不動産投資ローンにおける金利の相場はどのくらい?金融機関別の相場や借り入れ条件も解説

公開日2021/06/21
更新日2021/07/31






不動産投資をおこなう際、ほとんどの方が不動産投資ローンを利用します。株式やFXなど様々な投資があるなかで、投資を始めるために融資を受けられるのは不動産投資くらいであり、自己資金が少なくてもレバレッジを効かせられるのは不動産投資の大きな魅力だと言えます。

不動産投資ローンを利用するにあたって、もっとも重要な要素になってくるのが「金利」です。金利が1%違うだけで不動産投資の収支は大きく変わってきます。今回は、不動産投資ローンにおける金利についての基礎知識や、金融機関別の金利相場、不動産投資ローンの金利を低く抑える方法などについて解説していきます。

■不動産投資ローンとは?住宅ローンとの違い



不動産投資ローンとは、投資目的で収益不動産を購入する人のためのローンであり、住宅ローンとは、自分が住むためにマイホームを購入する人のためのローンのことです。

基本的に、投資を目的とした物件の購入に住宅ローンを使うことはできません。例外として、賃貸併用住宅(自宅部分と賃貸部分が併存する物件)の場合は住宅ローンが使えるケースもありますが、たとえばワンルームマンション投資などの場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンを使うことになります。

このように、不動産投資ローンと住宅ローンでは融資の目的が異なるわけですが、それ以外のところでは、金利や返済原資、返済期間や審査基準などにも違いがあります。

●金利の違い

不動産投資ローンの金利相場は1.5%〜4.5%であるのに対し、住宅ローンの金利相場は0.3%〜2.0%です。不動産投資は、空室になったり入居者が家賃を滞納したりすることで金融機関としても滞納されるリスクが高くなるので、ローンの金利も高めに設定されています。

●返済原資の違い

不動産投資ローンの返済原資は、主に入居者から得る家賃収入になります。一方、住宅ローンは借り主自身の給与収入が返済原資となります。

●審査基準の違い

住宅ローンの場合、借り主の職業や勤務先、年収や勤続年数、現在の資産状況や借入状況など、主に個人の「属性」によって返済能力が審査されます。一方、不動産投資ローンの場合は、個人の属性だけでなく購入する物件のスペックも審査基準になります。具体的には、物件の資産価値やエリア、築年数や収益性などです。

不動産投資ローンは事業用として貸し出しされるローンであり、住宅ローンに比べると金融機関側のリスクも高くなります。審査基準は金融機関によって異なりますが、物件のスペックも含め厳しい審査がおこなわれるのが一般的です。

●借入時の年齢制限の違い

住宅ローンの場合、給与収入が主な返済原資になるため、借入れ可能な年齢として借り主が定年に達する65~70歳までという制限が設けられているのが一般的です。一方、不動産投資ローンは入居者からの家賃収入が返済原資になるため、物件のスペックや資産状況などが良ければ80歳前後までローンを契約することができます。

■不動産投資ローンの金利相場【金融機関の種類別】




不動産投資で安定した収益を出していくには、不動産投資ローンの金利が重要なポイントになってきます。低い金利で借りることができれば、月々のキャッシュフローが安定するだけでなく返済総額も安く抑えられます。


不動産投資ローンの金利は金融機関によって変わってきます。不動産投資ローンを提供する金融機関は大きく以下の4つに分類できます。


・01:都市銀行
・02:地方銀行
・03:信用金庫
・04:ノンバンク


それぞれの特徴や金利相場について解説していきましょう。

●01:都市銀行の金利相場は?

不動産投資ローンを都市銀行で借りる場合の金利相場(変動金利)は「1%~2%前半」です。


そもそも、都市銀行とは三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行の4行のことを言いますが、どこも金利はほとんど変わりません。金利が低く、返済期間を長く設定できるのが都市銀行の不動産投資ローンの特徴ですが、審査基準が厳しいので融資を受けられないケースも少なくありません。高年収の方が、新築物件や築浅物件、首都圏の好立地の物件に投資する際に利用するのがおすすめです。

●02:地方銀行の金利相場は?

不動産投資ローンを地方銀行で借りる場合の金利相場(変動金利)は「1%半ば〜4%半ば」です。不動産投資ローンに積極的な銀行とそうではない銀行があり、銀行によって金利に差があるのが現状です。


都市銀行に比べると審査基準が緩く、築年数の古い物件や郊外の物件でも融資を受けられる可能性があります。都市銀行より金利は高いので、都市銀行で融資を受けるのが難しい場合や都市銀行の審査に落ちた場合の候補として考えておきましょう。多少金利が高くてもキャッシュフローが出る高利回りの物件を購入する際に、地方銀行の不動産投資ローンが使われるケースは多々あります。


不動産投資ローンに積極的な地方銀行としては、横浜銀行や千葉銀行、スルガ銀行や静岡銀行、関西みらい銀行などが挙げられます。

●03:信用金庫・信用組合の金利相場は?

不動産投資ローンを信用金庫・信用組合で借りる場合の金利相場(変動金利)は「2.1%〜2.9%」です。審査基準は地方銀行と同レベルで、審査のスピードが早いのが特徴。審査に通れば比較的有利な条件で融資を受けることができ、築年数が古めの物件の少額融資にも対応しています。


ただし、信用金庫は営業できる地域が限定されており、基本的にその信用金庫の営業エリアに住んでいる人がそのエリアの物件を購入する場合にしか利用できません。

●04:ノンバンクの金利相場は?

不動産投資ローンをノンバンクで借りる場合の金利相場(変動金利)は「3%〜4%半ば」です。金利は総じて高めですが審査基準は柔軟で、フルローンを組めることもあります。都市銀行や地方銀行、信用金庫で融資を受けられなかった場合でも、ノンバンクであれば融資を受けられるケースは多々あります。


そもそもノンバンクとは、預金業務をおこなわず貸付業務のみをおこなっている金融機関のことで、クレジットカード会社や信販会社が該当します。不動産投資ローンを提供している代表的なノンバンクとしては、オリックス銀行やセゾンファンデックス、三井住友トラスト・ローン&ファイナンスやジャックスなどが挙げられます。

■不動産投資ローンの借入限度額とは?




不動産投資ローンにおける借入限度額に明確な基準はありませんが、一般的には「年収の10倍程度」と言われます。ただし、借り主の資産状況や勤務先の状況など個人の属性や、物件の収益性、金融機関、これまでの投資物件の運用成果などによって融資限度額は変わってきます。


借り主の属性が低かったり物件の収益性が低かったりすると、年収の7倍程度になることもありますし、逆に属性や収益性が高ければ、年収の15~20倍程度まで借入れできるケースもあります。


大手転職情報サイト「doda」によると、20代の平均年収は348万円、30代は444万円、40代は510万円、50代以上は613万円となっています。不動産投資ローンの借入限度額を仮に「年収の7~10倍」で試算してみると以下のようになります。


・20代の借入限度額:2,436万円~3,480万円
・30代の借入限度額:3,108万円~4,440万円
・40代の借入限度額:3,570万円~5,100万円
・50代以上の借入限度額:4,291万円~6,130万円

■不動産投資ローンの金利~変動金利と固定金利~






不動産投資ローンの金利は大きく分けると、「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。それぞれの違いやメリット・デメリットを理解しておきましょう。

●不動産投資ローンの「変動金利」とは?

変動金利とは、返済中に金利が変動するタイプのローンのことです。金利が上がれば支払う利息が増えるため返済総額も増えますが、金利が下がれば支払う利息が減るため返済総額も減ります。適用される金利は半年ごとに年2回、見直しがあります。


▼変動金利のメリット
変動金利のメリットは、固定金利よりも金利が低く設定されることです。低金利で借りることができて、そのまま金利が大きく上昇しなければ支払う利息が少なく済みます。結果的に、ローンの返済総額を少なくすることができます。わずかな金利の違いが収益に大きな影響を及ぼす不動産投資においては、低金利である変動金利を選択する人が大半です。


▼変動金利のデメリット
変動金利のデメリットは、金利が上昇することによって支払う利息が増え、返済総額が上がることです。月々の返済額を多めにしている場合などは、金利が上昇したときに返済が難しくなってしまうリスクがあります。このような金利上昇による借り主のリスクを軽減するため、金融機関によって「5年ルール」と「125%ルール」が定められていることがあります。


・5年ルール
5年ルールとは、金利が上昇した場合でも5年間は返済額が変わらないルールです。


・125%ルール
125%ルールとは、金利が上昇した場合に返済額が変わりますが、当初の返済額の1.25倍が上限となるルールです。当初の月々の返済額が6万円だった場合、金利がどれだけ上がっても5年間は月々の返済額が75,000円(6万円×1.25)を超えることはありません。

●不動産投資ローンの「固定金利」とは?

固定金利とは、金利が変動しないタイプのローンのことで、「全期間固定金利型」と「固定金利期間選択型」に分かれます。全期間固定金利型は、融資を受けたときから完済するまで適用される金利が変わりません。一方、固定金利期間選択型は一定期間だけ金利が固定され、期間が満了したら金利タイプを再選択します。一定期間の設定は、3年、5年、10年など金融機関によって異なります。


▼固定金利のメリット
不動産投資ローンで固定金利を選択すれば、融資を受ける時点で返済総額が確定します。返済中に金利が上がっても、変動金利のように金利上昇の影響を受けることはありません。月々の返済額が増えることもなければ、当初の予定より返済総額が多くなることもありません。そのため、不動産投資を始めるときに比較的正確に収支をシミュレーションすることができ、投資を始めた後も収支管理がしやすくなります。


▼固定金利のデメリット
固定金利は変動金利より金利が高く設定されています。もし、低金利の状態が続いたとすると、変動金利を選択した場合に比べて返済総額が多くなってしまいます。金利が上昇したときは有利になる一方で、低金利になったときに恩恵を受けられないのは固定金利のデメリットだと言えるでしょう。


たとえば、景気が悪化することによって給与収入が減るケースがあると思います。変動金利であれば、景気悪化の影響で不動産投資ローンの金利が下がれば、月々の返済額が少なくなります。しかし、固定金利の場合は景気が悪化したからと言って月々の返済額が減るわけではありません。この点は、固定金利のデメリットだと言えるでしょう。

●不動産投資ローンの「固定金利」とは?

固定金利とは、金利が変動しないタイプのローンのことで、「全期間固定金利型」と「固定金利期間選択型」に分かれます。全期間固定金利型は、融資を受けたときから完済するまで適用される金利が変わりません。一方、固定金利期間選択型は一定期間だけ金利が固定され、期間が満了したら金利タイプを再選択します。一定期間の設定は、3年、5年、10年など金融機関によって異なります。


▼固定金利のメリット
不動産投資ローンで固定金利を選択すれば、融資を受ける時点で返済総額が確定します。返済中に金利が上がっても、変動金利のように金利上昇の影響を受けることはありません。月々の返済額が増えることもなければ、当初の予定より返済総額が多くなることもありません。そのため、不動産投資を始めるときに比較的正確に収支をシミュレーションすることができ、投資を始めた後も収支管理がしやすくなります。


▼固定金利のデメリット
固定金利は変動金利より金利が高く設定されています。もし、低金利の状態が続いたとすると、変動金利を選択した場合に比べて返済総額が多くなってしまいます。金利が上昇したときは有利になる一方で、低金利になったときに恩恵を受けられないのは固定金利のデメリットだと言えるでしょう。


たとえば、景気が悪化することによって給与収入が減るケースがあると思います。変動金利であれば、景気悪化の影響で不動産投資ローンの金利が下がれば、月々の返済額が少なくなります。しかし、固定金利の場合は景気が悪化したからと言って月々の返済額が減るわけではありません。この点は、固定金利のデメリットだと言えるでしょう。

■不動産投資ローンの返済方法~元利均等返済と元金均等返済~






不動産投資ローンの返済方法は大きく分けると、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。それぞれの違いやメリット・デメリットを理解しておきましょう。

●不動産投資ローンの「元利均等返済」とは?

不動産投資ローンを利用した場合に返済するお金は、「元金」と、元金に対する「利息」からなっています。元利均等返済とは、返済開始から返済終了まで月々の返済額(元金+利息)が均一になる返済方法のこと。不動産投資ローンでは元利均等返済が選択されるのが一般的です。


元利均等返済は、月々の返済額が一定なので返済計画を立てやすく、無理なく返済を続けられるのがメリットです。後述する元金均等返済に比べると、返済当初は利息の返済割合が大きいので元金の減り方は遅くなります。そのため、同じ返済期間で比較すると元金均等返済より返済総額は多くなります。

●不動産投資ローンの「元金均等返済」とは?

元利均等返済とは、月々の返済額(元金+利息)のうち、元金の額が一定となる返済方法です。


元金均等返済では元金が早く減っていくため、返済が進むにつれて月々の返済額は減っていきます。同じ返済期間で比較すると、元利均等返済より返済総額が少なく済むのがメリットです。相応の収入があり、できるだけ早く完済したい人におすすめですが、元金均等返済ができる金融機関は限定されています。

■不動産投資ローンの金利・返済総額をシミュレーション






金利や返済期間、自己資金などの条件を変えて、不動産投資ローンのシミュレーションをしてみます。月々の返済額や返済総額がどのように変わってくるのかを把握しておきましょう。

●不動産投資ローンの金利シミュレーション01

不動産投資ローンの条件を以下のように設定してシミュレーションしてみます。


▼条件
・物件価格:2,000万円
・融資額:2,000万円(自己資金:0円)
・金利:1.8%
・返済期間:20年
・元利均等返済


この条件の場合、返済額は以下のようになります。

・月々の返済額:99,293円(元金 69,263円/利息 30,000円)
・返済総額:23,830,320円
・利息の総額:3,830,320円


●不動産投資ローンの金利シミュレーション02

シミュレーション01の条件から、金利だけ2.8%に変更してシミュレーションしてみます。


▼条件
・物件価格:2,000万円
・融資額:2,000万円(自己資金:0円)
・金利:2.8%
・返済期間:20年
・元利均等返済


この条件の場合、返済額は以下のようになります。

・月々の返済額:108,928円(元金 62,261円/利息 46,667円)
・返済総額:26,142,720円
・利息の総額:6,142,720円

金利が1%上がることで、月々の返済額は約1万円増え、返済総額は約230万円増えることになりました。たった1%の金利の違いで、不動産投資の収支に大きな影響を与えることが分かります。

●不動産投資ローンの金利シミュレーション03

シミュレーション02の条件から、返済期間を5年長くしてシミュレーションしてみます。


▼条件
・物件価格:2,000万円
・融資額:2,000万円(自己資金:0円)
・金利:2.8%
・返済期間:25年
・元利均等返済


この条件の場合、返済額は以下のようになります。

・月々の返済額:92,775円(元金 46,108円/利息 46,667円)
・返済総額:27,832,500円
・利息の総額:7,832,500円

返済期間を5年長くしたら、月々の返済額は約16,000円安くなりましたが、返済総額は約169万円増えました。不動産投資ローンは複利計算のため、返済期間が長くなるほど元本の減りが遅く、利息が膨らんでいきます。

●不動産投資ローンの金利シミュレーション04

シミュレーション02の条件から、返済期間を5年短くしてシミュレーションしてみます。


▼条件
・物件価格:2,000万円
・融資額:2,000万円(自己資金:0円)
・金利:2.8%
・返済期間:15年
・元利均等返済


この条件の場合、返済額は以下のようになります。

・月々の返済額:136,201円(元金 89,534円/利息 46,667円)
・返済総額:24,516,180円
・利息の総額:4,516,180円

返済期間を5年短くすると、月々の返済額は約27,000円高くなりますが、返済総額は約163万円少なくなりました。早く返済するほど利息の発生を抑えられ、返済総額も少なく済みます。

●不動産投資ローンの金利シミュレーション05

シミュレーション04の条件で、自己資金として500万円を持ち出し、融資額を1,500万円とした場合でシミュレーションしてみます。


・物件価格:2,000万円
・融資額:1,500万円(自己資金:500円)
・金利:2.8%
・返済期間:15年
・元利均等返済


この条件の場合、返済額は以下のようになります。

・月々の返済額:102,151円(元金 67,151円/利息 35,000円)
・返済総額:18,387,180円
・利息の総額:3,387,180円

自己資金を入れない場合に比べると、月々の返済額は約34,000円安くなり、利息の総額も約113万円安くなります。当然のことですが、自己資金を多く入れたほうが月々の返済額も利息の支払いも少なく済みます。

■不動産投資ローンの金利を低く抑える方法とは?






不動産投資ローンの金利を低く抑える方法としては、主に以下の3つが考えられます。


・01:変動金利で借りる
・02:物件はマンションを選ぶ
・03:融資に強い不動産業者に相談する


それぞれ詳しく解説していきましょう。

●01:変動金利で借りる

不動産投資ローンを利用する際は、固定金利か変動金利のいずれかを選択します(変動金利でしか融資していない金融機関もあります)。より低金利でローンを組みたいのであれば、変動金利を選択すべきです。


変動金利は固定金利より金利が低く設定されています。もちろん金利上昇リスクをともないますが、日本は長年にわたって低金利状態が続いており、今後も金利が上昇するリスクは低いと考えられています。

●02:物件はマンションを選ぶ

不動産投資ローンでは、借り手の属性だけではなく購入する物件も審査対象になります。そのため、金融機関に評価されやすい物件を選ぶことができれば、低金利で融資を受けられる可能性も高くなります。


どんな物件が金融機関に評価されやすいのかと言うと、戸建てやアパートよりもマンションが有利です。マンションが金融機関に評価されやすい理由としては、主に以下のような点が挙げられます。


・耐用年数が長く、長期間にわたって資産価値を持つ
・立地条件が良い物件が多く、高い入居率が期待できる
・アパートに比べると家賃の下落スピードが遅く、家賃が安定している
・中古市場でも流動性が高く、売却しやすい(換金性が高い)


このような特徴があるため、マンションは有利な条件で融資を受けられる可能性が高くなります。

●03:融資に強い不動産業者に相談する

不動産投資ローンを有利な条件で借りるためには、融資に強い不動産業者に相談する必要があります。融資実績の豊富な不動産業者なら、少しでも有利な条件でローンを組めるよう、オーナーの属性に合った金融機関を紹介してくれます。


不動産業者を選ぶときは、「取引銀行が多いか?」「地方銀行や信用金庫、ノンバンクも含め幅広い金融機関と取引があるか?」といった点にも着目するようにしましょう。

■まとめ






ローンを利用する不動産投資は、金利や返済年数などの融資条件によって月々のキャッシュフローや返済総額は大きく変わってきます。不動産投資の成否を分けるのは、ローンの組み方だと言っても過言ではありません。より有利な条件で不動産投資ローンを利用するには、投資を始める前に融資に強い不動産業者を味方に付けておくべきです。金利やローン、収支シミュレーションについていつでも相談できるパートナーがいれば、不動産投資で失敗するリスクを減らすことができます。


FGHは、収益不動産に特化した総合不動産グループ。随時300~500物件の売却案件をオーナー様よりお預かりしており、数多くの金融機関との取引実績がございます。これから不動産投資を始めたい方や、低金利で不動産投資ローンを利用したい方は、お気軽にFGHまでご相談ください。
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このコラムを書いている人

マンション経営ラボ 編集者

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