ワンルームマンション投資を途中でやめたいと思う理由

ワンルームマンション投資を途中でやめるべきケース

ワンルームマンション投資を途中でやめるべきケースの多くが、毎月の収支が赤字の場合です。

継続して赤字が増え続けるようであれば、「損切り」の判断も必要になってきます。
赤字となる要因としては、空室となり家賃収入が途絶えた場合や、修繕費や維持費により年間赤字になる場合などさまざまです。家賃収入は入るものの維持費などで黒字にならない場合は、ズルズルと投資を続けてしまう方が多いでしょう。

空室率が低い状況であったとしても、想定外の出費が多いとキャッシュフローが悪化します。例えば、想定外の出費には、急な設備の故障(エアコンや給湯器等)による修繕費、退去が続いたことによる原状回復費用やハウスクリーニング費用などがあります。
赤字が続き、回復傾向にない場合は、投資をやめるタイミングといえるでしょう。

理想と現実のギャップに悩み投資をやめられない方も多いと思いますが、損失をこれ以上大きくしないためにも「損切り」の判断も必要です。

ワンルームマンション投資をやめるベストなタイミング

ワンルームマンション投資をする中で、確実に黒字になったタイミングもやめどきのひとつです。
通常黒字であれば保有したまま利益を増やしていけばよいと考えられますが、ワンルームマンション投資は出口戦略(投資を終えるタイミング)を考える必要があります。
というのも、不動産は築年数の問題と大規模修繕という支出に関する大きなイベントが存在します。
今は黒字でも年数が経つにつれて資産価値の下落や、修繕による支出が多くなり赤字となるリスクが高いのです。

黒字運営のワンルームマンションはそれだけで資産価値が高く、市場価格より高値で売れる傾向にあります。つまり、通常より大きな売却益を得るとともにリスク回避もできる状態なのです。
黒字運営を経験した後は高値で売却することも、ワンルームマンション投資の成功の一つでもあります。

また売却予想価格とローン残債を比較した際に、売却予想価格が上回る状態（アンダーローン）も売却のタイミングの一つです。決済後に手取りとして受取金額が残る場合となります。
一方でローン残債が上回る状態（オーバーローン）となれば、不足する金額を自己資金で準備するか、金融機関から新たなローン融資を受ける必要があります。完済できる分の自己資金がなければ、売却もままならず、ワンルームマンション投資をやめられない状態になってしまうのです。

もし、資金繰りが厳しいようであれば、無理して売却せずに次にご紹介する対策を取りながら様子を見ることも大切です。このタイミングについては、ワンルームマンション投資の専門不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

やめるまえにできる対策

赤字を改善する対策の一つとして、賃貸管理会社を変更することがあります。
管理手数料の負担軽減を図ると、キャッシュフローの改善に繋がります。
ワンルームマンションを購入した際に不動産会社から指定もしくは勧められた賃貸管理会社に管理を任せることが一般的ですが、必ずしもその賃貸管理会社が適切な管理事務手数料の会社とは限りません。
手数料率が高すぎないか、同業他社と比較検討する必要があります。

またこれまでの管理実績を確認し、空室対策や家賃回収の実績の評価や、迅速な空室対策や、家賃滞納・トラブルへの対応力の評価、オーナーのニーズに合った管理体制かどうかを確認するといった点を総合的に勘案し、管理業務の改善が期待できる管理会社に変更することで、キャッシュフローの改善が期待できます。

また対策の一つとして、収入となる家賃の値上げがあります。
家賃の値上げでは、周辺物件の賃料など入居者が納得できるデータ(近隣相場よりも家賃を低めに設定している場合や、地価が上がり固定資産税が増額された場合など)を揃え、無理のない範囲で交渉を試みます。個人の方が入居者との交渉は難しいため、プロである賃貸管理会社にお願いしてみましょう。
月々の賃料収入が上がれば、キャッシュフローの改善ができるかもしれません。

ワンルームマンション投資をやめるときの注意点

ワンルームマンション投資をやめる際の注意点として、自己の判断だけでなく信頼できる不動産会社に売却の相談をすることが必要となります。
売却予想価格は仲介に入る不動産会社の力量によって市場価格より高くなることもあれば、一方市場価格より低くなることもあります。
またお持ちの不動産の収支状況によっていつ売却するのがベストなタイミングなのかは、プロに相談するのがおすすめです。

次の章では、投資用マンションを売却する際の仲介不動産会社選びにおける、3つのコツついて解説いたします。

不動産会社選びの3つのコツ

みなさんは、仲介を依頼する不動産会社と最初にどこで出会うでしょうか？
ホームページを見て問い合わせたり、セミナーに参加して話を聞いたり、営業の電話がかかってきて担当者と会話をするなど、きっかけは人それぞれだと思います。
どのような出会い方であっても、その不動産会社が信頼できるかどうかを見極めることはとても重要です。

そのために、このような点に注目してみましょう
✅メリットだけでなくデメリットも説明しているか
✅自社もしくはグループ会社で賃貸管理を行っているか
✅実際に取引した顧客のお客様の声を公開しているか
 

メリットだけでなくデメリットも説明しているか

まず、メリットだけでなく、デメリットについてもきちんと説明する業者が判断基準の一つになります。
営業担当がメリットを説明するのは、営業なので当然です。

ここで重要なのは物件を売却するにあたってのデメリットも説明しているかどうか。
信頼できる仲介不動産会社であれば、すぐに売却した場合に起こりうるデメリットについて、事例を含めてお伝えするでしょう。

例えばローンを組んで(銀行から借り入れをして抵当権を設定する)物件を購入した場合、物件売却する際には残債の全てを完済し抵当権を抹消する必要があります。
物件を売却する価格より残債金額の方が高いオーバーローンの場合、ご自身で持出金を用意しなくてはなりません。
持出金が高額で準備ができないときは、カードローンやほかの銀行等からさらにお金を借りて準備する必要があるのです。

このようにお客様のお持ちの物件の状態から判断し、今売却すると発生するメリットだけでなくデメリットについても説明し、適切に案内をするのが良いとされます。
事例の場合だと売却するタイミングをずらし、残債を減らしてからの売却を提案することもあるでしょう。

次の項目でもお伝えしますが、グループ会社が賃貸管理を行っている場合、賃貸管理手数料を安いグループ会社への賃貸管理への移行を提案し、月々の収支を改善して売却するタイミングを待つ提案もあります。
 

自社もしくはグループ会社で賃貸管理を行っているか

先ほど少し触れましたが、不動産売買の仲介だけでなく、自社もしくはグループ会社が賃貸管理を行っている会社は判断基準の一つになります。
投資用不動産を売買する場合、担当者が賃貸管理について詳しく理解していることは必須条件です。

例えばお持ちの物件の賃貸がサブリース契約の場合、サブリースを引き継ぐ売買契約の方が良いのか、それともサブリースを解除してから売買する契約が良いのかなど、知識がある不動産会社ではないと判断が難しい場合があります。

また賃貸管理を委託している賃貸管理会社との契約を解除する際に、違約金が発生する場合があります。解除日から数か月前に解除の手続きをすると、解除したときに違約金がかからない場合や、賃貸管理会社との交渉が必要な場面があるのです。

しかし、自社もしくはグループ会社が賃貸管理を行っている場合はこれらの手続きがスムーズに進みやすいため、有利になることがあります。
 

実際に取引した顧客のお客様の声を公開しているか

口コミにあたる実際に取引したお客様の声を公開しているか否かは、判断基準の一つになります。
不動産会社のホームページに実際に取引したお客様の声が掲載されているかどうかを確認すると、お客様の声は会社や営業担当に対する生の評価であり、どのような会社か知ることができます。
お客様の声を公開しているということは、お客様との取引に自身があり信頼や信用を得ている証にもなるでしょう。

まとめ

今回はワンルームマンション投資を途中でやめたいと思う理由と、仲介不動産会社選びの3つのコツについて解説いたしました。
ワンルームマンション投資を続けるべきか売却すべきかお悩みの方は、ぜひ弊社(FGH)にお気軽にご相談ください。

コラム監修　高橋 咲百合

資格

宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士 / 2級ファイナンシャルプランニング技能士 / インテリアコーディネーター

プロフィール

株式会社FGH マーケティング部

新卒以来、不動産業界・建設業界に一貫して従事し、投資用ワンルームマンションの売買・管理・活用に関する豊富な実務経験を積む。
専門知識を活かしつつ、初心者の方にもわかりやすく情報を届けることをモットーに、コラム執筆や監修にも携る。
プライベートでは2児の母。家庭でも「お金の大切さ」を子どもと一緒に学びながら、楽しく金融教育に取り組んでいる。