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アパート経営をして地獄みるオーナーが多数いる訳

■アパート経営が地獄といわれる理由と対策とは?

アパート経営は地獄であるというような記事を目にした方もあるのではないでしょうか。
アパート経営は確かに一種の投資であるため、成功するとは必ずしも限りません。
そのため、成功しなかった人は、アパート経営は地獄であると考えている人も中にはいるでしょう。
しかし、これはどのような投資についても同じであり、アパート経営のみが必ずしも地獄ということではありません。
アパート経営の知識があるかが、アパート経営では大切です。
つまり、アパート経営が地獄といわれる理由と対策を把握しておくと、リスクヘッジできます。
ここでは、アパート経営が地獄といわれる理由と対策についてご紹介します。

借入が多額になるときがある

アパート経営は地獄であるといわれる理由としては、借入が多額になるときがあるためです。
アパート経営は借入が多額になるときがありますが、これは土地とアパートにお金がかかるためです。
当然ですが、金額は中古か新築かによって違っており、地域によっても違います。
しかし、新築のときに土地も一緒に買えば、土地代とアパートの建築費がかかるため借入が高額になりやすいので、この返済のためにアパート経営が地獄になることがあります。
対策するためには、借入は自分の身の丈に合ったものにすることです。
まず、借入額は返済できる金額にしましょう。
そのため、金融機関の審査に受かっても、自分の今後のキャッシュフローに応じて借入額を決める必要があります。
また、家賃の下落や空室を考慮した上で、収支シミュレーションを長期的に行って、収益が将来的に獲得できるアパートを選ぶことが大切です。

サブリースの罠にはまる

アパート経営は地獄といわれる理由としては、サブリースの罠にはまることがあります。
国土交通省でも、このことについては注意喚起しているため注意しましょう。
基本的に、サブリースというのは、賃貸借契約をサブリース業者と結んで、第三者にサブリース業者が又貸しすることです。
つまり、家主にとっては入居する人がいなくても家賃をサブリース業者からもらえるため、空室になっているときも家賃が獲得できるメリットがあります。
なお、サブリースのときはサブリース業者からもらう家賃は相場より低くなり、定期的に家賃は下落します。
しかし、家賃の下落を知らないままサブリースを選ぶ人が多く、収支がこのときは崩れてしまってアパート経営は地獄になります。
対策するためには、基本的にサブリースは定期的に家賃が下落することを掴んで、先々下落しても問題がなければサブリースを選びましょう。
アパート経営の維持費はある程度かかるため、この維持費を考慮した上でサブリースをするかを決めましょう。

節税効果が将来的に少なくなる

アパート経営は地獄といわれる理由は、節税効果が将来的に小さくなるためです。
というのは、アパート経営では高額な経費に減価償却費がなるため、本来は黒字であるが赤字に会計上はなるという状況が作れます。
しかし、計上期間が減価償却費は決まっており、計上できる経費額がこの計上期間が終わると小さくなるため節税効果も少なくなります。
アパート経営の基本は賃料収入で儲けることですが、節税効果をあまり期待すれば、減価償却費の計上期間が終わると税金地獄になるときもあります。
対策するためには、減価償却費の計上期間について、次のようなことを把握しておく必要があります。
築年数の方が耐用年数より大きいときは、耐用年数に0.2を掛けて端数を切り捨てたものです。
一方、築年数の方が耐用年数より小さいときは、耐用年数から築年数を差し引きしたものに築年数に0.2を掛けて端数を切り捨てたものをプラスしたものです。
このことを把握しておくと、減価償却費の計上期間が終わる、つまり税金が高くなる時期がわかります。

自己資金がなくてアパート経営をする

アパート経営は地獄といわれる理由としては、アパート経営を自己資金がなくてスタートするとことです。
基本的に、アパート経営をスタートするときはローンを利用するため、自己資金がなくてもスタートできるときもあります。
アパート経営はこのことが一つのメリットですが、実際には次のような支出が突発的にあります。
・共用部分の保守管理や修繕の費用
・部屋の中の専有部分の設備を交換する費用
・専有部分を原状回復する費用
もし、このような費用を賃料収入で賄えないときは手持ちの資金が必要になるため、アパート経営のときは資金をある程度準備しておきましょう。

■アパート経営で借金地獄になる理由とは?

アパート経営のためには、アパートを買ったり建てたりする費用が必要です。
木造アパートの簡単なものでも、高い買い物になります。
現金で買えると返済する必要はありませんが、実際には困難でしょう。
そのため、アパートを買ったり建てたりする費用は、一般的に金融機関のローンを利用します。
しかし、金融機関のローンは借金になります。
借金するのは良くないようなイメージがありますが、アパート経営を借金してまで行うリスクはないのでしょうか?
実際には、アパート経営のときの金融機関のローンは、借金地獄になるようなときもある一方、ビジネスの適正な資金になるときもあります。
ここでは、借金地獄になるときとビジネスの適切な資金になるときの違いについてご紹介します。

・ほとんどの人がアパート経営ではローンを利用する

アパート経営をスタートするときは、一般的に金融機関のローンを利用するでしょう。
というのは、アパートを建てるためには資金が多額に必要になるためです。
1億円をオーバーするようなアパートも中にはあります。
アパート経営をスタートするためには、仕方なく金融機関と融資を受ける契約を結ぶ必要があります。
しかし、アパート経営はビジネスであることを忘れないようにしましょう。
アパート経営のためには、事業資金が必要になります。
例えば、アパート経営をスタートするときは、金融機関と事業資金の融資を受けるために契約を結ぶと考えると当然でしょう。
マイナスのイメージで、事業資金の借金を捉える人は多くいるでしょう。
マイナスのイメージのビジネスであれば、スタートするのを考え直す必要があります。
アパート経営のための借金とギャンブルなどの借金は違っていると考えることが大切です。
借金が適切に事業プランに基づいて返済できるものであれば、事業資金であり借金ではありません。
借金のイメージの「良くない」「恐ろしい」というものを持つ必要はなく、基本的にアパート経営というビジネスをスタートするためのものです。
しかし、マイナスのイメージが借金にはあります。
小さいときから、「借金は良くない」といわれているためでしょう。
やはり、借金でも返済できないものや生活の負担になるものは止めるべきです。

・儲かるアパートを選択できない

ビジネスであれば、儲ける必要があります。
アパート経営のときは、人が多く集まるところに住みたいような建物が必要でしょう。
しかし、儲かるための条件をクリヤーしていないときがあります。
立地や外観が良くないアパートは、アパート経営に失敗するようになります。
事業プランに問題があれば、いつの間にか事業資金がマイナスのイメージの借金になります。
例えば、周りに学校や企業がないところには人が集まらないでしょう。
そのため、アパートをわざわざ借りる必要はありません。
また、人が集まるところでも、外観が良くないアパートでは住みたいとは考えないでしょう。
そのため、空室のリスクがあります。
周りの相場よりアパートの家賃が高いと、入居したいとは思わないでしょう。
アパート経営においては、適正な家賃かどうかは非常に大切です。
新しいアパートが最近は乱立気味であるため、必ず競争が別のアパートとはあります。
持っている土地でアパート経営を少ない出資で相続税対策のためにすでにスタートしているような家主に対して、家賃で競争するのは大変です。
家賃の競争に負ければ、空室になってローンの返済が停滞します。
賃貸アパートのときは、一般的に木造であり鉄筋コンクリート造ではありません。
そのため、自然災害の地震などに対して、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションに比較して劣ります。
しかも、木が主な材料であるため火災に対しても強くありません。
耐火・耐震について対策を行ったり、保険に入ったりすることによって、リスクを避けるようにしておかなければ、アパート経営が急な災害によって妨げられるときもあります。
アパートが木造のときは、強度や気密性が鉄筋コンクリート造のように高くないため、上階の物音や隣の部屋の声などが気になるときが多く、トラブルになるときがあります。
このようなトラブルを解決しなければ、入居している人が退去することによって空室になるときが多くあります。

・営業マンやメーカーの提案をそのまま信用する

最近は、「サブリース」という不動産業者が一括で賃貸アパートを借り上げて転貸するものが話題になっています。
家主は、アパートのサブリースの契約を結ぶことによってプロの不動産業者に運営を任せられるため、楽で安心なアパート経営ができます。
しかし、不動産業者に任せっきりにするのはリスクがあります。
営業マンやメーカーの提案をそのまま信用するのはリスクがあります。
というのは、自社の利益が最終的な営業マンやメーカーの目的であるためです。
サブリースの家賃保証に注意を奪われて、「プロの不動産業者に任せておくと心配ない」と任せないようにしましょう。
基本的に、アパート経営では自分で判断することが大切です。

・収支プラン・出口戦略を立案していない

基本的に、収支プラン・出口戦略を立案していないとビジネスではないでしょう。
アパート経営は、金融機関への返済額と賃料収入のみでは計算できません。
返済額だけでなく修繕費や税金などの諸費用をプラスすることによって、収支をプラスにする必要があります。
アパート経営では、アパートの耐用年数や立地から売却する時期などの出口戦略を立案しておくことも大切です。
古くなったアパートで経営を継続することは、将来的に借金の返済が空室によって停滞するリスクがあります。

・事業資金はアパート経営には必要である

欲しいアパートがあると、借金して買うのもいいでしょう。
というのは、現在必要なアパートがあるためです。
しかし、アパートの中には、貯金して現金で買えるようになったときには必要なくなるものもあります。
そのため、十分に返済プランを立案することが大切です。
例えば、クレジットカードを借金地獄の元凶にしかできない人と便利に利用できる人がいます。
資金の適正な利用プランがあるどうかが、両者の違いです。
同じように、アパート経営でも適正な事業プランを立案することによって、金融機関のローンを不動産投資の事業資金として利用することができます。

■アパート経営の口コミとは?

アパート経営は本当に地獄なのでしょうか?ここでは、アパート経営の口コミについてご紹介します。アパート経営のよくない口コミとしては、次のようなものがあります。

・アパート経営は土地なし頭金ゼロの状態ではリスクが高すぎる

思っていたより修繕費などがかかり、15年間で最終的に利益ゼロという状態です。

・メンテナンス費や固定資産税などが多額にかかるので、新しく今後アパート経営をする気にはなれない

一方、いい口コミとしては、次のようなものがあります。

・子供が誕生して資産を作るためにアパート経営を決めた

賃料収入が月々あり、家族に土地を残せる、さらに団体信用生命保険にも入っているため安心です。

・アパート経営を老後のためにスタートした

FXや株式のイメージはハイリスク・ハイリターンですが、アパート経営は割合安定しているため安心です。
アパート経営の口コミは、当然ですが、良くないものもいいものもあります。口コミを含めて十分に調査して、自分に適した投資かを見極めることが大切です。

マンション経営ラボ 編集者
投稿者マンション経営ラボ 編集者
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