サブリースと管理委託を徹底比較！メリット・デメリット、選び方まで総合解説

賃貸物件のオーナーにとって、サブリースと管理委託は物件運営を行ううえで大きな選択肢です。どちらを採用するかによって、享受できるメリットや伴うリスクが変わってきます。賃料収入や手間のかかり方など、長期的な視点で比較することが重要です。

本記事では、それぞれのリスク分担と管理範囲、業者選びのポイント、収益性の違い、メリット・デメリットからトラブル事例まで総合的に解説していきます。初めての方でも理解しやすいよう、用語や手続きの基本的な部分もわかりやすくまとめているので、ぜひ最後までご覧ください。
初心者の方でも把握できるように、具体例を交えながら丁寧にポイントを整理しています。この記事を読めば、サブリースと管理委託の特徴を踏まえたうえで、自分の物件に最適な管理方式を選ぶための判断材料を得ることができるでしょう。

サブリースと管理委託、どちらを選ぶ？判断基準とポイント

最終的な選択は、オーナーの目的や物件の状況によって異なります。以下の特徴を押さえて、自分に合った方式を見極めましょう。
どちらを選ぶにしても、物件の需要や長期的な投資計画、資金繰りを踏まえて判断することが不可欠です。自分の経営スタイルやリスク許容度、物件の個性をしっかり分析して、より適した管理方式を慎重に選びましょう。
 

サブリースが向いているオーナー様の特徴

サブリースは特に初期投資回収やローンの返済計画を計画的に進めたいという「何よりも安定収入と手間の軽減を優先する」方に向いています。

たとえ家賃保証が相場より低く設定されていても、空室リスクを回避して確実な収入を得たいオーナーには魅力的です。
もし入居需要が十分でないエリアに物件を持っている場合でも、当面のキャッシュフローを確保しやすいメリットがあります。

また、転勤や多忙などで物件の経営にあまり時間を割けない方にも有用です。
手厚い管理体制や空室保証などのサポートを受けたい場合は、サブリースを検討する価値があります。
 

管理委託が向いているオーナー様の特徴

管理委託を選ぶ場合は修繕計画や賃料設定を柔軟に行えるため、「不動産投資に積極的にかかわりたい」方向きの管理形態といえるでしょう。
立地や物件の設備が優れているなど、空室リスクが低く高い入居率を期待できる場合には、サブリース契約よりも管理委託の方が収益を伸ばしやすい可能性があります。

リフォームを通じて物件価値を高めたり、賃料改定を定期的に実施したりと、経営判断をオーナー自身でコントロールしていきたい場合は理想的な選択肢です。

また、物件の複数所有や資産規模を拡大したい方は、管理委託の仕組みを利用して運営ノウハウを蓄積できる利点があります。リスク負担は増えるものの、うまくコントロールできれば、サブリースよりも高い利益を得られるチャンスがあるでしょう。
 

実際の管理委託契約とサブリース契約の割合は？

国土交通省が令和6年に賃貸住宅管理業団体の会員を対象に実施した調査によると、会員が管理する物件のうち53.9%がサブリース契約で管理中の物件でした。

※本グラフは、令和６年度賃貸住宅管理業に関する調査（国土交通省）よりFGHが作成したものです。

サブリースと管理委託でオーナーに入ってくるお金が違う！

サブリースと管理委託では、家賃収入の性質や受け取れる金額に差が生じます。以下の項目で具体的な違いを確かめてみましょう。

賃貸経営においては、収入の安定性と収益性のバランスが重要です。サブリースでは空室の有無にかかわらず賃料が入るため、キャッシュフローが読みやすいメリットがあります。
管理委託の場合は空室が出ればその分の家賃収入が減少する一方、満室時には全額を得られるため、高い運用益を得るチャンスがあります。

どちらを選ぶかは、物件の立地や入居需要、オーナーのリスク許容度によって異なります。
将来的なリフォームや修繕コストをどのように考えるかによっても、サブリースか管理委託かの判断は変わってくるでしょう。
安定だけを求めるのか、あるいはリスクを取ってリターンを狙うのか、方針を明確にすることが大切です。

収益面以外にも、管理の手間や時間的コストといった観点も考慮する必要があります。両者のメリット・デメリットをきちんと整理したうえで、自分の物件に最適な形を選択しましょう。
 

サブリース契約でオーナー様に入ってくるお金

サブリース契約では、空室リスクをサブリース会社が引き受ける形となるため、空室があっても契約時に設定された賃料をベースに毎月の収入が安定しやすい点が特徴です。
ただし、一般的には相場家賃よりも割り引かれた金額が保証賃料として設定されることが多く、その分リフォームや大幅な家賃アップが難しくなる可能性があります。

賃料を家主側がコントロールできないため収益最大化が難しい面もありますが、長期的に物件を保有する場合は一定のキャッシュフローを見込める安心感は大きなメリットです。
特に築古の物件など市場の賃料相場が不安定な状況下ではサブリースの安定感が役立つことも多いでしょう。
 

管理委託でオーナーに様入ってくるお金

管理委託では、物件の入居率によって収入が増減します。満室時には相場賃料の全額を得ることができるため、安定した需要が見込める物件ならば高い収益を狙える点が魅力です。
とはいえ、空室が発生した時のリスクはオーナーが自身で負う形になるため、家賃収入が大きく変動する可能性もあります。

一方で、修繕計画やリフォーム、さらには賃料改定などもオーナー様主導で行いやすい傾向にあります。
物件の付加価値を高めることで、将来的により高い賃料を設定できる可能性もあるでしょう。
ただし、物件管理や募集活動の方針がクリアになっていないと、タイミングを逃したりトラブルにつながるリスクがあるので注意が必要です。

管理会社と足並みをそろえて賃貸運営していくことが収益アップの鍵になります。

サブリースと管理委託の業者の選び方や手数料相場

どちらの方式を選ぶにせよ、信頼できる業者と適切な手数料設定が重要です。ここでは、サブリース会社と管理会社それぞれの選び方と手数料相場について見ていきます。

サブリースも管理委託も、業者選びによって物件の稼働力や収益性が大きく左右されます。実績や契約の透明性、対応力などを比較検討することで、より安心して物件管理を任せることができるでしょう。特に長期契約を前提に考える場合は、契約条件の見直しのタイミングや違約金など、条件面をしっかり調べておくことが欠かせません。
 

サブリース会社の選び方と手数料の相場

サブリース会社を選ぶ際は、まず保証賃料の設定方法に注目することが重要です。契約期間の長さや更新時の賃料見直しルールが明確であるかどうかも大きなポイントとなります。通常は家賃収入の数％から10％程度を手数料とするケースが多いですが、保証率やサポート範囲を含めて比較しましょう。

信頼性を測るためには、過去の実績やその会社が扱っている物件の稼働率を参考にすると良いでしょう。また、解約条件や違約金、修繕費の負担範囲もしっかり把握しておく必要があります。安易に高い保証賃料を提示する業者を選ぶのではなく、長期的に収益を安定させられるかを見極めることが大切です。
 

管理会社の選び方と手数料の相場

管理委託を選ぶ場合は、募集力や入居者対応の迅速さなど、管理会社の実務能力をチェックしましょう。家賃5～10％程度の管理手数料が相場とされていますが、入居率向上施策やクレーム対応の品質も重要な選定基準です。物件や地域の特性によっては、よりきめ細かなサービスを提供してくれる会社を選ぶと良いでしょう。

また、定期的な収支報告やトラブルが起こった際の報告体制などを確認し、コミュニケーションの取りやすさも重視することをおすすめします。管理委託はオーナー自身がある程度物件の経営判断を下せる方法ですが、管理会社との連携がうまくいかなければ、空室リスクへの対応が後手に回る場合もあります。
契約内容や手数料を総合的に比較検討し、自分が求めるサポートレベルに合った会社を見つけましょう。
 

サブリースのメリット・デメリットを理解する

サブリースには、家賃保証など魅力的なメリットがある一方で、契約内容によってはリスクも存在します。ここではそのポイントを解説します。

サブリース契約は、特に初めて賃貸経営を行うオーナーにとっては魅力的な選択肢となりうる制度です。空室保証の安心感や手間の軽減など、安定運営を実現しやすい側面があります。ただし、保証賃料の水準が市場相場より低くなる可能性もあり、長期的には収益アップの機会を逃す懸念があります。
 

サブリースの主なメリット

✅空率リスクを減らすことができる
✅収支計画を立てやすくなる
✅管理の手間が最小限で済む
 
サブリースの最大のメリットは、空室リスクを引き受けてもらえることでしょう。毎月の家賃が一定額保証されるため、物件運営を安定させながら本業や他の投資に注力できる点が魅力です。また、入居者募集や問い合わせ対応など実務的な負担を軽減できるのも大きな利点です。

さらに、家賃滞納やクレームへの対応といった精神的な負担も少なくなるので、物件の運営に割く時間を最小限に抑えられます。これらのメリットは、特に物件経営の経験が浅いオーナーや、遠方に住んでいて現地にこまめに行けない方には大きな魅力となるでしょう。
 

サブリースの主なデメリット

✅更新時に大幅に家賃減額されるリスクがある
✅入居者の属性がブラックボックス化しやすい
✅解約時に高額な違約金を請求される可能性がある
✅そもそも解約できない可能性がある
 
サブリースのリスクとして最も多いのは、契約更新時の賃料減額です。契約 शुरू段階では相場の近い保証賃料が提示されていても、数年後の更新時に会社の都合などで大幅に下げられることがあり、その際オーナーに拒否権がないケースも見られます。
また、建物の修繕や改修にかかる費用の負担が明確に定められていないと、思わぬ出費を強いられるリスクがあります。契約時には修繕責任や違約金、解約条件などを事前に確認し、将来のトラブルを避けるためにも慎重に検討することが大切です。
 

【ここに注意】サブリースで発生しやすい問題点

サブリースでは更新時の賃料引き下げや修繕費用の負担トラブルが代表的な争点となりがちです。
サブリース契約は2010年代から急速に広まった管理方法で法整備が追い付かず、トラブルが多発するという事態が起こりました。
2020年に施行された法改正によって、サブリース契約において事業者が重要事項を説明する義務が強化されました。
とはいえ、書面説明だけでは理解しづらい点も多く、内容を十分に把握しないまま契約してしまうオーナーもいるため、事前の情報収集が必要です。

 

管理委託のメリット・デメリットを理解する

管理委託では、オーナーが空室リスクを負う代わりに、外部に管理を任せながら収益性を高める手段となり得ます。必ず押さえておきたいメリットとデメリットを見ていきましょう。

一方で、空室が発生するとオーナーが直接的にその損失を被るため、十分な資金計画や広告戦略が必要です。管理会社との連携がスムーズでなければ、入居者のクレーム対応やトラブル時のサポートが遅れるリスクもあります。それでも、管理方針をオーナーが主導できる自由度は、投資としての面白さややりがいにつながるでしょう。
実際の管理業務はプロに任せつつ、経営の方向性を自分でコントロールしたいオーナーにとっては、管理委託は最適な選択肢となり得ます。費用とリスクのバランスを考慮しながら、物件の将来価値も踏まえて判断するのがおすすめです。
 

管理委託の主なメリット

✅入居者の属性を貸主がコントロールすることができる
✅賃料や内装などの運営方針の自由度が高い
✅サブリース契約つきの物件に比べ売却時もスムーズ
 
まず、専門家のサポートを受けながらも、物件の運営方針を自ら決定できる自由度が高い点が挙げられます。
管理委託は、物件の経営戦略をオーナー自身が主導できる面が大きな魅力です。
貸主の意向に合わせて戦略を組み立てられるため、物件のリノベーションや家賃設定、集客方法などを柔軟に調整しやすいです。

また、管理会社が日常の業務を請け負ってくれるため、本業やプライベートに時間を割きながらも賃貸経営が可能です。クレーム対応や契約手続きなどの事務作業も管理会社が代行するため、初心者でも無理なく始めやすい点もメリットです。

需要の高いエリアや物件なら、賃料を上げ、空室率を下げることでサブリースよりも大きな利益を得られる可能性があります。
 

管理委託の主なデメリット

✅空室がマイナス収支に直結する
✅任せる管理会社によっては空室リスク上昇につながってしまう
 
管理委託では空室リスクをオーナーが直接負うため、入居率が低下すれば収入も大きく減ってしまうというデメリットがあります。
忙しいオーナーの場合、募集や宣伝に十分な時間を割けず、結果的に不動産会社任せになってしまうケースもあるでしょう。管理会社との連携がスムーズでなければ、入居者のクレーム対応やトラブル時のサポートが遅れるリスクもあります。
また、管理がずさんだったり、賃貸付けのスキルが低い管理会社に当たってしまった場合は一度退去された後なかなか次の入居者が見つからないという事態に陥る可能性もあります。
こうしたリスクに備えるためには、管理会社と定期的にコミュニケーションを取り、募集状況や賃料設定をこまめに見直すことが重要です。
 

【ここに注意】管理委託で発生しやすい問題点

✅入居率が管理の質で左右されてしまう
✅解約時に違約金が発生する可能性がある
 
管理委託では、管理会社の業務不備や連絡不足、クレーム対応の遅れなどが典型的な問題として挙げられます。
オーナーと管理会社の間で情報共有がうまくいかないと、入居者離れや物件の評価低下につながることもあるでしょう。
これを防ぐには、定期的に打ち合わせの機会を設けることや、管理状況のレポートを定期的に提出してもらう仕組みを整えることが重要です。
契約内容を定期的に見直し、オーナーと管理会社の双方が納得している状態を維持することで、問題が大きくなる前に対処しやすくなります。

また、いざ解約しようとした際に違約金が発生する可能性があります。
稀ですが、月額の管理委託料の36ヶ月分など高額になるケースもあります。

まとめ

サブリースと管理委託には、それぞれ異なるメリット・デメリットと収益面の特徴があります。最後に全体を振り返り、自分に最適な選択肢を判断するためのポイントを整理しましょう。

サブリースは安定収入と手間の軽減を重視する方法であり、特に初心者や遠方に住むオーナーにとって安心感が得られる選択肢となります。しかし、長期的に収益を最大化しようとする場合、契約更新時の賃料引き下げリスクや修繕費負担など、注意が必要な点があることも事実です。

一方の管理委託は、オーナー自身がリスクを負う代わりに、満室時の収益性が高まる可能性がある方法です。物件の魅力を引き出すためのリフォームや賃料の見直しなどを主導できる自由度がある一方、空室が発生した場合には直接的な損失が生じる点を理解しておく必要があります。

最終的には、物件の立地条件やオーナーの投資方針、リスク許容度によってどちらを選ぶかが変わります。両者の特徴をきちんと把握し、実際の収支シミュレーションや将来的な契約見直しを考慮したうえで、自分に合った方式を選択してください。