ワンルームマンション投資でかかる税金を徹底解説！

【はじめに】
ワンルームマンション投資は手軽に始められる一方、税金面の知識が必須です。
この記事では「購入時」「保有時」「売却時」「確定申告」の4つの場面でかかる税金をわかりやすく解説します。
節税の基本や注意点についても紹介

ワンルームマンション購入時にかかる税金

ワンルームマンションの購入時には主に次の3つの税金が発生します。

✅不動産取得税
✅登録免許税
✅印紙税

まずは不動産購入時にどのような税金が必要になるのか、詳しく見ていきましょう。
 

不動産取得税とは？

不動産取得税とは、不動産を取得した際に課される税金です。

ワンルームマンションを購入した際には、不動産取得税が課税されます。

不動産取得税の税金は次のように計算します。

課税標準額（家屋の固定資産税評価額）×3％（2027年3月31日までの軽減税率）

課税標準額（土地の固定資産税評価額の1/2）×3％（2027年3月31日までの軽減税率）

なお、マンションの土地の金額は、マンション全体の土地の評価額を専有面積で按分した金額となります。
 

登録免許税とは？

登録免許税とは、マンションを購入し、所有権を不動産登記簿謄本に登記する際に発生する税金で、次のように計算します。

中古マンションの所有権移転登記：固定資産税評価額の2.0％
新築マンションの所有権保存登記：法務局認定価額の0.4％

新築の方が税率が低くなります。
 

印紙税とは？

印紙税とは、不動産売買契約書や住宅ローン借入の際の金銭消費貸借契約書に対して課税される税金です。
 

金額が大きくなれば印紙税も高額になます。

令和9年3月31日までは「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」については、印紙税の軽減措置が適用されます。

保有中に毎年かかる税金

不動産は購入時だけでなく保有中にも毎年税金が発生します。

不動産保有中に発生する税金は主に次の2つです。

それぞれの税金の内容や税率について詳しく解説していきます。
 

固定資産税とは？

固定資産税とは、土や家屋などの不動産に対して課税される税金です。
毎年課税され、6月、9月、12月、翌年の2月の年4回に分けて支払うのが一般的です。

固定資産税は「固定資産の評価額（課税標準額）×標準税率（1.4％）」で計算します。

なお、不動産の種類によって次のような軽減措置が設けられています。

2026年3月31日までに新築された住宅（居住部分に係る床面積120㎡まで）固定資産税が1/2に減額

住宅やマンションなどの住宅用地のうち、200㎡以下の住宅用地は課税標準額が評価額の1/6に、200㎡を超える住宅用地については、超えた部分の課税標準額が評価額の1/3に軽減
 

都市計画税とは？

都市計画税は、都市計画法で定められた市街化区域内に不動産に対してのみ固定資産税とは別に課税される税金です。

市街化区域外の不動産に対しては課税されません。

都市計画税の税率は0.3％の制限税率となっており、0.3%を上限として自治体が独自に設定します。

都市計画税も固定資産税と同様に毎年課税されるので、ワンルームマンションを保有期間中ずっと課税される税金です。

保有中に毎年かかる税金以外の費用

不動産を保有して必要になる支出は税金だけではありません。
不動産を保有している最中には次のような費用が発生します。
・管理費
・修繕積立金
・その他の管理委託費用等

不動産保有中に税金以外にかかる必要にはどのようなものがあるのか、詳しく解説していきます。
 

管理費とは？

ワンルームマンションへ投資すると毎月管理費が発生するのが一般的です。

ワンルームマンション投資の場合、管理費の相場はマンションの面積によって次のように異なります。

20㎡未満の物件：5,000円から8,000円程度
20㎡以上30㎡未満の物件：7,000円から10,000円程度
30㎡以上の物件：9,000円から12,000円程度

管理費は次のような支出に利用されます。

・マンションの共有部分にエントランスや廊下の清掃
・エレベーターや給排水設備などの点検
・その他のメンテナンス

管理費を入居者に負担させるケースもありますが、オーナーが支払う場合には毎月の固定費として発生するコストになります。
 

修繕積立金とは？

修繕積立金とは将来の大規模修繕に備えた積立をおこなう資金のことです。

国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しており、ガイドラインによると修繕積立金の目安は以下のとおりです。
 

参考：マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省）

ワンルームマンションの場合、20㎡以下がほとんどですので、月額4,000円〜7,000円程度が修繕積立金の相場であると理解しておきましょう。

修繕積立金はオーナーが毎月負担しなければならない費用です。
 

その他管理委託にかかる費用

このほか、不動産会社に家賃回収、トラブル対応、契約更新、入居・退去に係る手続きなどの管理委託を依頼する場合には、管理委託費が発生しますし、損害保険料も発生します。

管理委託費は毎月1万円〜1万5,000円程度発生すると理解しておきましょう。

自主管理の場合は管理委託費はかかりませんが、その分トラブルの際には自分だけで解決しなければいけないというリスクもあります。

ワンルームマンション売却時にかかる税金

ワンルームマンションなどの不動産を売却する際にも税金は発生します。

✅譲渡所得税
✅住民税

これらの税金の税率や控除について詳しく解説していきます。
 

譲渡所得税・住民税とは？

譲渡所得税や住民税とは、不動産を売却して譲渡益が出た場合、その譲渡所得に対して課税される税金です。

譲渡所得は以下のように計算します。

マンション売却額−(取得費＋譲渡費用)

取得費とは、マンションを購入した際の購入代金、購入手数料などのマンション取得に要した金額に、リフォーム代や、設備費を加えた合計額です。
建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を控除して計算します。

また、譲渡費用とは、マンション売却のために支払った仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代などです。

譲渡所得が生じていた場合、その所得に対して次の税率が課税されます。

 

所有期間が5年以下か5年超かによって税率は大きく異なるので注意してください。
 

譲渡費用として控除できる経費とは？

譲渡所得計算の際に重要なのが譲渡費用です。
譲渡費用に参入できるものが大きければ譲渡所得が発生しないので大きな節税効果があるためです。

譲渡費用には次のようなものが算入できます。

 
仲介手数料や広告費も譲渡費用に算入できるので、申告を忘れないようにしましょう。
 

 

特別控除制度は投資用で使えない

10年超保有した居住用の不動産を売却した際には、譲渡所得税が軽減される特別控除制度が適用されます。

しかし、投資用マンションはあくまでも「投資用」であって、居住用ではないので、10年超所有しても5年超所有したマンションを売却した場合の税率は変わらないので注意しましょう。

確定申告で必要な知識

不動産を売却した際には、確定申告をおこなう必要があります。

譲渡益が出たら当然ながら確定申告が必要ですし、不動産の所有中にも確定申告をおこなう義務があります。

ワンルームマンション等の不動産を売却した際や所有中の確定申告に必要な知識について詳しく解説していきます。
 

確定申告が必要な人とは？

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得とそれに対する所得税額を計算し、税務署に申告・納税する手続きのことです。

従って、源泉徴収と年末調整で税務申告と調整が完了する給与所得以外の所得がある人以外のすべての人は確定申告が必要です。

不動産所得や不動産譲渡所得は源泉徴収されないため、不動産投資をおこなう人は確定申告が必要になります。
 

必要経費として認められるものは？

不動産所得がある人は次のような支出が必要経費として認められる可能性が高いでしょう。

これらの費用は不動産収入を得るために直接必要な支出だったと判断される可能性が高いので、不動産所得の計算上必要経費と認められるでしょう。
特に減価償却は現金の流出が伴わない経費として、非常に高い節税効果があります。
計算と算入を忘れないようにしてください。

また、次のような費用は必要経費として算入しがちですが、経費として認められない可能性が高いので注意しましょう。

 

ワンルームマンション投資でできる節税対策

ワンルームマンション投資をおこなう際には、次のような方法で節税対策できます。

✅減価償却
✅法人化

ワンルームマンション投資でできる節税対策について詳しく解説していきます。
 

減価償却による節税

ワンルームマンションを所有したら毎年減価償却をおこないます。
建物は経年とともに劣化するので、その価値の減少分を費用計上して価値を減価させていきます。
これが減価償却費です。

減価償却費は建物の価値を減少させるだけで、金銭の流出が伴わない費用なので、大きな減税効果があります。

減価償却費は次のように計算します。

減価償却費＝建物購入価額×償却率×業務に供された月数÷12

償却率は建物の構造によって決まり新築マンションでの「鉄筋コンクリート造」または「鉄骨鉄筋コンクリート造」であれば耐用年数は47年で、償却率は0.022(2.2%)です。

例えば5,000万円で新築マンションを購入し、1年ちょうど所有した場合、5,000万円×0.022＝110万円となります。

現金の流出なく110万円も費用計上できるのは非常に大きな節税効果があります。
 

法人化による節税

不動産所得が大きくなる場合、個人事業主として確定申告するよりも法人化して法人として申告した方が、節税ができます。

個人の所得税は累進課税なので、所得が大きくなると次のように税率も高くなっていきます。

 
所得税に住民税も課税されるので、個人の場合、最大で55%もの高額な税率が課されます。

一方、法人税率は次のように固定されています。

年800万円以下の所得部分: 15%
年800万円超の所得部分: 23.20%

このため、一般的には所得が600万円〜800万円を超えたら法人成りした方がメリットがあると言われています。
法人の方が算入が認められる経費の範囲も広いので、不動産所得が増えてきたら法人成りも検討しましょう。