ワンルームマンションを売りたい方へ｜後悔しないための全手順と専門会社だからできる高値売却術

不動産価格の高騰や投資先の見直し・金利の上昇などを背景に、ワンルームマンションの売却を検討するオーナー様が増えています。
「ワンルームマンションをこのまま持ち続けていいのか」「ワンルームマンションを売りたいけれど、何から始めればいいのか」と迷っているオーナー様も多いのではないでしょうか。
ワンルームマンションの売却を考え始めた方の多くが、次のような不安を抱えています。
 
✅売却の流れや手続きがわからず不安
✅自分の物件が本当に売れるのか確信が持てない
✅損をせず、少しでも高く売るにはどうすればいいか知りたい
 
本記事では宅地建物取引士・FP2級の専門家監修のもと、ワンルームマンションをスムーズかつ納得のいく条件で売却するための準備・注意点・戦略を解説します。
投資用不動産の売却が初めての方でも、本記事を読むことで後悔のないワンルームマンション売却に向けた一歩を自信を持って踏み出せるはずです。

ワンルームマンションを「売りたい」と思ったら最初にすべきこと

ワンルームマンションを「売りたい」と思ったとき不動産会社にすぐ相談するのも一つの方法ですが、準備を整えたうえで進めたいという方も多いのではないでしょうか。
 
売却で後悔しないためには、事前にやるべきことを押さえておくことが重要です。
収支の確認や書類の整理・売却希望の条件などを明確にしておくことで、不動産会社からの提案内容にも納得しやすくなります。
 
本章では売却前にやっておきたい4つの準備ステップを紹介します。
 
✅残債の確認
✅売買契約書・賃貸借契約書の確認
✅売却希望時期・希望金額の整理
✅信頼できる不動産会社のリストアップ
 
4つの準備ステップをすることで、理想の売却を実現しやすくなります。
 

残債を確認する

売却にあたってまず確認したいのが、現在のローンの残債です。
金融機関から送られてくる「返済予定表」や「残高証明書」を見れば、今いくら借りていていくら返済が残っているかがわかります。
もし売却価格よりもローン残高の方が多い場合、自己資金で差額を補填する必要が出てくるため非常に重要なポイントです。
 
また売却後にローンを一括返済する場合、繰上返済手数料がかかるケースもあるので事前に金融機関へ確認しておくと安心です。
ローンの状況を把握しておけば「いくらで売れれば損をしないか」の基準も見えてきます。
後悔のない売却を実現するためには、金銭的なラインを最初に押さえておくことが第一歩となります。
 

売買契約書・賃貸借契約書を確認する

手元にある「売買契約書」と「賃貸借契約書」の確認が必要です。
売買契約書には購入当時の価格や登記情報・管理費・修繕積立金の額など、売却活動において必要になる基本情報が載っています。
売買契約書は不動産会社からも必ず求められるため、事前に確認しておきましょう。
現在マンションに入居者がいる場合、賃貸借契約書の内容も重要です。
 
解約予告の条件や契約期間・原状回復の内容などを把握しておくことで、入居者とのトラブルを避けながらスムーズに売却へ進めることができます。
書類の確認を通じて物件の現状を客観的に整理しておくことが、失敗しない売却への土台になります。
 

おおよその売却希望時期・希望金額を整理する

「いつまでに売りたいのか」「いくらで売りたいのか」の2つを明確にしておくと、売却戦略が立てやすくなります。
次の投資資金が必要な時期が決まっている場合は、スケジュールに合わせて逆算しながら売却計画を立てることができます。
希望金額についても実際の相場と大きくかけ離れていると、売却に時間がかかってしまうことがあります。
「理想の金額」と「最低限この額ならOK」というラインを自分の中で整理しておくことが大切です。
明確な基準を持っておくことで営業トークに流されることなく、納得のいく判断ができるようになります。
 

ワンルーム売却に強い不動産会社をリストアップする

売却を依頼するかどうかは別として「ワンルームマンション売却に強い不動産会社」をあらかじめ数社リストアップしておくのがおすすめです。
どの会社に相談するかによって、売却価格やスピードが大きく変わることがあるからです。
実績が豊富な会社は投資用マンション市場の動向に精通しており、入居者付き物件でも高く売るノウハウを持っています。
 
口コミや実績・過去の売却事例をもとに、信頼できる不動産会社を3〜5社ほどピックアップしておきましょう。
あらかじめ準備しておけば査定や相談の段階で比較しやすくなり、納得できる売却のスタートが切れます。

売却を諦めてしまう5つの落とし穴

ワンルームマンションの売却を検討しても情報を調べるうちに「複雑で難しそう」「手続きがよくわからない」と不安になり、途中で諦めてしまう方もいます。
初めての売却では専門用語や費用・流れがわかりにくく、つまずきやすいもの。
本章では直面しやすい5つの落とし穴をご紹介します。
 
✅不動産業者に止められる
✅サブリースは売却できないと思い込む
✅売却までの流れが面倒に感じる
✅諸費用がかかるのではと不安になる
✅「どうせ売れないかも」とネガティブ思考になる
 
5つの落とし穴を知っておくことで、売却をスムーズに進めやすくなります。
 

不動産業者に止められる

ワンルームマンションの売却を検討し、過去に購入した不動産会社へ相談した際に「今は売らないほうがいい」と売却を引き止められるケースがあります。
不動産会社が売却に消極的な理由のひとつに、物件の管理業務やサブリース契約を通じて得ている継続的な収益の存在があります。
 
オーナー様が物件を売却してしまうと不動産会社は管理手数料や賃料収入などの利益を失うことになるため、自社の利益を守る目的で売却を控えるよう促す場合があるのです。
ただし、すべての不動産会社がこのような姿勢とは限りません。
オーナー様の立場に寄り添い、売却の意向を尊重しながら親身に対応してくれる会社もあります。
 
納得のいく売却を実現するためには1社の意見に頼らず、複数の不動産会社に相談し、内容を比較検討することが重要です。
 

サブリースは売却できないと思い込む

「サブリース契約があるから、ワンルームマンションは売れないだろう」と思い込んでしまっていませんか？サブリース付きの物件でも売却は可能です。
家賃収入が安定していることをアピール材料として活用できるケースもあります。
 
たとえば買主が法人や投資家の場合は安定した収益を求めていることが多いため、サブリース契約はメリットとして捉えられることもあります。
重要なのは契約の内容をきちんと整理し、引き継ぎや解除について専門家と確認しておくことです。
思い込みでチャンスを逃さず「サブリース契約付きや利回りの状況といった現在の物件条件で売れる相手はどんな層か」という視点を持つことが成功への鍵になります。
 

売却までの流れが面倒に感じる

「査定を取って、価格交渉して、契約書を確認して…」と売却に必要な流れを漠然とイメージするだけで「手間がかかりそう」と感じてしまう方は少なくありません。
具体的な手順が見えないままだと不安や面倒さが先に立ってしまい、なかなか一歩を踏み出せなくなることもあります。
 
しかし売却経験が豊富な不動産会社に相談すれば最初から最後までの流れを丁寧に説明してもらえるほか、書類準備や買主とのやりとりもプロがサポートしてくれます。
投資用ワンルームマンションに精通した会社であれば、複雑に感じる部分もスムーズに進められる体制が整っています。
「よくわからないからやめておこう」と思う前に一度相談してみることで、手続きの見通しが立ち、安心して売却へと進みやすくなります。
 

諸費用がかかるのではと不安になる

売却にはどれだけお金がかかるのか…と考えると不安になる方も多いです。
税金（譲渡所得税や住民税）・仲介手数料・登記関連の費用などがどのくらい発生するのか、はっきりわからない状態だと一歩踏み出しにくくなります。
 
ただし実際には媒介契約を結ぶ前の段階でも、税金や費用について親身に説明してくれる業者は存在します。
疑問点を率直に聞ける相談先があれば、不安はかなり軽くなります。
「費用がかかりそう」とざっくり思うのではなく「具体的にいくらなのか」を確認しておくことで、安心して売却に進むことができます。
 

 

 

「どうせ売れないかも」とネガティブ思考になる

「築年数が古い」「地方エリアにある」「利回りが下がってきている」とワンルームマンションの売却をあきらめてしまう方は少なくありません。
「こんな物件では買い手がつかないだろう」と自分で判断し、諦めてしまうのは非常にもったいないことです。
条件のよくない物件でも購入する層は存在します。
 
大切なのは「どの層に・どんな方法で売るか」を見極めることです。
投資用マンションの売却に強い不動産会社であれば、全国に広がる投資家ネットワークを活用し築古や利回り低下の物件にも関心のある買主へと情報を届けることができます。
「どうせ売れない」と決めつけず専門家に相談することで、新たな可能性が見えてくることもあります。
物件の条件よりも、「売却戦略と販売力」が結果を左右するという視点を持つことが、高値売却への近道になります。

売却方法は2つ：仲介と買取

ワンルームマンションを売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。
どちらを選ぶかによって、売却価格やスピード・手元に残るお金が大きく変わってきます。
 

不動産会社が間に入り、買主を探して売却する方法です。
 
✅市場価格に近い、またはそれ以上で売れる可能性がある
✅人気エリアや築浅物件は高値で売れやすい
✅売却までに時間がかかる場合がある（数ヶ月かかることも）
✅賃貸中の物件は内見が難しく、さらに期間が延びることも
✅信頼できる不動産会社に依頼すれば販売戦略を組んでもらえる
 

不動産会社や投資会社が物件を直接買い取る方法です。
 
✅早ければ数日〜1週間で現金化できる
✅買主探しや内見が不要なのでスピーディ
✅価格は仲介より10〜20％ほど下がる傾向
✅価格が下がるのは再販にかかるリスクや手間を見込んでいるため
✅築年数が古い物件やサブリース契約中でも対応可能な業者が多い

投資用ワンルームマンション売却ならではの注意

投資用ワンルームマンションを売却する際は、自宅用マンションの売却とは異なる視点が求められます。
入居状況や契約内容・物件の状態などによって、売却価格や買い手からの評価が大きく変わることがあるためです。
 
投資用ワンルームマンションの売却を初めて検討する方は見落としがちなポイントも多く、事前に理解しておくことで損失やトラブルのリスクを避けやすくなります。
 
本章では投資用ワンルームマンションを売却する際に注意したい3つのポイントをご紹介します。
✅入居中での売却がおすすめ
✅サブリース中の物件は要注意
✅リフォームやリノベーションは慎重に
 

入居中での売却がおすすめ

ワンルームマンションのような投資物件は「入居中」のまま売却する方が有利なことが多いです。
家賃収入が発生している状態は、買主にとって「収益が見込める安心材料」になるためです。
投資目的で購入を検討する個人投資家や法人にとっては、空室よりも稼働中の物件の方が魅力的に映ります。
 
また空室にしてしまうと売却までの期間に家賃収入が止まってしまい、空室の間のローン返済や管理費が自己負担になる可能性もあります。
無理に退去を進めるのではなく「現在の賃貸契約を活かしたまま売却する」という方向で検討してみるのが得策です。
入居中でも問題なく売却できる実績を持った業者に依頼すれば、スムーズに買い手を見つけることができます。
 

サブリース中の物件は要注意

サブリース契約が付いているワンルームマンションを売却する際には、事前に契約内容をしっかり確認しておくことが重要です。
契約によっては売却後もサブリース契約がそのまま引き継がれ、買主が自由に運用できなくなるケースがあるからです。
買主が賃料条件を変更できなかったり契約の終了が難しかったりする場合、購入を見送られてしまう可能性もあります。
 
サブリースは「家賃保証付きで安心」と思われがちですが、賃料の見直しが一方的に行われることや中途解約に制限があるなど買主にとってリスクとなる要素も含まれています。
売却を検討しているオーナー様は契約書を確認し「名義変更が可能か」「解約できるか」などを把握しておくことが大切です。
内容が難しいと感じた場合は不動産投資に詳しい会社に相談することで、買主への説明や売却手続きをスムーズに進めやすくなります。
 

リフォームやリノベーションは慎重に

ワンルームマンションの売却前に「高く売るためにリフォームをしよう」と考える方もいますが、投資用ワンルームの場合は注意が必要です。
リフォームにかけた費用が売却価格にそのまま上乗せできるとは限らず、「改装済みでも利回りが下がっている」と評価されることもあるからです。
 
投資家目線では原状回復のコストを抑えて運用したいというニーズがあるため、過度な改装は敬遠される場合があります。
古さが目立つ場合でも無理に手を入れるのではなく、そのままの状態で売却したほうが結果的にスムーズに進むこともあるのです。
もし改善が必要だと感じた場合はリフォーム会社ではなく、不動産会社に「現在の状態のままで売れるか」「買い手にどのように映るか」を事前に相談しておくと判断しやすくなります。

自宅用と投資用のの売り方の違い

ワンルームマンションの売却では「自宅用」と「投資用」で買い手の視点や重視されるポイントが異なります。
自宅用は「住みやすさ」が重視される一方、投資用は「収益性」が判断基準となります。
「自宅用」と「投資用」の両者を混同したまま進めてしまうと価格設定や広告の出し方を誤り、売却が長引くリスクもあります。
 
売却する物件がどちらのニーズに適しているかを見極め、目的に合った売却戦略を立てることが成功への第一歩です。
✅内装より利回り
✅広告の出し方
✅価格査定の基準
 

内装より利回り

※自宅用：「住みやすさ・内装のきれいさ」など生活目線
※投資用：「利回り・空室リスク・管理コスト」など。数字と収益性
 
ワンルームマンションの売却では、「自宅用」と「投資用」で評価されるポイントが大きく異なります。
自宅用として検討される物件では住みやすさ・内装のきれいさ・日当たり・生活動線といった生活目線での要素が重視されます。
投資用のワンルームマンションでは買い手は「自分が住む」のではなく「人に貸して収益を得る」ことを目的としているため、利回り・空室リスク・管理コストなど、収益性に直結する数値が重視されます。
内装が古くても家賃収入が安定しており利回りが良ければ、投資対象として魅力的です。
逆に、内装がどれだけ綺麗でも収益性が見込めなければ敬遠されることもあります。
 
売却時には自分の物件がどちらの視点で評価されるのかを見極め、生活目線なのか・収益目線なのかを踏まえたうえでアピールポイントを整理することが成功へのカギとなります。
 

広告の出し方

自宅用の売却ではSUUMOやアットホーム・ホームズといった一般的な住宅ポータルサイトに掲載されることが多く、購入希望者は「住み替えを考えている一般消費者」が中心になります。
写真や物件の紹介文も「住みやすさ」や「周辺環境の魅力」に焦点を当てる形が多いです。
 
しかし投資用物件の売却では、別の流通経路が活用されることが一般的です。
不動産会社が自社のネットワークで投資家に直接紹介したり投資専門のポータルサイト（楽待や健美家など）に掲載することで、「買う意志の強い層」に効率よくアプローチできます。
広告戦略も物件の性質に合わせて変える必要があります。
 
投資用であれば住宅サイトに出すだけでなく「収益不動産の売却に強い業者」に依頼することで、購入希望者とのマッチング精度が大きく向上します。
 

価格査定の基準

ワンルームマンションの価格査定の方法も、自宅用と投資用とでは大きく異なります。
 
自宅用の物件では、周辺地域の相場や同じような条件の物件の成約事例を参考にした「取引事例比較法」がよく使われます。
取引事例比較法は、住んでいるエリアで同じようなマンションがいくらで売れているかをベースに査定されるものです。
 
投資用ワンルームマンションの場合は、毎月の家賃収入や想定される利回り・空室リスクなどをもとに算出される「収益還元法」が重視されます。
収益還元法は、物件が将来どれだけの利益を生むかを見て判断する方法で、買い手が事業として購入するという意識を持っているからです。
 
自分の物件がどのような基準で査定されるのかを理解しておくことで、不動産会社から提示された価格にも納得しやすくなり、根拠のある価格交渉も可能になります。

ワンルームマンションを少しでも高く売るためのポイント

ワンルームマンションを少しでも高く売るためには「どこに・どんなふうに」売却を依頼するかが大きなカギとなります。
投資用として所有している場合は、買主のニーズや市場感覚を踏まえた販売戦略が不可欠です。
焦って売却活動を始めてしまうと条件が悪くなってしまうこともあるため、最初の一歩が重要です。
3つのポイントを意識することで、売却価格の底上げを狙うことができます。
 
✅複数の業者を比較検討
✅媒介契約の種類には要注意
✅買取契約に要注意
 
それぞれのポイントについて、順番に解説していきます。
 

複数の業者を比較検討

ワンルームマンションを売却する際は、複数の不動産会社に相談して比較することが非常に重要です。
1社だけに査定を依頼してしまうと査定価格や提案が妥当かどうかを判断できず、不利な条件で話が進んでしまう可能性があります。
投資用ワンルームマンションの場合は物件の特性や投資家ニーズを理解している業者かどうかで、販売力や買主へのアプローチ方法に大きな差が出ることがあります。
売却を成功させるには、各社の実績や提案力・対応の丁寧さなどをしっかり見比べることが大切です。
 
最近では一括で複数の不動産会社に無料査定を依頼できるサービスが普及しており、オーナー様自身が各社の査定額や販売戦略を比較しやすい環境が整っています。
サービスを上手に利用することで自分に合った不動産会社を見つけやすくなり、売却成功の可能性も高まります。
高く売るためにはスタート段階の「比較」がカギになります。
 
焦らず冷静に業者を選ぶことが、納得のいく売却につながります。
 

媒介契約の種類には要注意

不動産会社と契約を結ぶ際には「媒介契約」という形になりますが、媒介契約には2種類あります。
注意したいのが、専属専任媒介契約や専任媒介契約など1社にしか依頼できない契約を安易に選んでしまうケースです。
 
実際に弊社にご相談いただいたオーナー様の中にも他社と専属専任契約を結んでしまい、即日で売却活動を開始できなかった方がいらっしゃいました。
複数の会社に同時に販売を依頼したい場合は「一般媒介契約」を選ぶのが基本です。
一般媒介契約であれば複数の業者が競って買主を探してくれるため、売却スピードも価格も向上する可能性があります。
契約書にサインする前に、自分の希望に合った媒介契約を選べているかをよく確認しましょう。
 

買取契約に要注意

ワンルームマンションを売却する際には「買取契約」や「専属買取保証」といった契約内容に注意が必要です。
媒介契約を結ぶつもりだったのに、買取や買取保証の契約になっていたというケースが実際に起きています。
契約の内容を確認せずに署名してしまうと、後からキャンセルする際に違約金や手数料が発生することがあり思わぬトラブルにつながる可能性があります。
 
「専属買取保証」と記載されている契約では一定期間売却できなかった場合に不動産会社があらかじめ決めた金額で買い取る、という内容になっていることがあります。
一見安心に思える内容でも、買取価格が市場価格よりも大きく下がっていることが多いため十分な理解がないまま契約すると損をしてしまうこともあります。
契約前には書類をしっかり読み、自分が結ぼうとしているのがどのタイプの契約なのかを正しく把握しましょう。
 
不明点があれば遠慮せず質問し、必要であれば第三者や専門家に確認してもらうことが大切です。
納得のいく売却を進めるためにも、契約内容の確認は慎重に行いましょう。