マンション投資で「税金が還ってくる」のワナ

「マンションを購入すると税金が戻ってきます」「サラリーマンでも節税になりますよ」
といった話を聞いたことはありますか？

マンション投資など不動産投資を行う上で、節税に関する知識を身につけることは重要です。

ここではそんな節税の真実をちょっとだけお話します。

なぜ「マンション投資は節税対策になる」のか？

サラリーマンの場合、毎月の給与から所得税を天引きされています。

ところが不動産投資をすると会社からの給与と不動産からの収入を合算して確定申告することになります。

その際に赤字だった分を「損益通算」することで、不動産所得の赤字分をサラリーマンの給与所得と合算することができるため、課税所得を減らすことが可能になります。

課税所得が減ることで、毎月源泉徴収されている所得税の一部が戻ってくるという仕組みになります。

年々減少していく節税効果

初年度は購入時にかかる費用（登記費用、ローン諸費用など）の他、不動産取得税などを経費として申告できますが、もちろん２年目以降はこれらの経費は申告できません。

さらに、減価償却費、ローンの金利は年々減少していきますので、申告できる経費は年々減少していくため節税額も減少していきます。
 
年々節税効果が薄れていくことを購入時に教えてもらえなかったことでトラブルになるケースも多く、実際の還付金よりも多く税金が還ってくるかのような説明を受けて購入してしまったと話されるかたも多いです。

節税できるといっても、源泉徴収された所得税額以上に税金が戻ってくることはありません。
もし節税を目的とするのであれば、かなりの高額納税者ぐらいでしょう。

不動産営業マンのこうした話は鵜呑みにしないようにしましょう。

不動産投資の経費を正しく計上しよう

不動産投資では投資にかかった費用の一部や管理運営費の一部を、経費として処理することができます。
 
経費として処理すれば節税効果が期待できますが、具体的にどこまでが経費として認められるか分からないという人も多いでしょう。
本当は経費にできるのに、経費として計上していないせいで、余計に税金を支払っている可能性も0ではありません。

今回は、不動産投資を行う中で、経費として認められるもの・認められないものをご紹介します。
 

経費として認められるもの

管理費

不動産投資における管理費とは、管理会社に支払う管理費や修繕積立金のこと。

収益物件を運用して家賃収入を得るためには、建物を清掃したり、入居者の募集をかけたり、設備を点検したりと、やらなければいけないことが沢山あります。
そんな賃貸運営のためにかかった費用は、管理費として経費に計上することができます。

管理を自分で行っている大家は、管理を行う上で生じた費用を管理費として計上できるので、レシートや領収書を取っておくようにしましょう。
 

修繕費

賃貸物件を運営していく上で、修繕費は税務的に問題になりやすい経費でもあります。
物件の共有部分の蛍光灯の取り替え代や、部屋の備品の破損など、小〜中程度の修繕費は、経費として計上して問題ありません。

しかし、外壁の塗装や、屋上防水、大規模リフォームなど、比較的金額の大きい修繕費は納税額に大きな影響を及ぼします。

修繕費にする場合は、工事やリフォームが完成した年に一括して、経費として計上することができます。
資本的支出となった場合は、まず資産に計上し、その後資産の耐用年数に渡り減価償却費として経費化します。

修繕費が大きいと、「一括で経費にするか」「複数年に渡って経費にするか」という違いが出てくるのです。
 

損害保険料

火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険といった各種保険料は、経費として計上できます。
ただし損害保険料を経費として計上する際に注意が必要なのは、複数年一括払いした場合のみ。

5年分の保険料を一括で支払ったとしても、経費として計上できるのは最初の1年だけなのです。
毎年経費として計上するのであれば、毎年保険料を支払うようにしないと経費にできません。

しかし、最近は自然災害が多発しており、火災保険や地震保険の保険料の値上げが続いています。

そのため、場合によっては経費に計上できなくても、長期一括払いにした方が費用を抑えることができるケースもあるでしょう。

加入している保険の加入条件などにより違いも出てくるので、保険料の支払い方については各々よく検討して下さい。
 

減価償却費

賃貸物件の運営の3大経費と呼ばれるものが、固定資産税、借入金利、減価償却費です。
その中でも減価償却費は物件により、かなり大きなウエイトを占めるので、「減価償却費をコントロールできれば、税金もコントロールできる」と言っても過言ではないでしょう。

減価償却費とは、建物の使用に伴い老朽化した部分を経費にしたものです。

土地は使用しても老朽化しないので、減価償却費として計上することはできません。
しかし、建物は時の経過と共に劣化していくので、減価償却として認められます。

建物は法定耐用年数が決められており、所有者は建物建設にかかった費用を法定耐用年数で割って、その金額を毎年経費として計上することが可能です。

耐用年数が短い建物は、年間の減価償却費が多くなり利益が減りますが、その分税金が減り、最終的に税引き後のキャッシュフローは多くなります。

中古収益物件の場合も減価償却することは可能です。中古物件の場合、建物の使用可能期間を見積もることで耐用年数を決めますが、これを見積法と言います。
 

ローンの金利部分

ローンの元金である不動産の購入費は減価償却するため、購入費は経費として計上できません。

しかし金融機関から融資を受け、ローンで返済している場合、ローンの返済にかかる金利は経費として計上することができます。
ただし経費として計上できるのは、建物取得にかかった費用で土地取得にかかった費用の金利は経費にできません。

賃貸運営する間にかかった利息も、経費にならないので注意しましょう。
 

交通費

賃貸管理業務を行う上で発生した交通費は、経費として計上できます。

例えば、管理会社との打ち合わせに行くために使った電車代や、所有する物件を見に行った際のバス代は全て経費になります。

不動産投資について学習するために参加したセミナーに行くまでの交通費や、公共交通機関を使わず、車で移動した場合のガソリン代や駐車場代、高速道路料金も経費として計上できます。

ちなみに、現地に行く前に交通違反を犯した場合、反則金や罰金は経費になりませんが、事故を起こした際のレッカー代は経費になります。

また、居住地から離れた物件に投資を行おうと考えている場合、現地を見学するためにかかる新幹線代や飛行機代、ホテルの宿泊費も経費にできます。

もちろん現地を見学して投資の対象から外れるということもあるので、”経費にしたからといって絶対にその物件を買わなくてはいけない”ということはありません。
 

通信費

携帯電話の通話料や、インターネット代も経費になります。
ただし携帯を一つしか持っていない場合は、プライベートで利用しているのか、業務で使用しているのかの判断が難しいのが現状。
そのため、通信の3割〜4割が経費として計上できます。

プライベートと仕事の携帯を分けて2台持ちしている場合は、仕事用の携帯の通信費を全て経費にできます。

1台しか持っていないものの、「9割仕事で使っているので、9割経費として計上したい」という場合は、携帯電話会社から通話明細を取り寄せ、該当する通話とそれに対応する通話料を割り出し必要経費として計上しましょう。

経費として計上できる通話は、管理会社との通話や入居者との通話になります。
クレーム処理などで長時間電話をしてしまった際には特に忘れず経費として計上するようにしましょう。
またスマホ本体やスマホ用アクセサリー購入費も経費として計上できます。

スマホの機種代を毎月支払う契約の場合は、月々の通信料とまとめて経費として計上し、一括で支払った際は、消耗品費として経費にします。

またスマホの本体代金が10万円を超える場合は、減価償却の手続きが必要になります。
 

不動産投資の勉強・情報収集にかかった費用

不動産投資は、勉強や情報収集することが大切です。そのため、賃貸経営や不動産投資に関する書籍は、経費として計上可能。

投資セミナーに参加した場合は、セミナー参加費も経費になります。
新聞も、”経済や政治の動きを知り不動産投資に生かせる”という理由から、経費として計上できます。

不動産投資の相談のために、専門家に支払ったコンサルティング代も経費になるので、忘れずに計算するようにしましょう。
 

消耗品費

細かいところですが、消耗品費も経費になります。

ペンやノート、封筒といった文房具類や、物件を撮影するために必要なカメラや記録つけるためのパソコン、プリンターも経費として計上できます。

会計ソフトを使い、収支の管理をする場合は会計ソフト代も経費になります。
 

交際費

不動産投資会社や、管理会社の打ち合わせのために使った飲食費も経費になります。

レストランや喫茶店でコーヒーを飲みながら打ち合わせをした際に発生した費用は、経費として計上できるでしょう。

不動産情報を得るために参加した交流会での飲食費も経費になりますが、家族や恋人との外食は経費になりません。
 
「ファミレスでの飲食分くらいなら紛れ込ませても大丈夫だろう」と考える人もいますが、原則不動産情報を得るために使った外食費でなければ、経費として認められません。

ただし不動産投資を法人化すると、接待交際費として経費の幅がより広がり、経費として認められる種類のものが増えます。
 

税金

意外と知らない方も多いのですが、税金も場合によっては経費になります。

経費にできる税金の代表的なものを挙げるとするならば、不動産取得税や印紙税、登録免許税、事業税、消費税。

土地・建物に関わる固定資産税や都市計画税も経費になります。

ただし、所得税や住民税・法人税は、不動産ではなく個人・法人に対して課せられる税金のため、経費にできません。
 

税理士・司法書士費

確定申告や年末調整を税理士に依頼した際の報酬は、経費として計上できます。

また、司法書士に登記を依頼した時の報酬や、毎月税理士に支払う顧問料なども経費になります。

経費にならないもの

ローンの元金

ローンの借入金の返済では、利息は経費になりますが、元金は経費になりません。
 

生活費

不動産投資事業には関係のない生活費は経費になりません。

事業での支出とプライベートでの支出ははっきりと分け、プライベートの支出を経費として計上しないようにしましょう。

「仕事でスーツを着用する＝スーツは経費で落とせる」と思われがちですが、スーツはファッションアイテムに分類されます。

プライベートでも身につけることができるので、スーツは経費になりません。ビジネスバッグや腕時計も同様の考え方から経費にできません。

基本的に、「事業とプライベートの線引きが難しいものに関しては経費にできない」という認識を持つべきですが、迷った場合は必要に応じて税理士に相談しましょう。

不動産投資の経費を正しく計上して節税しよう

不動産投資の経費にできるもの・できないものをあらかじめ頭に入れておくことで、収める税金の額が変わってきます。

経費にする場合は少し手間がかかることもありますが、経費として計上できれば支払った分が還付されるので、大きな節約に繋がる可能性もあります。

経費に関して悩んだ時は、周りの不動産投資家や税理士に相談するのも1つの手です。

経費を正しく計上して、クリーンな不動産投資・運用を行いましょう。

節税はマンション投資のおまけ！

マンション投資は家賃を得て収入を上げる投資です。
節税効果はあくまでもおまけでしかなく、節税目的のみで投資をするのはおすすめできません。
特に節税だけを勧めてくる業者は注意が必要です。

赤字を出して節税する仕組みを逆手に取り、収支バランスが悪い物件を勧めるための営業トークに使っているからです。
 
節税効果を得るためだけのマンション投資をしようとすると物件選びも本来の不動産投資から外れてしまいます。

「マンション投資で節税できる」という言葉はウソではありません。
しかし、表面的な節税メリットばかりではなく、真実を理解する必要があります。

甘い言葉に誘われ、気づかぬうちに赤字物件を手にしてしまった、なんてことにならないためには、投資先として優れているかどうかを目利きする力とそういった物件を紹介してくれる業者を選びましょう。