部分を見ていき改善方法を見ていきましょう。

管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金の見直し若しくは今よりも安い管理会社に変更することで支出を減らすことができます。
 
ただファミリー物件ならまだしも、投資用物件などでは所有者が実際物件に住んでいない事が多く、所有者同士の交流を通じて票集めは難しい事も多いです。
 
仮にできたとしても修繕積立金の不足による建物の老朽化、物件の資産価値低下に繋がってしまうリスクもあります。
 
積極的に総会に出席する等日ごろから管理会社と意見交換ができるようにしておくと良い提案が貰えるかもしれません。

賃貸管理の見直し

サブリース契約を解約して転貸借契約を継承する

一般的なサブリースにおける家賃保証率の相場は、約80～90％程度になります。
 
そのためサブリース解約後には賃料が現在より10～20％UPさせる事も可能になります。
 
ただし、一般的な話になりますので、サブリース会社によっては保証賃料よりも転貸借賃料が低く賃貸が付いている場合もあります。
 
最近では、サブリース契約の解約に応じてくれない会社も増えてきてますので要注意です。
 
解約に応じてくれる会社だとしても賃料3～6ヶ月分の解約手数料がかかるケースが多いです。
 
サブリース契約する場合、最寄駅から10分以上の立地等の理由で空室リスクが高い物件以外はお勧めしないです。
 

管理会社を変更する

管理会社によって管理手数料は違いますが、一般的に多いのは集金家賃に対して5％になります。
 
仮に家賃85,000円の場合ですと5％＋消費税＝4,675円となります。年間だと56,100円
 
管理会社を変更して管理手数料を抑える事も可能だと思います。
 
因みに当グループの賃貸管理会社では、区分マンションで管理可能エリアであれば一律2000円で管理が可能ですので、気になる方はお問い合わせいただければと思います。
 

管理会社を挟まずにご自身で管理する

家賃滞納した場合の督促状送付や設備の故障対応、クレーム処理等をすべて自分で行います。
 
こうすることで手数料はかからなくなりますが、セミプロ以上の方以外はトラブルになることも多いのでお勧めできないです。

ローン返済

借入している金融機関に金利交渉

交渉を行うポイントは、融資してもらいやすい景気状態や、個人の属性が高く評価してもらえるタイミングに交渉する事です。
 
返済実績を作ったり、他の金融機関の金利情報を交渉に使う事もアリかと思います。

他の金融機関に借換する

現在の金利より低い金利で借換が出来れば利息額が安くなるメリットが生まれます。
 
ただ注意点は借り換え手数料と一括返済手数料が掛かり場合がほとんどなので、残債が少なく融資期間が残り少ない人には借り換えしない方がいい場合があります。
 
きちんと返済シミュレーションをして判断をしましょう。

繰り上げ返済をする

まとまった手元資金があれば一部繰り上げ返済をして毎月の返済額を減らす。
 
繰り上げ返済には2つの方法があります。返済期間を短くする期間短縮型と返済期間をそのままで毎月の返済額を減らす返済額軽減型です。
 
現在キャッシュフローがマイナスになっている方は、返済額が変わらない期間短縮型よりも毎月の返済額を減らせる返済額軽減型を推奨します。
 
理想は毎月のキャッシュフローが健全であれば、家賃収入と自己資金も加えて期間短縮型で繰り上げ返済していき数年でローン完成をしていく事です。
 
そのような計画で運用ができると2件目のローン返済に回していく事もできます。
 
実際に不動産投資で成功している方はこのように物件を増やしています。

まとめ

投資の中でも不動産投資はローンを組むことができ、レバレッジを効かせる事ができます。
 
ただレバレッジを効かせすぎる事で、家賃収入を生まれなければ、投資としては失敗ではないでしょうか。
 
不動産投資にも当然リスクが存在し、突発的な出費や、賃料の減少、空室期間等にも備えておく必要があるのです。
 
適正で安全な不動産投資を行うためにもプロフェッショナルなパートナーを見つけることをお勧めいたします。