新築ワンルームマンション投資をはじめる前に押さえておきたい基礎知識

新築ワンルームマンション投資は、長期安定的な家賃収入を得られる可能性がある不動産投資として注目されています。
東京23区や大阪市などの都心部を中心に単身者や学生、独身ビジネスパーソンなど向けの需要が根強く、築浅物件の希少性も評価のポイントとなっています。

一方で、中古物件と比較し価格設定が高くなる場合があり、ローン返済や修繕費などの諸経費についてもしっかりとシミュレーションを行う必要があります。

本記事では、新築ワンルームマンション投資の基本やメリット・デメリット、失敗しがちなリスクや成功のポイントまで詳しく解説します。
自分の投資スタンスや資金計画に照らし合わせながら、本当に向いている選択肢かどうかを判断する材料にしてみてください。

新築ワンルームマンション投資とは？基本の概要と特徴

まずは新築ワンルームマンション投資がどんなものか、その概要と特徴を理解しましょう。

新築ワンルームマンション投資とは、完成したばかりまたは建築中のワンルームマンションを購入し、主に単身者向けに賃貸して安定的な家賃収入を得る投資方法です。
エリアや物件によっては学生やビジネスパーソン、高齢の単身層といった幅広いニーズを見込むことができます。
新築ゆえに最新の住宅設備が導入されているケースが多く、最初のうちは修繕費の負担が軽い点も魅力です。

一方で、新築というプレミア感から販売価格が高めに設定される場合が少なくありません。
想定利回りも中古のワンルームマンションより低くなることが多いため、投資目的や資金計画によっては慎重な判断が必要です。
こうした特徴を総合的に見極めながら、将来的な需要や入居率を見据えて投資を検討することが大切になります。

新築ワンルームマンション投資のメリット

新築物件ならではのメリットを押さえることで、より入居者確保への不安を軽減でき、運用を安定性させることができます。
この章では、入居者目線とオーナー様目線から新築物件のメリットを深掘りしてみましょう。
 

新築・築浅は減少中！希少価値が高い

都市部でも新たな開発計画はあるものの、条件の良い土地における新築マンションの供給は限られがちです。
特にワンルームや単身向け物件はファミリー向けに比べて数量が少なく、希少性の高さが特徴です。
希少価値を武器に、家賃設定や売却時の価格に強みを持てる可能性があります。

※本グラフは、株式会社 不動産経済研究所：2025年上期及び2024年年間の首都圏投資用マンション市場動向より株式会社FGHが作成したものです。

 
投資マンションの発売戸数は、2007年、2018年の供給増以来減少傾向にあります。
背景には都心部の土地価格の高騰や、建築費の高騰があります。
 

日本人ウケ最高で入居率が高い

日本の賃貸市場では、新築や築浅物件を選ぶ入居者が多く、ワンルームマーションでもその傾向が強く表れます。
特に都心部や駅近エリアでは、新築物件は希少性が高いため、早期に入居者が決まるケースも珍しくありません。結果的に高い稼働率を維持しやすく、空室リスクの軽減につながります。
 

しばらくは大きな修繕費がかからない

新築のワンルームマンションは、建物や設備が最新の状態であるため、当面は大規模な修繕工事の必要性が低いです。
初期はエアコンや給湯設備も新しいため、部品交換などの負担も少なく済みます。
こうした修繕費の抑制はキャッシュフローを安定させるうえで非常に重要な要素となります。

新築ワンルームマンション投資のデメリット

メリットと合わせて、物件価格やリスクなどのデメリットもしっかり知っておくことが重要です。
投資判断に当たっては、魅力的な側面だけでなくリスク面の把握も欠かせません。
特に新築は物件価格が高めであるため、購入時の資金繰りや採算シミュレーションを入念に行う必要があります。
衝動的に契約してしまうと、想定利回りの低さや空室リスクが重なって、収益が伸び悩む状況に陥りかねません。
 

物件価格が高く利回りが低下しがち

新築のプレミア感を反映して販売価格が高くなることで、投資利回りは中古に比べて低くなりがちです。
同じエリア・同じ広さの中古物件と比較しても、新築だと購入費用が数百万円単位で上乗せされるケースもあります。
表面利回りや実質利回りをシビアに確認し、自己資金やローン返済シミュレーションと照らし合わせながら検討することが求められます。
 

新築プレミア価格に注意

新築にはブランド力や希少価値が付与されがちで、相場より高めの価格設定がされることも多いです。
立地やデベロッパーの評判に対する評価がプラスに働く反面、実態以上に価格が上振れしている可能性もあります。
将来的に家賃が下がったり需要が変動した場合、利回りも大幅に変化することを念頭に置いておきましょう。
 

完成を見る前に購入することになる

新築マンションを購入する場合、建設中の段階から契約することが多いため、完成後の仕様やイメージが異なるリスクも考えられます。
図面やモデルルームだけでは分からない細かな部分で不満が生じる可能性は少なくありません。
後々の仕様変更や追加費用が発生しないよう、契約内容を慎重に確認することが大切です。

新築ワンルームマンション投資の失敗事例とリスク

投資の実例やリスクを知ることで、成功への対策を立てやすくなります。
どんな投資にも失敗事例は存在するため、新築ワンルームマンション投資でも注意が必要です。
物件の立地やサブリース契約の有無、ローン返済計画などを総合的に考慮しないと、数年後に想定外の出費や収益悪化に悩まされることがあります。失敗事例を教訓に変えることで、安定した運用計画を立てる手がかりを得られるでしょう。
 

一度の空室で赤字収支に

新築ワンルームマンションは単身者向けが多いことから、ファミリーマンションに比べ入居期間が短い傾向があります。
新築時は高い家賃がとれていても、一度でも人が入った物件は中古扱いとなります。
そのため、2番目以降の入居者には新築プレミア価格の家賃で貸すことが難しくなってしまいます。

短期で退去された場合は新築のうまみを味わえる期間は短くなり、新築投資のあてが外れてしまったということになります。
最初の入居者が退去した後も適切な利回りを確保できるかをよくシミュレーションしてから投資を開始しましょう。
 

サブリースのトラブル

サブリース契約を結ぶと、家賃保証がある代わりに契約内容の見直しが行われるリスクがあります。
特に家賃保証の金額が一方的に引き下げられたり、解約を求められたりするケースが問題化しています。
サブリースしてくれる不動産業者はオーナー様からみると「入居者」として扱われるため、借地借家法によって保護される立場になります。
その借地借家法を盾に、契約後に条件変更を提示したり解約に応じなかったりすることも多く、悩みを抱えるオーナー様も増えています。

サブリース契約が一般的になってから歴史は浅く、まだまだ法整備が追い付いていない状況にあります。
安心感を得るために契約したはずが、後からオーナーに不利な条件変更が生じる可能性がある点は認識しておかなければなりません。
 

新築と中古のワンルームマンションどちらを選ぶべき？

新築か中古か、どちらを選ぶかは投資スタンスや資金計画によって異なります。シミュレーションと併せて検討しましょう。
ワンルームマンション投資では、新築と中古それぞれのメリット・デメリットを比較検討することが大切です。

例えば、安定志向で長期保有を前提とするのか、高利回り重視で短期的な収益獲得を目指すのかによっても最適解は異なります。
自分の投資目的やライフプランを整理し、精神的にも負担が少ない形で始められる方を選ぶことで、失敗を防ぎやすくなります。
 

新築物件に向いているのはこんな人

新築ワンルームマンション投資は、安定を重視する投資家や最新の設備を好む入居者をターゲットにしたい場合に適します。
築浅のため空室リスクが比較的低く、修繕費がしばらく抑えられるのも特徴です。
ローンの返済期間を長めに取り、長期的な資産形成を念頭に置く方にとっては安心感の高い選択肢といえます。
 

中古物件に向いているのはこんな人

初期投資を抑えながら利回りを重視する投資家には、中古ワンルームマンションが向いています。
新築と比べて売買価格が低めなので、自己資金を少なく始められるのが魅力です。
しかし、建物の経年劣化や設備の修繕などのリスクが増えるため、物件選定やローン条件の見極めがポイントになります。
 

売却価格とローン残高の差分で見る新築・中古比較

まずは築年別の成約価格の推移を見てみましょう。
2022年から2024年の築年ごとの成約価格の違いをグラフにしました。

※本グラフは、公益財団法人　東日本不動産流通機構：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年、2023年、2024年）より株式会社FGHが作成したものです。

 

首都圏の中古マンション成約価格は、新築から約30年くらいは徐々に価格は下落し、築31年を境に価格は下げ止まりをみせます。
2022年と2024年を比較すると、築30年までの物件は近年の不動産価格の上昇に乗じて値上がりしています。
特に築浅物件は希少性が高く強気の価格で成約していることがわかります。

 

新築物件の特徴

新築ワンルームマンションは中古に比べローン借入額が大きくなりがちなので購入当初はなかなか元金が減りません。
取得から20年を超えたあたりで元本の減りが一気に加速する商品設計になっています。
早期の売却を考える投資家には向いていない商品と言えるでしょう。

また、不動産投資ではローンの支払いだけではなく、管理費・修繕積立金や固定資産税などの諸費用がかかります。
​空室が繰り返されたり続いたりするなど、運用状況によっては月々の収支がマイナスになってしまうことも大いにあり得ます。

例えば、ローン完済の35年目の時点で2,000万円のプラスが出る想定になっていても、それまでの35年間でトータル2,000万円の諸費用負担が出ていればその時点ではプラスマイナスゼロ。
つまり投資の手間だけがかかり、なにも得にならない結果となってしまうこともあるのです。
 

中古物件の特徴

中古物件は初期費用が比較的低く抑えられるため、ローン期間や借入額を少なく設定できるのが利点です。
こちらも空室リスク、金利の上昇リスク、修繕積立金の値上がりリスク、固定資産税などの諸費用などは加味されていません。
利回りを高く見込める反面、空室率や修繕コストの不確定要素が新築の物件より増すため、短期的に費用がかさむ可能性があります。
物件の築年数や修繕履歴を踏まえたうえで、キャッシュフローが安定するかを慎重に判断しましょう。
 

売却価格・ローン残高以外に考慮すべきこと

ワンルームマンション購入時の資金計画では、購入価格と家賃収入に加え、金利負担や修繕費などを全体的に考慮することが重要です。
新築は購入価格が高い分、ローン返済の月々の負担も大きくなる可能性があります。
一方で中古は修繕リスクが上がるため、いずれにせよ複数パターンの収支シミュレーションを行い、リスクとリターンのバランスを見極めなければなりません。

出口戦略と売却時の注意点

投資は購入時だけでなく売却時の見通しを把握しておくことも大切です。
不動産投資においては、保有期間の収益だけでなく、いざ売却する際の戦略が利益を左右します。
特にワンルームマンションは単身者向け物件の需要が安定している反面、市場環境や築年数の影響を受けやすい部分もあります。

買い手に魅力を感じてもらえるように、定期的なメンテナンスや管理状況を整えておくことが肝心です。
 

築年経過の価格下落リスクを意識する

新築時には高い価格でも、築年数が経過するほど建物の資産価値は下がっていきやすいです。

築10年を超えると、設備の老朽化や外観の古さが目立ち、買い手も値引きを要求しやすくなります。
売却を視野に入れている場合は、日頃からの修繕計画や維持管理が資産価値を保つカギとなります。

少し築年が経過した同じシリーズやエリアの物件価格がどのような経過をたどったかは重要な手掛かりとなります。
過去の情報が調べにくければ、中古ワンルームマンションを取り扱っている不動産業者に確認してみるのもよいでしょう。

 

人口減少エリアは要注意

地域の将来的な人口動態は賃貸需要やマンション価格に大きく影響します。
特に地方都市や郊外では、若年層の流出により単身者向け需要が縮小するリスクが高まる可能性があります。
人口動態を踏まえたうえで売却タイミングを計画し、損失を最小限に抑える戦略を練ることが重要です。
 

信頼できる不動産会社を選ぶ

ワンルームマンションの売却は、物件の立地や状態を的確に評価できる不動産会社との連携が欠かせません。
適正な査定価格を提示し、幅広いネットワークを活用して買い手を見つけてくれる業者は貴重です。
複数の業者から査定を取りながら実績やサポート体制を比較し、最終的に将来を見据えた取引ができる仲介業者を選びましょう。
 

新築販売と中古販売は同じ不動産業者でも大違い

新築マンションの販売を得意とする業者と、中古物件の仲介を得意とする業者では営業戦略や顧客層が異なります。
ワンルームマンション投資の場合、売却時にどんな買い手がターゲットになるかを明確にし、それに強い不動産会社を選ぶことが大きなポイントとなります。
自分の物件に合った専門性や実績を持つ業者と組むことで、よりスムーズな売却を期待できるでしょう。

物件購入時によくしてもらったから、と売却時にも同じ不動産業者にお願いするオーナー様も多いですが、新築販売の業者と中古仲介の業者は似て非なるものです。
星の数ほど存在する不動産業者には得意不得意があります。必ず比較し納得してから売却に進みましょう。
 

まとめ・総括

本記事で紹介したポイントや注意点を踏まえ、自身の投資計画に合う新築ワンルームマンション投資を検討していきましょう。
新築ワンルームマンション投資は、安定した賃貸需要を狙える一方でモノによっては利回りが低めになるなど、投資判断が難しい側面があります。
投資目的や資金計画、そして物件の持つ将来性を多角的に検討することが成功への近道です。
購入前から出口戦略を含めた長期的な視点を持ち、賢いリスク管理を行いつつ、自分に合った投資スタイルを組み立ててみてください。