【不動産投資初心者必見】インカムゲインとキャピタルゲインとは？

「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」

不動産投資においては、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という用語が、よく聞かれます。
 
いずれも、不動産投資家にとっては基本中の基本とも言える知識のため、本格的に投資を始める前に、かならずおさえておく必要があります。
 
とはいえ、不動産投資初心者の場合、ほとんどの人はインカムゲインとキャピタルゲインについて、よくは知らないでしょう。
 
そこで、本記事では両者の特徴やメリット・デメリット、関係する税制などについて解説します。

不動産投資における「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」

インカムゲインとキャピタルゲインは、いずれも「得られた利益」のことを指す言葉です。
 
しかし同じ利益でも、その性質はまったく異なります。
 
まずは両者の定義や特徴をおさえておきましょう。
 

「インカムゲイン」とは？

インカムゲインとは、「資産を保有していることで、継続的に得られる収入」という意味です。
 
不動産投資においては、基本的には“家賃収入=インカムゲイン”です。
 
不動産投資に取り組む人の多くが、「長期的に安定した家賃収入を得たい」と考えているはず。
 
それはまさしく、「インカムゲインを追求する」ということと同じです。
 
いくつかのインカムゲインを所有して、まとまった収入源に育て上げるのは、不動産投資においては理想型とも言えます。
 
また、不動産とは別に、株式などから発生する各種利益もインカムゲインと呼称されます。
 

インカムゲインのメリットとは？

インカムゲインのメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。
 
・長期的で、安定感のある利益が得られるようになる
・継続的に少しずつ利益を得られる
・利益額が乱高下しづらい
・ほとんどリソースを割かなくても、収入が発生しうる
・損失を出しづらい
 
長期的かつ安定しているのはもちろんのこと、一度インカムゲインが形成されれば、時間もあまり取られません。
 
さらに、利益額が大きく変動するということも考えづらく、とても信用できる収入源です。
 
極端な言い方をすれば、「何もしなくても、とりあえず月いくらかは入ってくる」という状況が作られるわけです。
 

インカムゲインのデメリット

一方でインカムゲインには、以下のようなデメリットが存在します。
 
・一度に得られる利益は小さい
・計算外の費用が発生しやすく、収益性を予測しづらい
・入居率が下がると、利益は小さくなる
・不動産を手放せば、消滅してしまうので、保有し続けなければいけない
 
いくらインカムゲインが安定したものだとしても、絶対に揺らがないというわけではありません。
 
特に不動産投資の場合、入居率によって左右される部分もあります。
 
また、ずっと保有し続ける必要がある(維持費を要する)というのも、大きな注意点です。
 

「キャピタルゲイン」とは？

キャピタルゲインとは、「保有している不動産を売ったときの売却益」のことです。
 
たとえば1,000万円で取得した不動産を1,100万円で売却した場合、差額の100万円がキャピタルゲインとなります。
 
一方で、1,000万円で取得した不動産を800万円で売却すると、損失は200万円です。
 
この損失は、キャピタルゲインの対義語として、「キャピタルロス」というように呼称されます。
 
不動産以外では、株や有価証券、金やプラチナなどの売却益も、キャピタルゲインとして数えられます。
 

キャピタルゲインのメリット

キャピタルゲインのメリットは、おおむね以下の通りです。
 
・一度の売買で大きな利益を生み出せる可能性がある
・周辺環境の変化などで不動産の価値が高まれば、さらに利益は大きくなる
 
たった一度の売買で、大きな利益を生み出せるのは、キャピタルゲインならではのメリットと言えるでしょう。
 
そして周辺環境の変化などが有利に働くなど、外的要因に助けられることもあります。
 

キャピタルゲインのデメリット

キャピタルゲインのデメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。
 
・キャピタルロスが発生する場合もある
・不動産価値の上下が読みづらく、念入りなリサーチと先見性を求められる
・税率が高い（後述）
 
「キャピタルロスが発生しうる」というのが、キャピタルゲインにおける強烈なデメリットです。
 
不動産の場合、人口減少や環境変化などによって資産価値が急落するケースもあります。
 
そういったときは、やむをえずキャピタルロスを受け入れて売却しなければならない可能性もあります。
 
1980年代には、バブル期で不動産価値が異常に上昇し、莫大なキャピタルゲインを手にする人もいました。
 
一方で売り時を誤り、バブル崩壊後、再起できないほどの損害をこうむった、という人もいます。
 
ここからも、キャピタルゲインおよびキャピタルロスがもたらすリスクの大きさを読み取れるでしょう。

インカムゲインとキャピタルゲインにまつわる税制を知ろう

インカムゲインとキャピタルゲインには、それぞれ異なる税制が敷かれています。
 
税制についてもきちんと理解し、いずれのゲインを狙うべきか決めるときに、判断材料とする必要があります。
 

インカムゲインの税制

インカムゲインの場合、利益から必要だった経費を差し引いた金額に対して、所得税がかけられます。
 
要するに、自営業者へ課せられている税金と、ほとんど同じです。
 
ただし例外として、不動産による所得が20万円に満たない場合は、そもそも申告する必要がありません(20万円ルール)。
 
ちなみに、不動産投資における経費としては、「修繕積立金」や「ローン金利」をはじめ、「通信費」や「士業者への報酬」なども含まれます。
 
非常に広い範囲で経費が認められるので、この仕組みは最大限活用したいところです。
 
所得税が何パーセント課せられるかは、本人の給与所得などによって変化します。
 
たとえば年収500万円なら、所得税率は20%、などというようにに定められているわけです。
 
自身の収入に対してどれだけの所得税率がかけられているかは、国税庁ホームページから確認できます。
国税庁ホームページ
 
ひとつの式としてまとめると、
 
＜不動産所得−必要経費-本人に課せられる所得税率=インカムゲインに生じる税額＞
 
という計算式になります。
 

キャピタルゲインの税制

キャピタルゲインに対しては、
 
・5年未満しか保有していない不動産（短期保有）
・5年以上保有している不動産（長期保有）
 
それぞれに、異なる税金の計算が用いられます。
 
短期保有に対しては、所得税として30.63%、そして住民税として9%が税金として発生します。
 
長期保有に対しては、所得税として15.315%、住民税として5%が税金として発生する仕組みです。
 
簡単な式にまとめると、
 
・短期保有：＜キャピタルゲインx39.63%＝キャピタルゲインにかかる税金＞
・長期保有：＜キャピタルゲインx20.315%＝キャピタルゲインにかかる税金＞
 
という計算式になります。
 
見てのとおり、「短期保有、長期保有の双方で、かかる税額が違う」というのが大きなポイント。
 
なるべく長期保有として処理するのが、キャピタルゲインの節税においては重要となるでしょう。
 
そして多くの人は、「税率が高い」と感じたはず。
 
たとえば、短期保有の不動産を売却して300万円のキャピタルゲインを得たとしても、およそ188万円を納税することとなります。
 
この税率といかにして向き合っていくかというのも、キャピタルゲイン狙いでの不動産投資のポイントとなるでしょう。

インカムゲイン・キャピタルゲイン共通の成功ポイントとは？

ここまでで解説してきた通り、インカムゲインとキャピタルゲインは、まったく違った性質を持っています。
 
しかしいずれも、成功させるためには「不動産の持つ価値が高い」というのがポイントとなっていることに違いはありません。
 
インカムゲインの場合は、「いかにして空室を減らすか」がポイントになります。
 
空室を減らしたいなら、誰かに対して何らかのベネフィットを提供し、「入居したい」と思わせる必要があるわけです。
 
この場合、立地や外装などの各種条件が、「不動産の価値」として成り立ちます。
 
不動産の価値が高ければ、ベネフィットを作り出し、空室も避けられるというわけです。
 
キャピタルゲインの場合は、「いかにして高い値段で売るか」というのがポイントになります。
 
高い値段で売るためには、やはり不動産を探している人にとって、大きな価値を感じてもらうことが必要です。
 
「内装が綺麗」「駅が近い」など、住む上でのポイントは、もちろん不動産の価値と言えるでしょう。
 
他にも「少し改装すれば貸し出せそうだ」「利回りがよさそうだ」というように、投資目的からの価値も見出せます。
 
不動産の価値を高める方法は、実にさまざまです。
 
たとえば、”リノベーションやリフォームで、利便性やデザイン性を高める”というようなことですね。
 
契約面で譲歩するといったことも、ある種の価値を生み出すでしょう。
 
というように、インカムゲインであろうがキャピタルゲインであろうが、やはり「不動産の持つ価値をいかに高く保つか？」というのがポイントとなるわけです。

不動産投資において、どっちのゲインを追求すべきか？

不動産投資においては、インカムゲインとキャピタルゲイン、どちらも狙うことが可能です。
 
とはいえ、「どちらを追求すべきかわからない」という人も多いでしょう。
 
あくまでも基本的には、ですが、以下のような方針を取るのがおすすめです。
 

長期を見据えるなら、インカムゲイン

長期的に利益を発生させたいのであれば、インカムゲインへとシフトする必要があります。
 
不動産の場合、極端な空室さえ避けられれば、安定して収入が得られます。
 
また、定年退職後や病気で就業が難しくなったとしても、インカムゲインはその窮地を助けてくれるはずです。
 
インカムゲインの場合、最初はごく小さな収益しか発生しません。
 
たとえばマンション一部屋の賃貸からスタートして、月50,000円(経費別)といったレベルでしょう。
 
しかし、少しずつ物件数を増やすことで、インカムゲインは徐々に大きくなっていきます。
 
たとえば、”アパートをいくつか有している”という状況になれば、月数十万円のインカムゲインを発生させることも可能ですし、不動産を多く所持しているのであれば、「たとえいずれかの不動産に空室があっても、他で補填する」という状態にも持っていけます。
 
このような状況が構築できれば非常に心強く、「多少上下はするが、毎月まとまった収入が勝手に入ってくる」という流れを持つことが可能です。
 

短期で勝負するなら、キャピタルゲイン

もし、短期で収益を出したいと考えているのであれば、キャピタルゲインにシフトしましょう。
 
うまくいけば、数ヶ月の間で数百万円単位のキャピタルゲインを手にすることも可能です。
 
そのためには、「将来的に価値が高まる不動産」を見つけて、保有しておく必要があります。
 
もちろん、”どの不動産が将来的にキャピタルゲインを生み出すか(仕入れ値以上で売れるか)”を知るためには、相当な知識と努力が必要です。
 
自分自身のリサーチは元より、専門家から意見を聞き入れるのも必要となるでしょう。
 
キャピタルゲインを発生させるのは、非常に難易度の高いことですが、短期で大きな収益を得るチャンスでもあります。
 

インカムゲインとキャピタルゲインを併用

不動産投資が進行してくると、いずれはインカムゲインとキャピタルゲインを併用することとなるでしょう。
 
最終的には、両方を適切に活用することが求められます。
 
たとえば、「キャピタルゲイン目的で不動産を取得したが、買い手がつかないので貸し出す(インカムゲインへシフトする)」というようなケースが考えられるでしょう。
 
また、「インカムゲインは得られているが、キャピタルゲインのほうが利益を出せる」という場面だって、当然出てくるはずです。
 
というようなことから、不動産投資が発展してくると、最終的にはインカムゲインとキャピタルゲインをバランスよく追求することになるでしょう。
 
ただし、全ての不動産投資家が、両方を駆使しているわけではありません。
 
中には、どちらか一方だけを追求している人もいます。

不動産投資における「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」まとめ

不動産投資においては、インカムゲインとキャピタルゲインが、ひとつのキーワードとなります。
 
両者は同じ収益でも、持っている性質はまったく異なります。
 
基本的には、
 
・インカムゲイン→ローリスクローリターン
・キャピタルゲイン→ハイリスクハイリターン
 
という形になるでしょう。
 
ただし、複雑な不動産事情の元では、多々例外があるという点は理解しておいてください。
 
どちらか一方が優れている、というものではありません。
 
自分自身のライフプランや希望に合わせて、どちらに重点を置くべきか？
 
ぜひ本記事を参考に、考えてみてはいかがでしょうか。