不動産投資をやめたいと思ったら。売却タイミングや注意点を詳しく解説

不動産投資をやめたくなる主な理由

当社のもとにも、日々「ローンの支払いがきつい」「管理が大変になった」などという理由で不動産投資をやめたいと考えるお客様からのお問い合わせがあります。

FGHが集計しているアンケートでも、たくさんのお困りごとが明らかになりました。
実に1/4の方が毎月のローンの支払いにお困りでした。

もちろん、熟練不動産投資家で未来予測や出口戦略もばっちり！という方もいらっしゃいます。
しかし多くのオーナー様はこのように色々な悩みをもって不動産投資に向き合っていらっしゃいます。
それでは、実際にオーナー様からよく挙げられる不動産投資をやめようと思った理由をご紹介します。

 

赤字が続いている

ローン返済や管理費、修繕費などのランニングコストがかさみ、支出が家賃収入を超えてしまう場合があります。
不動産投資を始めたばかりの頃は経営がうまくいっていても、築年数が経つことで家賃が下がり赤字に転じてしまうケースも。
一度赤字収支になった物件を改善させるのは至難の業なので、早めの対処が必要です。

サブリース賃料を下げられた、解約してもらえない

「家賃が下がらない」という触れ込みで契約したサブリース契約の賃料が下げられてしまい、借地借家法を盾に解約もしてもらえず赤字転落するケースの相談も増加しています。
解約してもらえることになっても、サブリース業者から非常に高額な違約金を請求されることも。
当社ではできるだけ違約金で損しないような方法を模索し売却活動しますが、やはりサブリース付きの物件とそうでない物件では売りやすさが変わってきます。

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空室リスクが不安

賃貸需要が低いエリアや築年数が経った物件では、空室が埋まらずキャッシュフローが悪化することがあります。
人口減少が進む自治体が増えているため、近隣に空室が目立つようになってきたら要注意です。

管理の手間が大きい

家賃滞納や入居者トラブル対応が想像以上に大変で、ストレスを感じる方もいるようです。
どのような方が入居するかは、最初の審査時に計り知れないこともあるでしょう。
また、物件設備が不具合を起こしたりするたびに賃貸管理会社とやり取りをしたりするのは意外と面倒なものです。

確定申告など各種手続きが負担

不動産に関する税務処理は煩雑で、毎年の確定申告が面倒に感じることもあります。
節税のために不動産を購入したつもりが、結局確定申告が面倒になり節税効果を生めなかったという方もいらっしゃいます。
多くの不動産投資家は副業で不動産投資をしています。本業に影響が出てしまうのは本末転倒といえるでしょう。

節税効果が感じられない

節税効果を目的として不動産投資を始めたものの、赤字計上できる時期を過ぎると意外とその効果は薄まっていきます。
「富裕層」と呼ばれるくらい年収が高い方が購入する高額な物件ならまだしも、ワンルームマンションなど低価格帯物件の節税効果は微々たるものです。
手間やリスクと節税効果を天秤にかけたときに、撤退を選ぶ方も少なくないです。

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住宅ローンの借り入れの足かせになる

ご自宅を購入するために住宅ローンを組もうとしたときに、不動産投資ローンの残高が多いと審査否決になってしまう場合があります。
住宅ローンを組む場合には年収や物件評価で融資可能額が決まりますが、その他の借り入れも審査に大きく影響します。
車のローンや奨学金、不動産投資ローンがあると返済を求められたり、融資減額になってしまったりします。
特に不動産投資ローンについては詳細な資料やレントロールを求められたりする場合もあります。

家族にバレて反対された

不動産投資をしている方の中には、ご家族に内緒で物件購入している方もいらっしゃいます。
営業マンとのやりとりでも、「家族に聞かれるとまずいから、絶対に携帯にかけて！」とか、「この時間の電話は絶対に避けて！」など、ばれないように試行錯誤するオーナー様も。
不動産は決して小さな金額の買い物ではないので、ご家族の一生をも左右してしまう可能性もあります。
ご家族の理解を得られず、売却に至ることもあるようです。

やめるべきタイミング

投資用不動産を購入したということは、相続を考えている場合を除き必ず売却するときがくるということです。
遅かれ早かれくる売却のタイミングはいつが一番ベストなのかを考え、継続か売却かの判断を適切にできるようにしましょう。

赤字が続いている時

一度赤字収支になってしまった物件の収益性を回復させるのはなかなか難しいです。
収支の悪化が考えられるものとしては、［家賃の下落］［管理費・修繕積立金の値上げ］ではないでしょうか。
一般的に、築年が古くなればなるほど家賃は下落し、管理費や修繕積立金は値上がりしていきます。
 
万が一現在の入居者が退去してしまった場合、募集前のメンテナンス費用などがかかってしまったり、家賃を下げて募集しなければいけなくなったりするかもしれません。
さらなる損失が出てしまう前に不動産投資を切り上げることも検討しましょう。

赤字経営回避のためにできる行動

・ローンの借り換えで金利を抑える
・賃料の上げ交渉をしてみる
・管理会社を手数料の安い業者に変更する
・リフォーム業者の見直しで原状回復費用を抑える

物件の価値が下落する前

築年数が経過し、今後の資産価値が大きく下がると予測される場合は、下落の前に売却するのがおすすめです。
ワンルームマンションの場合、新築から5年経つと約3割程度価格が下がってしまう傾向があります。
また、エリアによって人口の増減は変わりますので注視が必要です。

金利が上昇する前

金利の変動は中古マンション価格が上下する要因になります。
住宅ローンや不動産投資ローンの金利が上がると、当然返済負担が増加します。
返済負担額が上がると買い控えが起き、不動産の購入需要が減るため相場が下落します。
 
日本のゼロ金利政策は終焉を迎えようとしています。
金利が上がりきる前に売却する投資家も増えていくでしょう。

短期譲渡から長期譲渡になったタイミング

不動産の売却益が出る場合、所有してから売却までの保有期間により、税額が変わります。
譲渡取得税の具体的な税率は、下記のとおりです。

 
長期譲渡所得は短期譲渡所得と比較すると、税金の負担が2倍近く増えます。
そのため、売却する時は”所有期間”に注目しなければいけません。
所有期間を計算するうえで注意すべき点は、基準日が1月1日である点です。

例えば、2019年3月1日に購入した投資物件を2024年11月1日に販売したとします。
実際の所有期間は5年8カ月ですが、基準日は1月1日となるので、この場合は2019年3月1日〜2024年1月1日までの4年10か月が実際の所有期間となるため、短期譲渡所得となります。

所有期間を間違えると税金の負担が大きく増えるため、売却する年月日には十分注意しましょう。

市況がよく高額で売却可能な時

市況がよく想定していたより不動産価格が高騰することがあります。
不動産価格指数という指標で比較してみましょう。
不動産価格指数とは、国土交通省が公表している不動産の価値の推移をあらわした数値です。
2010年の1年間の不動産価格平均値を100とした数値で変化をみるものです。
2024年11月の住宅全体（住宅地・戸建住宅・マンション）の不動産価格指数は141.3と、約4割上昇しています。
こまめに無料査定などを活用し、事前にご自身の物件の価値を把握しておきましょう。

収益目標を達成した時

不動産に限らず、投資は利益確定タイミングの見極めが必要です。
この物件については収益を確定させ、他の物件や他の投資商品へ切り替えたほうがよい結果になる可能性もあります。

不動産投資をやめることのメリット

不動産投資をやめた際のメリットについて解説します。

ローンの支払いから解放される

毎月のローン支払いを負担に感じている方も多くいらっしゃると思います。
万が一空室になってしまった場合に一番重くのしかかってくるのがローン支払いです。
2000万円を金利2.5%、35年ローンで借り入れた場合、毎月の返済額は7万円以上になります。
例えば毎月1万円利益が出ている物件でも、2ヶ月空室が続いただけで1年の黒字が吹き飛んでしまうほどのインパクトです。
特に、自己資金・初期費用ゼロで購入できるとの言葉から気軽に不動産投資を始めてしまった方は、無理に組んだローンの負担が大きく大変な思いをしていることがあります。

税金の支払いから解放される

不動産投資の際にはさまざまな税金がかかります。

 
毎月の収支計算が、表面上では利益が出ているように見えても、税金を含めるとマイナスになってしまうことがあります。
不動産業者によっては、最初のレントロールに税額を含めずに営業をする場合もあり、オーナー様が購入後に初めて税金の存在を知りびっくりすることも。

不動産屋からの頻繁な連絡から解放される

不動産を購入したとたん、自宅の電話や携帯電話宛に不動産屋からの連絡が頻繁にかかってくるようになった、という経験があるかたも多いのではないでしょうか。
仲介をお願いしているわけではないのに、色々な業者から何度も電話がかかってくる状態にはうんざりしてしまいますよね。
不動産を手離せば、そのような業者の営業対象ではなくなるため電話はかかってこなくなります。

資産価値低下の心配から解放される

一般的に不動産は築年によって価値が下がっていきます。
購入した物件の築が浅ければ浅いほど、所有してからの値下がり幅は大きくなります。
新築の不動産を購入した方の中には、数年後に査定してみてショックを受けてしまう方も。

不動産市場動向の心配から解放される

一方で、ここ最近の不動産価格の上昇により、築年や立地によっては値段が上がっている物件も多くみられます。
しかし、価格が上がっている状態だと、今度はいつ価格が下がってしまうのか心配になってしまうものです。
ほったらかしでもあまり気にならない方なら問題ありませんが、価格の変動が過度に気になってしまう方もいらっしゃいます。
不動産を手離せば、不動産の高騰・下落を気にし続ける状態から解放されます。

売却時にかかるコスト

売却時には費用がかかります。
ざっとまとめましたので、後々想定外の出費が出ないよう確認しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料の上限は、【売買価格の3％＋6万円+消費税】で計算します。なお、仲介手数料の上限は国で定められているため、上限を超える金額は請求できない決まりです。
しかし例外があり、400万円以下の場合は上限額が変わります。
地方のワンルームマンションなどの場合は、売買価格が400万円を下回ることもざらにあるので頭に入れておくとよいでしょう。
 

 
 

印紙代

ワンルームマンション売却の際の契約書には所定の額面分の印紙を貼付する義務があります。
売買金額によって細かく分かれているので、詳しくは国税庁　印紙税額内の印紙税額一覧表
をご確認ください。

表中の番号1「不動産の譲渡に関する契約書」は特にしっかり確認してもらいたいポイントです。
また、令和9年3月までの間に作成されるものには軽減措置があります。

 

 

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用とは、不動産購入の際に組んだローンを完済した際に必要な「抹消登記」にかかる費用です。
自身でもできなくはない手続きですが、かなり難易度が高いため通常は司法書士に依頼する方が多い印象です。
 
司法書士に抵当権抹消を依頼する場合の相場は、20,000円から30,000円程度となっています。
 

登記名義人表示変更登記費用

登記上の住所氏名から、現在の住所氏名が変わっている場合のみかかる費用です。
登記されている情報と現在の情報が相違していると所有権の移転ができないため、売却の際には登記名義人表示変更が必須です。
 
こちらも司法書士に依頼するケースが多く、相場は10,000円から20,000円程度。
物件引渡しまでに時間的余裕がある場合は、自身で法務局に出向き変更登記することもできます。

 

 

ローン返済手数料

物件を売却するタイミングで、購入した際に組んだローン借入残債を一括返済する際に金融機関に支払う手数料のこと。
金融機関によってローン返済手数料の金額は異なります。
 
SBJ銀行を例にあげてみると2.0%となっています。
ご自身の借り入れ金融機関のHPや、契約時の書類を確認してみましょう。
 

賃貸管理解約違約金

賃貸管理会社に管理や集金代行を依頼している場合にかかる費用です。
 
不動産を購入した際に、販売業者と家賃集金代行契約や管理委託契約を結んだ場合には、解約違約金が定められているケースがあります
売却に伴い、家賃集金代行契約や管理委託契約を解約する場合には家賃の1か月分から6か月分を管理会社に支払わなければいけないことも。
 
解約に関する条項は管理会社と交わした契約書に記載してありますので、あらかじめ確認しておきましょう。
 

サブリース解約違約金

サブリース契約（家賃保証契約）を結んでいる場合にかかる費用です。
 
サブリース契約についても、管理委託契約などと同じく解約手数料や違約金が定められているケースがあります。

解約に関する条項はサブリース会社と交わした契約書に記載してありますので、あらかじめ確認しておきましょう。

譲渡所得税・住民税

不動産を売却し、利益が出た場合に発生する税金です。
 
物件の売却費用から、譲渡の際にかかった諸費用（仲介手数料や印紙代、解約手数料など）を差し引いた利益分に課税されます。
 
【譲渡所得（売却利益）＝売却価格（譲渡収入金額）－（取得費用＋譲渡費用）】
 
譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下か、5年を超えるかで税率が大きく変わるので注意しましょう。

 

 

消費税

通常、一般的なサラリーマンが不動産を売却した場合、消費税はかかりません。
法人や個人事業主の方、サラリーマンであっても確定申告で消費税を納めているような方が不動産を売却する場合には建物分に消費税がかかります。
 

 

預かり敷金

入居者から預かっている敷金は、売主から次のオーナーに引き継がれます。
 
一般的な敷金の額は家賃1か月分です。
管理会社が預かっている場合がありますので、管理委託契約書を確認してみましょう。

不動産売却の具体的な手順・流れ

 

失敗しない不動産売却のコツ

不動産を売却すると決まったら、あらかじめ失敗を回避できるよう準備を始めましょう。

サブリースや管理委託の解除で損しないように立ち回る

投資用不動産を売却する際にネックとなるのがサブリース契約や管理委託契約です。
解除条項は管理会社によってさまざまですが、中には解約時に家賃の半年分以上の違約金を請求されてしまうケースも目立ちます。
 
一般的に、サブリース付きの物件は売りづらいと言われていますが、ノウハウがある仲介業者であればどう立ち回るのがベストか提案することができます。
逆に、売却のノウハウがない業者や担当に任せてしまうと売却で損をする原因になってしまいます。

物件の種類によって相談する不動産業者を変える

世の中にはたくさんの不動産業者が溢れていますが、それぞれ得意分野は違います。
一棟物件が得意な会社、一戸建てが得意な会社、手広く扱っている会社。
大手の仲介業者なら安心かというとそうでもなく、取扱件数が多いためなかなか積極的に動いてもらえなかった、相談に対して親身になってくれず業務的な対応をされた、という話もよくあります。
 
不動産の売買は専門の知識があるかないかで売却価格が変わりやすいため、売却したい物件の仲介の実績がきちんとあり、得意としている不動産会社にお任せしましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼し、比較する

よさそうな業者を見つけても、一社だけの話を鵜呑みにするのは危険です。
執拗に「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を進めてくる不動産業者もいますが、一旦冷静になって3社くらいを目安に話を聞いてから判断するのがおすすめです。
親切な業者や担当者であれば媒介契約前でも売却方法についてのアドバイスをくれるはずですから、そこを一つの判断軸とするのもよいでしょう。

悪徳業者に注意

相場より極端に高い査定を提示してくる業者には注意しましょう。
極端に高い虚実の査定額を提示し、専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んで他社の入る隙をなくしてから徐々に売買代金を下げるという手口もあります。
最終的には買い手がつかず、相場程度またはそれより安い金額になってしまうということも。

不動産投資をやめるなら戦略的に

不動産投資をやめることは決して悪い選択ではなく、むしろ資産を適切に整理する一つの手段です。
重要なのは、

これらを意識しながら、不動産投資からの適切な撤退をし、売却を成功させましょう。