今後の不動産投資ではハザードマップの確認も大切！？

ここ最近話題になっている水害被害。特に今年2023年は台風2号や台風6号などによって建物が倒壊したり、建物の一部が浸水したりする被害が増えています。水害被害に巻き込まれないようにするためには、日頃からハザードマップなどで確認しておくことが必要です。
近年頻発する大規模水害により、宅建業法でも2020年7月より重要事項説明において「市町村が提供する、水防法に基づく水害ハザードマップ」の調査説明が宅建業者に義務付けられました。

今回は、不動産とハザードマップの関係性について解説していこうと思います。

ハザードマップを使った事前説明の義務化

宅建業法では2020年7月から重要事項説明書に「水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を事前に説明する」ことが義務化されました。
宅建業法の改正の理由には、大規模水害の頻発による甚大な被害が生じている、そして不動産取引においても水害リスクを把握しておくことは非常に重要な要素になっていることがあげられています。
 

宅地建物取引業法の改正内容を具体的にみてみよう

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）には、下記のように記載されています。
 

　・水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと

　・市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと

　・ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいこと

　・対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮すること

参考：国土交通省　宅地建物取引業法施行規則の改正について

ハザードマップとは？

ハザードマップとは、自然災害による被害範囲を予測し地図化したものです。

「洪水」「土砂災害」などの自然災害ごとに、各自治体でホームページでの掲示・パンフレットの作成がされています。

また、国土交通省が運営している「ハザードマップポータルサイト」では「重ねるハザードマップ」が公開されており、地図や写真に洪水・土砂災害などの知りたい災害リスク情報を重ねて表示することができます。
 

ハザードマップにはどんな種類があるのか

ハザードマップの種類は、おもに以下の8種類があります。

・洪水ハザードマップ ・内水ハザードマップ ・高潮ハザードマップ ・火山ハザードマップ
・津波ハザードマップ ・土砂災害ハザードマップ ・ため池ハザードマップ ・震度被害(ゆれやすさ)マップ

▲　国土交通省運営　「ハザードマップポータルサイト」パンフレット資料より
 

【洪水ハザードマップ】

洪水ハザードマップは、大雨などの影響で河川が氾濫して洪水が発生した場合に、被害を受けるおそれのあるエリア・被害の大きさの予測が記載されているハザードマップになります。
予測される浸水域、浸水深、避難場所、避難経路などが記載されています。
 

【雨水出水（内水氾濫）ハザードマップ】

雨水出水（内水氾濫）ハザードマップは、大雨やゲリラ豪雨などが原因で下水道の雨水排水処理能力が限界を超えた時に、マンホールなどから水が溢れだし、浸水が予測されるエリアや避難所に関する情報が記載されています。
 

【高潮ハザードマップ】

高潮ハザードマップは、想定し得る最大規模の高潮により浸水が予測される範囲とその浸水の程度が記載されたハザードマップになります。
台風などの強い低気圧によって波が高くなると同時に海面の水位が上昇することを高潮といいます。

賃貸物件と災害リスク

不動産投資をするなら、誰だって空室は避けたいはず。

入居者ニーズとしては、家賃や間取り、セキュリティなどの設備は欠かせないですが、なにより「立地」がとくに重要になってきます。

駅が近い、買い物に困らない、病院などが近いことはもちろん、昨今は自然災害に対する意識も高まり「災害リスク」も入居者ニーズから外せないものとなりました。

▲アットホーム調べ　「防災×住まい探し」より
 

災害リスクは正しく恐れる

今や災害リスクは物件探しの重要な決め手となりましたが、ハザードマップはむやみに危険意識をあおるものではありません。

手に入れた情報をもとに避難場所や避難経路を確認するのはもちろん、不動産投資オーナー様としては入居者向け備蓄の準備や避難経路の案内などできることはいくつもあります。

また、これからマンション経営を考えている方は、重要事項説明時に不動産業者に説明される情報だけで満足するのではなく、事前にハザードマップで災害リスクを確認して購入することで一つの安心に繋がるでしょう。

今後の投資観点の一つに

日本でもゲリラ豪雨や台風による水災が増え、被害に遭うことも想定しておかなければならなくなりました。

ご自身でお住まいになられるご自宅は勿論、投資用物件も物件選びの観点に災害リスクが加わったのかもしれません。

買主がよりしっかりと水害リスクを認識したうえで物件を選ぶようになるわけですから水害リスクが高いエリアや物件の価格は下落することも考えられます。

また、ハザードマップ自体はある程度の規模の河川に限られており、重要事項説明やハザードマップだけで判断するというよりは自身で調べ判断する必要があるかもしれません。

もちろん検討するべきは水害だけでなく土砂災害など自然災害全般を包括して検討することをおすすめします。