投資用中古物件をリフォームするときのポイントまとめ

公開日2020/05/17
更新日2021/07/31

中古物件を購入する前に


不動産投資を行う場合、新築物件よりも中古の物件の方が安く購入できるので、比較的手軽に投資をスタートさせることができます。
しかし安くて質の良い物件を見つけるのはなかなか難しく、リフォーム前提で中古物件が売り出されているケースも少なくありません。
今回は、中古物件に投資するメリット、中古物件を購入する上での注意点、そして収益向上に繋げるリフォームのポイントをご紹介していきます!
 

中古物件購入のメリット

中古物件の購入には新築物件にはないメリットがあります。
 

新築物件よりも安く購入できる

中古物件購入の一番のメリットは、新築物件よりも安く購入できることでしょう。
新築物件は新築というプレミアが付き、入居者から人気です。
新築であれば家賃を相場より高く設定したとしても、入居希望者が見つかるパターンがほとんど。
しかし、新築の価値は築年数とともに失われていき、家賃も年々値下がりしていきます。
一方で中古物件は、元々の価値が下がっているので、築年数とともにこれ以上大きく下がることがなく、家賃を大きく値下げする必要はありません。
 

利回りが高い

中古物件は、新築物件よりも利回りが高いと言われています。
前述した通り中古物件は購入の段階で家賃がかなり下がっているので、取得コストも抑えられています。
そのため、客付けさえ上手くできれば家賃収入が下がることもなく、新築よりも利回りが高くなるのです。
 

立地の良い物件を買えるチャンスがある

立地がいい場所には既にビルやマンションが乱立しており、新しくマンションなどを建築するスペースの競争が激しいのが現状。
しかし、中古物件であれば、立地のいい場所の物件を購入することができます。
好立地物件は中古であっても高額となるケースが多いですが、人気のエリアであれば割高であっても投資額を回収できる可能性が高いです。
また人気のエリアは土地の評価が高いため、将来売却を考えた際も有利です。
建物の価値は下がっていても、土地の値段は変わらなければ、資産価値がガクンと下がる確率は少ないでしょう。
 

家賃収入の予測を立てやすい

新築物件では立地や人口、需要、周辺の家賃相場など様々な尺度を使い、家賃を決めた上で、収益の予測を行います。
しかしこれはあくまで予測でしかなく、実際にどれだけの入居者を確保できるのかは未知数な部分も大きいのが現状。
しかし中古物件の場合、既に入居者がいることで過去の空室率や収益の確認ができるので、新築に比べ家賃収入の予想が立てやすいというメリットがあります。
 

中古物件を購入する上での注意点

瑕疵担保責任の対象外になることがある

物件売却後に、売主が見落としていた住宅の欠陥や不具合が見つかった場合、売主はその欠陥や不具合を直す必要があります。
これを「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」と言います。
売主が責任を負う期間は、売却から数ヶ月〜1年。瑕疵担保責任の期限が過ぎた後に見つかった欠陥に関しては、購入者が修繕しなければいけません。
中瑕疵担保責任は第一売主が第一買主に対し、責任を置います。そのため第一買主以降が住宅を売却した場合は、この義務が売主に生じません。
転売物件を購入した場合は瑕疵担保責任が適用されないため、注意が必要です。
 

購入後すぐに大規模修繕が必要な物件がある

中古物件は購入価格が安い反面、耐用年数が短いというデメリットがあります。
一般的に、築30年というのが物件に修繕を加える一つのポイントと言われており、大規模修繕を行う大家や業者が多いです。
国土交通省の調べによると、築30年を超える物件の半数以上が、配管や配給設備の劣化が原因で建て替えを検討しているそう。
つまり、築30年に近い物件を購入してしまうと、購入してすぐのタイミングで大規模修繕が必要となり、高利回り物件が大規模修繕の費用を計上すると、低利回りに変貌してしまうかもしれないのです。
 

反社会勢力が入居している可能性もある

購入予定の物件に反社会勢力の人が入居している可能性もあります。
反社会勢力の人が入居している物件は、他の入居者に危害が加わる恐れがあるため、物件の資産価値が半減してしまいます。
入居者に反社会勢力の人がいると分かれば、当然、入居率も下がってしまうでしょう。
平成21年以降に建てられた物件では、反社会的勢力の集合住宅入居を禁止する制度ができたために、こうした心配は必要ありません。
しかし、平成21年度以前に作られた物件で、現在もずっと住み続けている人がいる場合は注意が必要です。
 

融資を受けにくい

中古物件は、融資を受ける際に物件の価値を低く算定され、融資を受けることが難しくなったり、不利な条件でしか融資を受けられないことがあります。
融資を使って物件の購入を考えているのであれば、新築の方が融資は受けやすいでしょう。
 

中古物件をリフォームする意味


 

物件に付加価値を与えることができる

物件をリフォームすることで、付加価値を付けることができます。
例えば最新の設備を導入すると、生活の利便性が上がります。
古くなった物件のためペットの飼育を許可し、ペット向けの足を洗うスペースを増設するなど、工夫と入居者のターゲットを絞ることで、様々な価値を付けることができます。
 

物件が新築に近い状態になる

中古の物件はどうしても新築の物件に負けてしまいます。
見た目や設備など新築物件の方が新しくて綺麗ですし、入居者も誰かが使った後のキッチンやお風呂よりも、最初に自分が使う方が気持ちよく使えますよね。
中古物件は新築に比べ魅力が少なく、入居者を探すのが難しいと言われていますが、リフォームにより外観を綺麗にしたり、室内の設備を入れ替えることで、新築同様に蘇らせることができます。
リフォーム済みの物件は新築同様魅力度が高く、家賃を少し値上げしたとしても入居希望者を獲得することができます。
 

収益向上に繋げるリフォームのポイント


リフォームは気になるところだけ適当にピックアップして行えばいいわけではありません。
箇所によってはリフォームを行ったからといって、入居者にとって魅力のある物件にならないこともあります。
ここからは、収益向上に繋がるリフォームのポイントをご紹介します。
 

女性は水回りを気にする

リフォームを行うのであれば、キッチン、バスルーム、トイレ、洗面の4カ所からまず行うと良いでしょう。
水回りは暮らしの快適性を担うものばかりで、特に女性は水回りが綺麗かどうかを重視する傾向があります。
水回りのリフォームを行うのであれば、ユニットバスをバス・トイレ別に変えてしまうことをお勧めします。
ユニットバスよりもバス・トイレ別の物件の方がどうしても人気が高くなるので、競争に負けてしまいがち。
ユニットバスからバス・トイレ別の部屋に変えただけで、空室率が改善したというケースも珍しくありません。
ただし、ユニットバスからバス・トイレ別にする工事費は数十万円ほどかかり、負担が大きいです。
業者によっては複数箇所の工事の場合、割引を行ってくれる場合もあるので、まずはリフォーム業者と交渉してみましょう。
 

10年が設備リフォームの目安


一般的に、住宅設備の交換目安は10年と言われています
もちろん10年を過ぎたらすべて使えなくなるわけではありませんが、10年をすぎると故障の確率が上がります。
もし故障が頻発してしまえば、入居者に迷惑をかけてしまいます。
また設備の製造責任は10年で切れるので、10年を経過した設備で入居者が怪我をしても、設備メーカーに責任を追求することはできません。
リフォームを施す際は、設備の使用年数もしっかり確認しましょう。
 

防犯性を高めるリフォーム

設備を取り替えたり、部屋の中を綺麗にするだけがリフォームではありません。
特に女性の一人暮らし向けの物件では、防犯性を高く保つことがとても重要になります。
防犯カメラの設置のほか、高いフェンスを設置したり、センサーライトを導入するなど、泥棒やストーカーなどの犯罪者の侵入を防ぎましょう。
 

リフォームでバリアフリーに

物件の貸し出し対象を年配者に定める場合には、リフォームでバリアフリーにするのもオススメです。
築年数が経過している物件は、手すりがついていないことが多く、各部屋の間には段差も多いです。
高齢者はこうした小さな段差でも転げてしまうので、配慮した作りにする必要があります。
集合住宅をバリアフリー化する場合は、間取り自体を変更させる大規模なリフォームが必要となってくるので、計画的に行いましょう。
 

内装と外装の変更で外観をきれいに

内装・外装を変えることが、一番物件の外観と印象を左右します。
壁紙を新しいものに変えるだけで、部屋の雰囲気も一気に変わり、新しい入居者も期待できます。
 

開口部のリフォームで快適性をアップ

窓やドアといった開口部は、建物の気密性・断熱性に関わる大切な部分。
古い建物では開口部に隙間ができており、エアコンをつけても夏は温度が上がりにくく、冬は寒くなってしまいます。
光熱費が余計にかかる上に、室内の騒音が外に漏れる原因にもなります。
最新の開口部の建材は、断熱性が高く、素材・構造ともに進化しているので、開口部のリフォームを行うだけで、部屋の快適性もアップします。
 
 

リフォームを失敗しないためのポイント

価格だけで業者を選定しない

リフォームを行う上で、業者の選定は不可欠です。
お金を支払う側からしてみれば安いに越したことはありませんが、見積もりを比較し安さだけで決めるのはリスキーです。
リフォーム価格は利回りにも影響してくるため、費用が安く済むのはとても魅力的です。
しかし、安すぎる費用で手抜き工事をされたり、材質の悪い素材を使うことでリフォーム費用を浮かせているケースもあるので注意が必要です。
 

現場に足を運んで工事の進捗状況を確認する

「リフォームを依頼したから全部任せておけば大丈夫」と業者任せにするのではなく、進捗状況の確認のため現場に足を運ぶようにしましょう。(職人のために、コーヒーなどの差し入れを持っていく気づかいがあればさらに良し)
工事の内容をきちんと確認すれば、手抜き工事を防ぐことができますし、相談した時には気づかなかった細かい部分の修正なども指示できます。
 

抑えておきたい中古物件リフォームのポイントまとめ


中古の物件をリフォームすることで入居者の快適性が上がり、空室率の改善に繋がります。
しかし、リフォームする箇所や業者選びを間違えると、逆に物件の価値を下げてしまう可能性も0ではありません。
リフォームにより新たな付加価値を付けることができれば、他の物件との差別化可能になり、家賃の値上げも期待できます。

このコラムを書いている人

マンション経営ラボ 編集者

マンション経営ラボ 編集者

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