【失敗事例・成功事例から解説】ワンルームマンション投資で成功するための5つの行動！

ワンルームマンション投資の成功率を大きく上げる5つの行動

その1　立地にこだわる

ワンルームマンション投資は家賃収入と売却益が主な収益になります。この2つの収益を最大限化にするには、賃貸需要の高い立地に重点を置くことが肝要です。
立地の良し悪しは主に都心からの距離や駅からの距離、周辺環境によって決まります。
都心から電車で30分圏内、駅から徒歩10分圏内に位置し、病院やスーパーなどの生活施設が周辺にあるなど、住人が快適に過ごせる条件が整っているほど、立地の良さが高く評価されます。立地の良い物件は入居率が上昇する傾向にあり、空室率が低下すため、キャッシュフローを最大化できます。
 

その2　保険目的でマイナス収支の物件を購入しない

金融機関から融資を受けてワンルームマンション投資を始める際、債務者の死亡時などにローンが無くなる団体信用保険に加入するケースがあります。
 
いわゆる「保険代わり」とされる不動産投資ですが、新築プレミアムのついたマンションは家賃の下落が著しく、所有期間の経過に伴い毎月の赤字が増えていきます。マイナス収支で毎月持ち出しが発生しているにも関わらず、保険代わりとしての機能を信じて疑わずにいるオーナーも少なくありません。
 

その3　長期的な運用を計画する

不動産投資は長期投資として利益を出すのが基本です。
数十年単位で見た場合に利益を出せるかが成功の指標となります。
 
物件は年月が経つにつれて築年数が重ねられ、それに伴い家賃相場が下がり、空室リスクが増大します。
また、修繕費も必要になるでしょう。
将来的な収益減少も厳しく考慮し、現実的なシミュレーションを行いながら投資計画を立てることが重要です。
 

その4　自己資金にゆとりをもつ

不動産投資を始める際には、自己資金が不足している状態での取り組みは危険です。予期せぬ支出に対応できず、赤字が続くと不動産を手放すことになるかもしれません。ゼロからの資産形成はリスクが高く、ある程度の資産を築いてから始めることが鉄則です。
 
資産のない状態でのローン背負いは支出増加時にキャッシュフローが赤字に陥るリスクがあります。赤字が続くと不動産を維持することが難しくなります。
 

その5　買って安心せず、常に学ぶ姿勢がある

多くの人々が物件を購入して満足し、運用についての勉強を怠り、放置してしまうことがあります。
ワンルームマンション投資においては、空室・家賃下落・設備の交換や原状回復等による非常支出の発生などが想定されます。
そのような必要経費について事前に勉強して心構えを持ち、備えることが重要です。
 
また、繰り上げ返済やリフォームなどの重要性についても学ぶことで、収益を効率的に伸ばすためのポイントを理解できます。

失敗するワンルームマンション投資

 

不利な条件でのサブリース契約を結んでしまう

サブリースは、不動産投資の一形態で、サブリース会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸する賃貸借契約の一種です。
この契約形態では、一般的な管理手数料よりもオーナーが支払う手数料が高く設定され、さらにオーナーに支払われる家賃も低めに設定される場合があります。
 
不動産投資初心者は、サブリース契約について理解が浅いため、不利な条件の契約に誘導されることがあります。
その結果、不動産投資ローンや管理費といった費用が家賃収入と相殺されたり、最悪のケースではマイナス収支になってしまうこともあります。
 

節税効果を目的にした投資

ワンルームマンション投資を利用して「節税対策」も検討している方は要注意です。
不動産投資会社が節税メリットがあること過分をアピールしてきたら十分注意しましょう。
ワンルームマンション投資の節税メリットを享受するためには、一定の条件や制限があります。
 
例えば年収が一定額を超える場合や、一定の条件を満たさなければならない場合があります。
年収1.200万円以下の方であれば、それほど多くの節税メリットを享受できないためおすすめできません。
そもそもワンルームマンション投資の目的は「毎月の家賃収入によるキャッシュフローの強化」が目的です。
節税対策に焦点を当てるあまり投資の本来の目的を見失わないようにしなければなりません。
 

利回りが低く失敗

日本国内で行う不動産投資であれば、「利回り」を高くして投資していくことが大切です。
そのためできる限り物件価格は低くして購入することが大切です。
 
また不動産投資ローンを活用して物件の購入を検討している方であれば、利息分の費用が掛かるため現金購入の場合より利回りが落ちることは簡単にわかるかと思います。
不動産投資物件情報を扱っているポータルサイトも活用しながら、良質な物件を探したり、不動産投資のシミュレーションを実施したりするのもおすすめです。
 

高額の新築ワンルームマンションを購入する

新築ワンルームマンションは、中古物件に比べて購入時に必要な費用が1～3割ほど高くなる傾向があります。
その理由は、販売会社が「新築プレミア価格」を上乗せするからです。
 
購入時の費用が高い分利回りは低くなりがちです。また周辺の家賃相場を十分にリサーチしていないと、運用開始後に激しい賃料下落による価値の低下が起こり、賃貸経営が失敗する可能性があります。
新築物件から数年間は最も下落しやすい時期であるため、「新築プレミア」の家賃設定に騙されないように注意が必要です。

 

 

ワンルーム投資の成功と失敗の分かれ目とは？体験談をご紹介

 

Aさんの失敗事例：新築ワンルームマンション投資で失敗

不動産市場が好調で、投資家として新しいワンルームマンションを複数購入することに興味を持ちました。
マンションは都心に位置し、交通の便が良く、学生や若いビジネスパーソンなど需要の高い層にアピールできました。
そのため、家賃も高く設定できて最初のうちはすべて順調に進んでいるかのように思えました。
 
ところが数年後、新型コロナウイルスの蔓延もあり市場が急速に変化し、需要が激減しました。
新築直後の入居者が退去してからというもの、募集家賃を下げざるを得なくなり、総家賃収入は予想を大きく下回りました。
管理費や固定費は継続して発生し、収益を圧迫しました。
最終的に資産の売却を余儀なくされましたが、市場価値は予想よりも大幅に低く、損失を被ることになりました。
 

 

Bさんの失敗事例：高額サブリースからの賃料減額で失敗

私は都心に位置する新築のマンションを投資用不動産として購入しました。
不動産会社から提案されたのが高額サブリース制度でした。
この制度は、不動産会社が空室期間中の家賃を保証する代わりにオーナーは通常よりも低い家賃でその不動産会社に物件を貸すというものです。
最初はこの提案に魅力を感じ、空室リスクを回避できると考えて契約を結びました。
 
しかし、数年後突然の減額請求通知が届いたのです。賃料減額に違法性はないそうで、さらに解約しようとすると家賃半年分の違約金がかかるというではないですか。
結局高額サブリース契約を解除し。通常の家賃設定に戻すことにしましたが、
想定していた収益は得られないと知ったときは愕然としました。

 

 

Cさんの失敗事例：市場調査を怠って失敗

数年前、私は初めての不動産投資に踏み出しました。見つけた物件は表面上は魅力的で、価格も手頃なものでした。当時は投資の成功を信じ、市場調査を怠ってしまいました。周辺の需要や競合他社の状況を考慮せず、単に物件の外観や内装に目が行ってしまったのです。
その結果物件の需要が低迷していることに気が付くことができず、次の募集では入居者を見つけるのに苦労しました。
近隣に同価格帯の競合物件が多く、賃料を下げざるを得ない状況に陥りました。
 

 

Dさんの成功事例：地域需要を見定めて、空室率が低い物件を購入

私は数年前、不動産投資を始める際に地域の需要をしっかりと見定めることの重要性を学びました。
当時私が住んでいた都市では、学生や若い働き手向けの賃貸住宅が不足しているという声が多く聞かれました。
また大学や専門学校が周辺に多くあり、学生の需要も高いことがわかりました。そこで私は地域の需要を研究し、学生や若い働き手向けのアパートを見つけました。
建物は古くてやや手入れが必要でしたが立地条件が良く学校や交通機関へのアクセスも便利でした。
さらに近隣アパートでは空室が少なく需要が高いことも確認できました。
 
私はこのアパートを購入し、リノベーションやメンテナンスを行いながら賃貸住宅として提供することにしました。
需要が高いこともあり入居者の募集もスムーズに進み数か月後にはほぼ満室となりました。
その後も地域の需要や市場動向を常に見極めながら賃貸収入を安定させるために適切な施策を講じてきました。結果、この不動産投資は成功し安定した収益を生み出しています。

 

 

Eさんの成功事例：割安な物件を購入し、物件価格が値上がりしたタイミングで売却

私は東京都内の中心部に位置する築古のマンションを見つけました。この物件は古いぶん価格が割安でしかも立地条件が良かったため、私はこれを投資のチャンスと捉えました。
購入価格は1.200万円で当初は少し手を入れる必要がありましたが、賃貸住宅向けのリノベーションが得意な業者を探し、物件の価値を上げることに注力しました。
おかげで近隣相場よりもいい賃料で入居者を見つけることができました。
 
またその後周辺エリアの開発も進み、不動産市場が活況を呈してきました。
市場がピークに達したと感じた時に、私は物件を売却することを決断しました。売却価格は1.800万円で投資原本を回収し、さらに約600万円の利益を得ることができました。
 

 

Fさんの成功事例：退職金で繰り上げ返済し、早期の黒字化を実現

私は以前、会社で働きながら不動産投資を始めました。数年後に退職金が手に入ることがわかっていたので、それを繰り上げ返済に充てるつもりで不動産投資に取り組むことを決意しました。
最初の投資物件は中古アパートでした。市場調査を行い、成約価格と将来の家賃収入を見積もった結果、空室率を下げ、家賃収入を増やすことに成功しました。また地域の需要や価値の上昇を見極め、物件の価値向上にも注力しました。
数年後、投資物件が早期に黒字化しました。これは購入時の計画と努力が実を結んだ証でした。その後も収益を積極的に再投資することで不動産ポートフォリオを拡大していきました。

 

 

成功するワンルームマンション投資のステップ

 

ステップ1　不動産投資の勉強

まず不動産投資を成功させるには、不動産取引や税金、不動産の管理などに関する幅広い知識が不可欠です。
知識がない状態で不動産業者のアドバイスに従って投資を進めると、損失を被る可能性があります。
インターネットや書籍、セミナーなどを活用して不動産投資に関する知識を積むことが重要です。
 
特に初心者にはワンルームマンション投資が始めやすいと言われていますが、経験が浅くても勉強意欲があれば挑戦できます。
一方で勉強を怠ると失敗のリスクが高まりますので十分な準備をしてから投資に取り組むことが重要です。
 

ステップ2　中古ワンルームマンションからスタート

新築ワンルームマンションは元々の価格が高く設定されているため、価格と家賃の値下がりが早いといわれています。
新築プレミアがあるため入居した瞬間から大きく市場価値が落ちてしまいます。
 
また管理費の値上がりも10年以内に実施されることが予想されます。比べて中古ワンルームマンションの場合、価格の値下がりスピードは緩やかです。
 

ステップ3　良い不動産投資会社を選択する

不動産業界は未だトラブルの多い業界であるため、業者選びは慎重に行う必要があります。単純に「大手だから安心」という考え方ではなく、実際に話を聞いたり、不安や疑問を営業担当者にぶつけて力量を測ることも重要です。
 
不動産会社といっても分野はさまざまです。特定の分野に特化した会社はその専門領域の販売事例を多く持ち、良い情報が得られる場合があります。
例えば、ワンルームマンションを考えている場合、ワンルームマンション専門の不動産会社に相談することをお勧めします。
 

ステップ4　入念な物件の選定

投資物件を購入する決意が固まると、「早く運用を開始したい」という気持ちが高まりますが、物件選びは慎重に行う必要があります。まずは「ライバル物件の調査」「賃貸物件のニーズ調査」は確実に実施していきましょう。
いろいろな物件を見るうちに、だんだんと相場観はつかめていくはずです。
 
成功者たちは物件選定の時間を惜しまず、さまざまな情報源・媒体から物件を探し出します。そして緻密なリサーチ・分析を重ね、奇跡的な確率で「優良な物件」と出会います。
とはいえ、ただやみくもに時間をかけるのはお勧めしません。
物件探しに時間・労力をかけすぎて嫌になってしまわないよう、エリアや価格帯などあらかじめ軸を決め自分が納得できる物件を探しましょう。
 

ステップ5　入念なシミュレーションを実施する

「とりあえず」や「きっと大丈夫だろう」という曖昧な予測で成功できるほど甘い投資ではありません。
顕在的なリスクだけでなく、潜在的なリスクや変動要因を理解し、それが投資に与える影響を確実に予測する必要があります。
考慮すべきすべての要因を予測した後、リスクに対する複数のシミュレーションが不可欠です。
 
不動産投資のメリットとして、物件の購入からその後のメンテナンス費用・家賃収益・売買益をシミュレーションを通して予測することが可能な点があります。
 
株式会社FGHが提供する不動産投資シミュレーションツール「投資スケルトン」は、保有リスクを判定することができます。
3年後、6年後、9年後、12年後、ローン完済時のリスクをシミュレーションしてくれるので、正しい不動産投資をするうえで大変参考になります。