不動産投資における”団信”とは？概要やメリットとデメリットを解説

不動産投資をするなら考えておきたい”団信”

不動産投資においては、大きなリターンを得られる可能性がある一方、さまざまなリスクも存在します。
 
特に住宅ローンは、大きな危険性を持っているものです。
 
住宅ローンによって、きわめて厳しい状況へ追い込まれることも、決して少なくありません。
 
住宅ローンのリスクを解決するためには、「団信」というものが活用されます。
 
とはいえ不動産投資についてよく知らない人は、「団信とは何か？」「どのように役立てられるのか？」などの疑問を持っていることでしょう。
 
本記事では、不動産投資における団信の概要や、メリットとデメリットについて解説します。
 
団信は、不動産投資においてかなり重要度が高いキーワードとなるので、かならず理解しておきましょう。

不動産投資における団信とは何か？

団信とは、「団体信用生命保険」のことを指します。
 
団信は、「住宅ローンを組んでいる人の病気や死亡などで、ローン返済が困難になった場合」を想定した保険です。
 
もしこのようなことが起こった場合、団信が住宅ローンの支払いを肩代わりしてくれます。
 
万が一のことがあっても、住宅ローンの支払いによる問題を解決できる、たいへん重要な保険です。
 
金融機関側にも、「住宅ローンを回収できないケースが避けられる」ということから好まれて利用されており、不動産の世界ではとてもポピュラーな存在。
 
団信にはさまざまな種類があり、
 
・一般的な団信
・三大疾病保証団信
・八大疾病保証団信
 
などが存在します。
 
加入する団体に応じて、保障されるケースや保険料が変わります。
 
いずれを選んでも「住宅ローンの残債が重くのしかかる」という事態は、たいてい回避できる仕組みとなっています。
 
不動産投資をするなら、万が一のことを考えて、団信には積極的に加入しておきたいところです。
 

保険料はどのくらい？

団信の保険料は、「金利の0.1%~0.3%程度」で、これを「上乗せ金利」と呼びます。
 
後述するように、団信の保険料は、上乗せ金利という表現からもわかるように、ローン返済に組み込まれるものです。
 
よって、団信へ加入している不動産にまつわるトータルな月額返済額は、「金×101.1~101.3%」で求めることが可能です。
 
上乗せ金利の割合については、加入する団信によって変わります。
 
将来的にどれだけの保険料が必要となるかは、申し込み時に担当者へ確認しておきましょう。
 

団信は二重に加入できるか？

不動産投資をするのであれば、団信には勧誘しておきたいところ。
 
複数の不動産に投資している場合、「団信は二重で加入できるか？」と疑問に思う方もいるのではないでしょうか。
 
結論から言えば、二重で加入することは可能です。
 
団信は、「不動産単位で締結される保険」です。
 
したがって、ある不動産について団信へ加入している場合でも、別な不動産において新たな団信を利用することは、当然ながら問題ありません。
 
また、（必要かどうかは別にして）ひとつの不動産について、二重の団信へ加入することも可能です。
 
具体的には「住居としている不動産に、住宅ローンで団信へ加入していたとしても、投資用のローンで団信を追加する」といったこともできます。
 

加入は強制か任意か？

団信への加入は強制ではなく、あくまでも任意の加入です。
 
ただし、金融機関によっては、「団信へ加入しなけれローンを提供しない」というケースもあります。
 
先ほども触れましたが、基本的に金融機関は、「できる限り団信に加入してもらいたい」と考えています。
 
なぜなら団信があれば、最悪の場合、団信によって貸したお金を回収できうるからです。
 
団信への加入が必要か否かは、担当者に確認しておきましょう。
 
中には団信の保険料を肩代わりしてくれるケースもあります。
 
この場合は保険料を負担せず、保険だけが有効となり、リターンだけを得られます。

生命保険と団信の違いとは

団信（団体信用”生命保険”）と通常の生命保険は、よく混同されるものです。
 
しかし両者には、さまざまな違いが存在します。
 
ここからは、両者の違いについて、詳しく解説します。
 

期間が違う

まず、生命保険と団信では、
 
・保険料の支払いが生じる期間
・保険（保証）がはたらいている期間
 
が異なります。
 

保険料の支払いが生じる期間

生命保険において、保険料の支払いは、「保険がはたらいている期間」とほとんど同一です。
 
一方で団信の場合、支払いが生じる期間は、「完済時年齢」によって決まります。
 
団信へ加入する場合、保険会社は「いつまでに完済するか」という時期を決定する仕組みとなっています。
 
よって保険料が支払いが生じる期間は、「完済時年齢をむかえるまで」と定義されます。
 

保険がはたらいている期間について

生命保険の場合、「保険がはたらいている期間」は、10年・20年などの一定期間や、一生涯においてなど、商品によってさまざまな形で定められています。
 
要するに、いつまで保険をはたらかせるかは、商品選択時にある程度決められるというわけです。
 
団信の場合は、「完済時年齢をむかえるまで」が、保険がはたらいている期間となります。
 

加入する手順が違う

加入方法にも違いがあります。
 
生命保険の場合は、店舗もしくはWebサイトなどから加入を申し込むことになります。
 
インターネット回線などを申し込む場合などと、ほとんど同様ですね。
 
団信の場合、金融機関で加入することになるのが大半です。
 
団信は、保険会社のみならず金融機関もかかわっているものなので、保険会社単体では扱われていません。
 
基本的に金融機関でローンを申し込む際、同時に加入するかどうか選択する形です。
 

支払いの方法が違う

生命保険と団信とでは、支払いの方法も異なります。
 
生命保険は、通常、「口座振替」か「カード払い」が用いられます。
 
つまり、携帯電話料金などとほとんど同じような扱いだと言えるでしょう。
 
団信の場合、保険料はあらかじめ、「ローンの金利」に加算されています。
 
つまりローンを払いつづけることで、団信の保険料の支払いもおこなわれているというわけです。

不動産投資における団信は、生命保険代わりになる

団信は、生命保険と同じような役割を果たす能力が備わっています。
 
上記で細かい違いは挙げていましたが、期待される効果については、さほど差異がありません。
 
ご存知のとおり生命保険は、「主たる生計維持者（家計を支えている人）が亡くなった場合、十分な保険金が支給される」という保険です。
 
つまり万が一のことがあっても、一定以上の生活を保証するための保険と言えるでしょう。
 
団信を結んでいると、万が一の自体に、生命保険のようなはたらきを示します。
 
まず、団信によってローンの支払い義務がなくなったとしましょう。
 
すると、生前に所有していた不動産は、遺族の資産となるわけです。
 
つまり不動産を売却することで、遺族はある程度まとまった金額を得られます。
 
この点が、「団信が生命保険の代わりになる」と呼ばれている理由、もしくは根拠というわけです。
 
もちろん、「不動産を売却しない」という選択肢もあるでしょう。
 
不動産が効率的に収益を挙げている場合は、安定した収入源として存在し続けます。
 
生命保険の保険金は、「全額を分割して、少しずつ受け取る」ものですが、この部分を家賃収入が補っているというわけです。
 
よって「団信は、生命保険の代わりとなる」と言われています。
 
現在も多くの不動産投資家が、いざというときのリスクヘッジ的な意味合いで、団信を活用しています。

団信に入るメリットとは？

団信に入ると、さまざまなメリットが存在します。
 
先ほど解説した、「生命保険の代わりになる」というのも、一つのメリットとして数えられるでしょう。
 
他にも、以下のような点がメリットとして考えられます。
 

ローンが返済できないケースを避けられる

団信に加入する最大のメリットは、「ローンが返済できなくなる」という最悪なケースを回避できるところにあります。
 
つまり「遺族が多額のローンを抱えて、生きていく」といった、苦しいケースを避けられるわけです。
 
この点ひとつでも、団信へ加入する価値はあると言えるでしょう。
 

キャッシュフローの健全化

さらに、キャッシュフローが健全化するという点も、メリットとして挙げられるでしょう。
 
仮に団信でローン返済がなくなったなら、「不動産だけが残り、返済予定はなくなる」という状態になります。
 
つまり「大きな資産が残り、大きな負債は消えて無くなる」というわけです。
 
よってキャッシュフローは劇的に改善され、不動産自体の有効性も高まります。
 

加入が容易

団信は、一般的な生命保険と比較して加入しやすい仕組みになっています。
 
加入する際、「健康通知」で告知するべき項目が少なくなっており、たいていは審査に落ちません。
 
「重度のがんを抱えている」、「三大疾患を、最近になって患っている」というような極端なイベントがなければ、特別心配する必要はありません。

団信に入るデメリットとは？

一方で、団信には以下のようなデメリットも。
 
メリットとデメリットを比較したうえで、加入するか否か判断する必要があります。
 

ローン金利が高くなる

第一に、「ローン金利が高くなる」というデメリットが挙げられるでしょう。
 
利用する保険の種別にもよりますが、団信を利用することで、ローンの金利は「0.3~0.7%」程度、追加される仕組みです。
 
よって借入額が大きければ大きいほど、金銭的負担も膨らんでしまい、「上乗せされた金利だけは支払ったが、（保険がかかっている以外の）具体的なメリットはなかった」というケースも、多々存在します。
 
大きな借入に対して団信を利用する場合は、金利の上乗せ額がリスクリターンと合致するかどうか、見抜かなければいけません。
 
ローン金利が高くなるというデメリットについては、しっかりと理解しておく必要があります。
 

途中解約ができないケースも

 
また、たいていのケースでは、途中解約が認められていません。
 
これも団信における重大なデメリットとして考えられています。
 
先ほど、「団信は生命保険の代わりになる」と解説しました。
 
しかし団信は、生命保険ほど解約について、柔軟な対応ができるものではありません。
 
よって生命保険と同じ感覚で加入すると、将来的に後悔する可能性があります。
 
途中解約を必要とするケースが出てこないか、できる限り見通しておかなければいけません。
 
仮に途中解約する可能性が濃厚な場合、一般の生命保険のほうがフィットするケースもあります。
 

相続税の問題がある

さらに、相続税における問題があるというデメリットも、理解しておく必要があるでしょう。
 
団信に加入していると、相続税の面で不利になるケースがあります。
 
なぜなら団信が適用されると、相続できる財産が多くなるからです。
 
仮に団信が適用された場合、不動産という「資産」は残り、ローンという「負債」がなくなります。
 
相続される財産は、「資産から負債を引いた数値」です。
 
つまり、団信によって相続される財産のトータルが膨らみ、相続税も増えてしまいます。
 
ケースバイケースですが、団信でローンが相殺されたとしても、増えた相続税を支払うことのほうが損失が大きいというケースもあります。
 
よって団信に加入する場合、「相続税の面において、損失が増える可能性はないか？」という点には注意しなければいけません。
 
特に多数の資産を保有している場合は、このパターンに該当するケースが多くなります。
 
「とりあえず団信には加入しておけばOKだ」と雑にとらえていると、将来的な場面で後悔するかもしれません。

不動産投資における”団信”まとめ

不動産投資は、大きなリターンが得られる反面、ローンによるリスクも存在します。
 
不動産投資ローンの支払いがネックとなって、不動産投資からリタイアするケースは少なくありません。
 
また、多額の残債を抱え、遺族の生活が破綻してしまうというケースも。
 
こういった「万が一」のケースを想定したのが、「団信」です。
 
団信があれば、基本的には住宅ローンによる大きなリスクを、高いレベルでカバーできます。
 
不動産投資に取り組むのであれば、是非とも団信に加入しておきたいところ。
 
さまざまなリスクがともなう不動産投資ですが、団信を活用すれば、かなり安心して取り組むことが可能です。
 
もちろん遺族の生活を守ってあげる、といううえでも役立つと言えるでしょう。