ワンルームマンションの買取業者を探すおすすめの方法！

買取は仲介に比べて、現金化までのスピードが早い傾向があります。本記事では、仲介との違いやメリット・デメリット、信頼できる買取業者の選び方、注意すべきトラブル例まで、オーナー様が安心して売却を進めるための情報を紹介します。不動産売却で後悔しないためにも、ぜひ最後までお読みください。

ワンルームマンション買取業者とは？

ワンルームマンションの買取業者とは、不動産会社や不動産投資会社などが自社の買主となり、オーナー様の物件を直接買い取るサービスを提供する業者のことです。

売買仲介とは異なり、業者自身が買主となるため、仲介手数料が発生しない、早期に資金化できる点などがメリットとして挙げられます。ただし、そのぶん仲介で売却する場合と比較して、買取価格が抑えられる可能性があります。

買取と仲介との違いとは？

不動産売却にはおもに「仲介」と「買取」の2つの方法がありますが、仲介とは一般的に不動産会社が間に入って買主を探し、取引を成立させる仕組みを指します。

仲介での売却は、高値で取引ができる可能性がある一方で、買主が現れない場合、売却が長期化するおそれがあります。

一方、買取業者への売却では、不動産会社が直接買い取るため、取引がスムーズに進みやすい点が特徴です。ただし、価格面で譲歩が必要になることが多い点は理解しておかなければなりません。その理由については、「買取のデメリット」の章で解説します。

買取のメリット

買取の主なメリットは、スピーディーに売買が行えて、手続きがシンプルな点です。

オーナー様が物件を売却する際、通常の仲介なら入居者の有無やエリア、築年数などを踏まえて広く買主を探さなければなりません。

そのため、仲介では買主探しに時間がかかる傾向があります。

一方、買取の場合は、不動産会社が直接買主となるため、スピーディーな売買を実現しやすくなります。

また、業者によってはリフォームやリノベーションを前提とした買取に強みを持つケースもあります。

さらに、物件が空室であったり経年劣化が見られたりする場合でも、一定の査定価格を提示してもらえる可能性があります。加えて、仲介手数料がかからないうえ、内覧対応や引き渡し時期の調整といった煩雑な手続きが不要になる点も大きな長所と言えるでしょう。

買取のデメリット

買取のおもなデメリットは、売却価格が仲介での市場価格と比べて低くなる傾向がある点。これは、買取業者が物件のリフォーム費用や再販時のコスト、売れ残りのリスクなどを考慮して査定額を算出するため、一般的に仲介よりも価格が抑えられるためです。

また、買取価格は業者の方針や得意分野によって差が出やすいので、複数の業者を比較検討せずに安易に一社に決めてしまうと、本来の相場よりも大幅に安い価格で手放してしまうリスクがあります。

したがって、必ず複数の買取業者から見積もりを取得し、提示された金額や条件を慎重に比較・検討することが大切です。

ワンルームマンション買取業者の選び方と失敗しないコツ5選

買取業者を選ぶ際には、どのような点を重点的に比較していくのが良いのでしょうか。
ここでは、5つの具体的なチェックポイントを解説します。

対応エリアの確認

まず、対象物件が所在するエリアに業者が対応しているかどうかを確認しましょう。

また、物件が東京や大阪などの都市部にある場合、たとえ「首都圏対応」や「全国対応」を掲げる買取業者であろうとも、実際には地域によって得意・不得意があったり、対応力に差が出たりします。

そのため、業者の本社や支店の所在地なども確認し、対象エリアでの取引実績や対応力を慎重に見極めることが重要です。

具体的には、ウェブサイトなどで「大阪市内全域対応」と書かれていても、「〇〇区〇〇丁目まで対応」のように詳細な対応範囲が明記されているか、また東京であれば都心部だけでなく郊外エリアもカバーしているかなどをチェックすると良いでしょう。

口コミ・実績の確認

買取業者を選ぶ際は、実際に利用したオーナーや投資家の口コミ・評判を確認することも有効です。

公式サイトの情報は良い事例に偏る傾向があるため、第三者の視点として、インターネット上の掲示板やSNSなどの情報も参考にすると良いでしょう。

さらに、会社の基本情報（設立年度、所在地、宅地建物取引業の免許番号など）や、これまでの取引実績（取扱件数や取引総額など）を確認することも、信頼できる業者かを見極めるうえで重要です。

査定額を比較する

買取業者をいくつか候補に挙げたら、必ず複数社の査定額を比較してから売却先を決定しましょう。

一社のみの査定額で安易に判断せず、複数の結果を比べることが重要です。

最近ではインターネット上で簡易査定を実施している業者も多いため、まずは複数社に簡易査定を依頼し、おおよその査定額の目安を把握することから始めると良いでしょう。
そのうえで、条件の良さそうな数社に現地査定（訪問査定）や詳細な査定を依頼すると効率的です。

査定においては、物件の築年数や入居者の有無（賃貸状況）、管理状況なども評価のポイントになります。
物件の状態によっても業者の評価は異なる場合があるため、より有利な条件で売却するためにも、複数社の査定結果をしっかりと見比べることも大切です。

複数の業者に一括で査定を依頼できるサイトもあるため、忙しい方は活用してみましょう。

専門性・対応力を比較する

ワンルームマンションや中古マンション、さらにはオーナーチェンジ物件など、投資用不動産を扱う業者にはそれぞれ得意な分野と不得意な分野があります。

これは、賃貸管理やリノベーションを中心に事業を展開する会社、あるいは一棟マンションの買取に強みを持つ会社など、注力している分野が異なるケースがあるからです。

そのため、オーナー様のワンルーム物件に最もあった業者を選ぶ必要があります。

また、相談時の対応力も大切なチェックポイントになります。

実際に電話やメールでやり取りをするなかで、要望や希望を正確に汲み取ってくれるかどうかを確認すると失敗が回避しやすくなるでしょう。

投資物件専門の業者がおすすめな理由

比較的少ない資金から始められ、安定した収益を見込めることから、ワンルームマンションを好んで選ぶ不動産投資家もいます。

特に、駅に近い、あるいは都心部へのアクセスが良いといった利便性の高い立地にある物件は、単身者からの安定した賃貸需要が期待できるでしょう。

家賃収入は金融商品による運用よりも景気変動の影響が受けにくい傾向があることや、長期にわたって安定した家賃収入を得やすい点が、ワンルームマンションの大きな魅力です。

一方で、ワンルームマンション投資の収益性を正確に見極めるためには、専門的な知識が必要な場合があります。
これは、投資用物件を専門としない業者では、賃料相場や物件の持つ収益性に関する知見が十分でなく、適切な査定額を提示できない可能性があるためです。

投資用物件に特化した会社であれば、物件の資産価値や将来的な収益性を、投資家の視点から適正な評価をしてもらえます。
さらに、オーナー様にとって有利な条件を引き出せる可能性も高まるため、投資用不動産に精通した業者を選ぶことが重要です。

ワンルームマンション買取の流れ

ワンルームマンションを買取業者に売却するときの一般的な流れを把握しておくと、スムーズに手続きが進みます。ここでは、売却の全体像と査定から入金までの期間目安、さらにトラブルを回避するための方法を紹介します。

売却の全体的な流れ

ワンルームマンションの買取は、一般的に以下の流れで進めていきます。
 査定
 売買契約
 引渡し
 賃貸人の地位承継通知
 確定申告（必要な場合）

まず、買取を希望する物件について、複数の不動産会社に査定を依頼します。提示された査定額だけでなく、担当者の対応や契約条件などを比較検討し、納得できる業者を選びましょう。

売却を依頼する業者を選定し売買契約を締結したら、次は決済日（売却代金の受領と所有権移転手続きを同時に行う日）を設定します。
決済日に、司法書士の立ち会いのもと所有権移転登記の手続きを行い、買主である不動産会社から売却代金全額を受け取ることで、物件の引渡しが完了します。

なお、賃貸中の物件を売却した場合、決済後に新しいオーナー（不動産会社）から入居者へ賃貸人変更の通知が行われます。

売却によって譲渡所得（利益）が生じた場合は、翌年に確定申告を行い、所得税や住民税が必要です。忘れずに手続きを行いましょう。

査定から契約・入金までの期間目安

買取の場合、買主がすでに決まっている状態なので、査定から入金までの期間の目安は1週間～1ヵ月程度です。買主を探す仲介と比較して、早期に資金化しやすい点が特徴です。

ただし、業者によっては諸条件の確認や社内審査などが必要となり、目安より時間がかかるケースもあります。

それでも、一般的な仲介による売却に比べると短期間で完了することが多いため、早めに資金を回収したい方や、物件管理の手間を省きたい方にとって、買取は大きなメリットを持つ売却方法といえるでしょう。

よくあるトラブルとその回避法

不動産買取に関するよくあるトラブルと、その回避法を紹介します。

【トラブル例1】契約直前の不当な減額
概要:初期査定で高額を提示されたものの、契約直前や現地調査後に「設備の不具合」「管理の問題」などを理由に大きく減額された。

回避策:複数の業者から査定を取り価格の根拠を確認する。

【トラブル例2】不利な特約条項の見落とし

概要:売却後の保証責任やクレーム対応範囲など、契約書の特約条項にあるオーナー様にとって著しく不利な内容を事前に確認せずサインし、想定外の負担を負った。

回避策:契約前に特約の文言を細かく確認して疑問点は書面で質問するとともに、必要であれば専門家へ相談する。特にサブリース契約では慎重にチェックが必要。

【トラブル例3】比較検討なしでの安易な即決

概要:「早めに決断すれば高額査定を維持できる」「キャンペーンを実施している」などの理由で即決を迫られ、他社と比較検討する時間がないまま、結果的に不利な条件で契約してしまった。

回避策:安易に即決せず、他社の査定や条件と比較検討して納得してから決断する。契約を急かす業者には注意して接する。

【トラブル例4】ローン残債・抵当権手続きの不備

概要:ローン残債が売却価格を上回る場合や抵当権抹消手続きが整わないまま契約を進め、金融機関との連携不足も重なり契約不成立や遅延を招くケース。

回避策:売却検討段階でローン残高や抵当権抹消の手続き・費用を正確に把握する。加えて、金融機関へ早期に相談して差額補填方法などを交渉する。

【トラブル例5】賃貸借契約・サブリースの引き継ぎ問題

概要:入居者様や管理会社への対応が不十分なまま売却し、賃貸借契約の引き継ぎでトラブルになったり、サブリース契約が原因で買取不可と判断されたりするケースがある。

回避策:売却前に賃貸状況や管理業務を確認し、引き継ぎ条件を明確にする。サブリース物件の場合、買主にサブリース契約を引き継いでもらう、あるいは売却前にサブリース契約を解約する必要があるが、いずれも容易なことではない。

ワンルームマンション買取時の注意点

実際に買取契約を進める際に、オーナー様としてどのようなポイントに気をつけるべきでしょうか。
安心してスムーズな売却を実現するために、留意すべき注意点やコツを4つ紹介します。

買取価格交渉時の注意点

万が一、買取価格が当初の査定額より下がってしまった場合に備え、どの程度の金額までなら譲歩できるか、事前に整理しておくことをおすすめします。

業者と交渉する際には、周辺物件の相場や売買事例、これまでの家賃収入の実績などを根拠として提示すると説得力が増すでしょう。

また、買取価格を少しでもアップしてもらうために、物件の管理状況やリフォーム履歴を提示することも有効です。

ローン残債がある場合の注意点

投資用ワンルームマンションのご購入時にローンを利用している場合、その残債が売却価格を上回る、いわゆるオーバーローン状態のときには注意が必要となります。

なぜなら、売却による代金だけではローンを完済できない場合、物件に設定されている抵当権を抹消できず、結果的に売買契約が成立しなくなるケースがあるためです。

担保が付いたままの状態では新たな買主へ所有権を移転させることはできません。売却価格で不足する残債分を自己資金などでどのように補填するのか、事前に金融機関や不動産会社とよく相談することが求められます。

譲渡所得税・印紙税・登録免許税など税金の確認

ワンルームマンションの売却で利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税）が課されます。

また、売買契約書には印紙を貼付する必要があるため、売却価格に応じた印紙税も必要です。

さらに、物件のご購入時には登録免許税や不動産取得税などの税金が発生しましたが、売却時には、ローンを利用した場合に抵当権を抹消するための登録免許税や、その手続きを依頼する司法書士への報酬などがかかります。

最終的な収支シミュレーションは、こうした税金や諸経費を踏まえて作成することが大切です。

契約内容で見落としがちなポイントは

契約書の内容で特に見落とされやすい点として、引渡し後に不具合が見つかった場合の責任範囲や、賃貸中の場合における賃貸借契約の引き継ぎ条件などが挙げられます。

物件が賃貸中の際には賃貸人たる地位の承継が行われますが、入居者様に対する賃料に関する通知や契約内容の説明義務が、売主様と買主様のどちらにあるのかなど、細かな点を事前に明確にしておくことが重要となります。

サブリース物件の売却も可能？

サブリース契約を活用しているワンルームマンションであっても、買取業者によっては売却できるケースがあります。ただし、一定の条件や法的な制約があることを把握しておきましょう。

サブリース契約をはずせない場合は買取不可の場合も

サブリース物件とは、サブリース会社が一括で物件を借り上げ、オーナー様に固定賃料を支払う仕組みです。

一見すると空室でも家賃収入が保証される点が魅力ですが、サブリース契約には更新時の賃料改定や、途中解約の条件などが盛り込まれていることがあります。

買取業者によっては、こうした契約が解除できない場合の物件を敬遠することもあるでしょう。そのため、サブリース契約の内容を事前に確認し、買主となる業者と条件調整ができるかどうかをチェックしておく必要があります。

サブリース新法とは？2020年の法改正のポイント

2020年の法改正により、「サブリース新法」と呼ばれる賃貸住宅管理業法の改正が行われ（※施行は2021年6月15日）、サブリース事業者による誇大広告の禁止や重要事項説明の義務化などが進みました。

この改正により、サブリース契約を新たに締結する際には、サブリース業者がオーナー様へ、具体的には、契約期間や更新・解除に関する事項、家賃や転貸条件、維持保全の方法などの重要事項について、契約するまでに書面を交付して説明することが義務化されました。

ただし、この重要事項説明を行う担当者については、必ずしも宅地建物取引士のような国家資格保有者が行う必要はありませんが、業務に関する十分な知識と経験を有していることが求められます。

サブリース契約が付いたままの状態で物件の買取を行う場合、買主様が契約内容を十分に理解し、納得したうえで意思決定できるよう丁寧に説明することが重要となります。

契約内容について認識のずれが生じやすいサブリース関連の売買取引は、専門性が高い業者や弁護士などの専門家に相談しながら慎重に進めるのが望ましいでしょう。

ワンルームマンションを高く売るタイミングは？

ワンルームマンションの売却タイミングを誤ると、価格面で損をしてしまうことが考えられます。では、高値で売却しやすい時期とはどのようなタイミングなのでしょうか。

空室のときの売却を避ける

投資用のワンルームマンションを購入する買主の多くは、毎月の賃料から収益を得たいと考えています。

そのため、空室の物件よりも入居者がついているオーナーチェンジ物件のほうが魅力的に映ります。

空室状態だと買主側が入居者募集のリスクを抱えることになるので、そのぶん価格交渉をされやすいかもしれません。なるべく空室期間を減らしておくことで、高めの査定が期待しやすくなるでしょう。

金利が低いタイミングを狙う

不動産投資は融資を活用するケースが多いため、金融機関の金利が低いタイミングでは買主の購買意欲が高まりやすくなります。

逆に、金利が上昇傾向にあると、投資家が借入しづらくなるため需要が落ち込み、売却価格に影響が及ぶことがあります。

ワンルームマンションの市場は景気や金融政策の影響を受けやすいため、最新の金利動向に注意しながら売る時期を検討しましょう。

売却仲介と買取、結局どっちがいい？

最後に、売却仲介と買取のどちらを選ぶのが良いのか迷っているオーナー様に向けて、両者の特徴や向いているケースをまとめます。

売却仲介の特徴と向いているケース

仲介は市場相場よりも高値で売れる可能性がある反面、いつ買主が見つかるか読みづらい側面があります。

資産価値の高いワンルームマンションを所有しており、時間にゆとりを持って売却先を探せるオーナー様には仲介が向いているといえます。

また、譲渡所得をできるだけ拡大して投資の利回りを高くしたい場合も、仲介による売却を優先して検討してみてください。

買取の特徴と向いているケース

買取の最大の特徴は、スピーディーに現金化できる点です。

転職や新たな事業への参入など、新たな資金を確保したい目的が明確なオーナー様には魅力的でしょう。また、空室が続いている物件や築年数が古い中古マンションでも、業者がリフォームやリノベーションを前提に買い取ってくれることがあります。

ローン返済の負担を早急に解消したい方や、早めに資産を整理して別の土地や一棟物件へ投資を移したい方などにも適した選択肢です。

目的別・状況別での選び方まとめ

仲介は、市場相場より高値で売れる可能性がある一方、売却完了までの期間が予測しにくい方法といえます。時間に余裕があり、資産価値の高い物件をできるだけ有利な条件で売却したいオーナー様に向いているでしょう。

買取は、不動産会社が直接買主となるため、スピーディーな現金化が可能な点が大きな特徴となります。早期に資金を確保したい、あるいは空室や築古といった物件の売却を急ぎたいオーナー様にとって有力な選択肢となります。

まとめ

ワンルームマンションの売却方法として買取を検討する際は、迅速な現金化が可能というメリットがある一方、売却価格が市場相場より低くなる傾向がある点を理解しておくことが重要となります。

信頼できる買取業者を選び、トラブルを回避するためには、複数社の比較検討や契約内容、税金等の事前確認が欠かせません。仲介と買取のどちらがオーナー様ご自身の状況や目的に合っているか、本記事で解説したポイントを参考に、慎重にご検討いただくことをおすすめします。