不動産投資用物件の選び方！見極めるコツ＆ポイントを伝授します

不動産投資を始めるにあたっては、物件選びのポイントを押さえておくことが重要です。本記事では、投資目的の明確化から物件の種類、チェックポイント、物件探しのコツまで、初心者でも理解しやすい内容をまとめました。
投資用物件の成功のカギは、自分の目的や状況に合った物件を選ぶことです。失敗を防ぎ、安定的な収益を得るためのポイントをしっかり押さえていきましょう。

まずは投資目的を明確にしよう

投資目的を固めることで、融資のプランや返済余力など資金面の計画を立てやすくなります。
目的のあいまいさは物件選びのブレや失敗につながりやすいため、まずは自分が何に重点を置きたいのかを具体的に洗い出しておきましょう。
専門家や信頼できる不動産会社に相談する際も、目的を明確にしておくと、最適な物件をより効率的に紹介してもらいやすくなります。

不動産投資で得たい成果によって、選ぶべき物件の条件や重視すべきポイントは変わってきます。ここでは目的別の注意点をご紹介します。

 

副収入を得たい場合のポイント

副収入を得ることを主眼に置いた投資では、まずは月々の家賃収入がローン返済や維持費を上回るかどうかを検証しましょう。

キャッシュフローがプラスになることが大前提であり、表面利回りだけでなく管理費や修繕積立金も加味した実質利回りをチェックすることが大切です。
さらに、駅や商業施設の近くなど、安定した賃貸需要が見込めるエリアを選ぶことで空室リスクを減らし、長期的な副収入を期待できます。
 

節税や相続対策を重視する場合のポイント

節税メリットや相続対策を目的とする場合は、土地評価額や減価償却に注目しましょう。
木造や築年数の古い物件は減価償却費を多く計上しやすく、所得税の圧縮に役立つ可能性があります。

相続対策の観点では、土地の評価額が低いエリアや、将来の負担を軽減する管理制度が整っている物件を選ぶことがポイントです。
税制改正の影響も視野に入れながら、専門家のアドバイスを受けるのがおすすめです。
 

投資用物件の種類と特徴

投資用物件には様々なタイプや特徴があり、初心者にも比較的扱いやすいものから大きなリスクがあるものまで多岐にわたります。
初心者が取り組みやすいのは、比較的少額から始められる区分マンションです。

一方、より高い利回りを狙うなら、一棟アパートや一棟マンションに投資する選択肢もあります。
ただし、投資規模が大きくなるとリスクや手間も増えるため、まずは各物件タイプのメリット・デメリットを理解しておくことが大切です。
 

区分マンションのメリット・デメリット

区分マンションは、初期費用を比較的抑えやすく、管理会社や管理組合が日常の手入れを行ってくれる点が魅力です。
需要が高いエリアでは入居者を確保しやすく、比較的安定的な収益を得られる可能性があります。ただし、管理費や修繕積立金がかさむケースとも無縁ではなく、エリアや建物の状況によって利回りが大きく変動する点にも注意が必要です。
 

一棟アパートのメリット・デメリット

一棟物件は複数の部屋を同時に運用でき、空室が出ても他の部屋で家賃収入をカバーできるため、安定感のある投資方法です。
その反面、建物全体のメンテナンスや修繕のコストが高くなりやすく、大規模な設備の故障が発生すると支出が一気に増加します。

また、築年が経つごとに家賃収入が下がる可能性が高く、一度家賃が下がり始めると戸数が多いぶん急激に収支が悪化するリスクもはらんでいます。
賃貸需要が確かなエリアを見極め、建物の状態を踏まえた修繕計画をしっかり立てることが成功のカギです。
 

 

一戸建て投資のメリット・デメリット

一戸建てはファミリー層が入居しやすく、家賃設定を比較的高めに設定できる可能性があります。
入居期間が長期化するケースも多いため安定した収益が見込める一方で、条件のよくない物件、築年が経過した物件は空室になると一気に収入が途絶えるリスクがあります。
立地や周辺施設の充実度を入念にチェックし、長期的に魅力のある住宅エリアを選ぶことが大切です。
 

 

その他（店舗・商業施設など）

店舗や商業施設は、テナント契約が長期に及ぶ場合が多く、安定的な家賃収益を期待できるのが魅力です。
ただし、周辺の景気動向や消費者の流れが変わると、空き店舗が増加するリスクが急激に高まる可能性があります。
また、大型商業施設や競合店の出店状況によっても賃料の変動リスクを受けやすいので、事前の市場調査が不可欠です。
 

その他（駐車場など）

駐車場は管理が比較的簡単で、建物の修繕コストも不要なため初期投資が少なめで済む点が特長です。
ただし、地域の車所有率や駐車場の需要はエリアによって大きく左右されるため、周辺の住宅事情や車利用の傾向をしっかりと下調べすることが必要となります。
また、土地の形状や広さによっては収益性が変わるため、収容台数や利用ニーズを十分に検討しましょう。

物件選びで重要となる5つのチェックポイント

実際に候補となる物件をピックアップしたら、以下の項目を必ずチェックしてリスクを減らし、最適な物件を見極めましょう。
 
✅立地や人口動態を見極める
✅家賃相場と利回りのチェック
✅築年数と建物構造の確認
✅管理状態と修繕積立金の状況
✅心理的瑕疵や違法建築物を避ける
 

立地や人口動態を見極める

投資用物件では、駅からの距離や周辺施設の充実度に加えて、将来の人口推移も大きな判断材料となります。
人口が増加傾向にあるエリアや大学・企業が集中する地域では、安定した賃貸需要を確保しやすいでしょう。
開発計画が進んでいる場所や再開発が見込まれる地域はポテンシャルが高い半面、計画変更のリスクもあることを念頭に置いて検討しましょう。
 

家賃相場と利回りのチェック

同じエリアでも、築年数や設備の有無で家賃相場には差が生じます。
候補物件と周辺物件の賃料を比較し、設定家賃が高すぎないか、あるいは低く設定されていないかを確認しましょう。
表面利回りに加えて、ローン返済や諸経費を差し引いた実質利回りを算出することで、現実的な収益性を見極められます。
 

築年数と建物構造の確認

旧耐震基準と新耐震基準では、地震に対する安全性に大きな差があり、入居者の安心感にも影響します。
木造や鉄筋コンクリート造（RC造）など、構造の違いによって修繕やリフォームにかかる費用が異なる点にも注意が必要です。
減価償却費も建物構造によって異なるため、長期的な投資回収を見据えた計算を行いましょう。
 

管理状態と修繕積立金の状況

区分マンションの場合、管理組合がしっかり機能しているか、定期的な修繕計画や積立金が充分かを確認することはとても重要です。
一棟物件や一戸建てであれば、屋根や外壁、設備類のメンテナンス履歴をチェックし、今後かかるであろう修繕費をあらかじめ試算しておく必要があります。
管理状態が良好な物件は、長期的な入居率向上や資産価値の維持にもつながります。
 

心理的瑕疵や違法建築物を避ける

事故物件や建築基準法違反のある物件は、今後の運用において大きなデメリットとなる可能性が高いため、候補から外すのが無難です。
心理的瑕疵がある物件は入居者が集まりにくく、長期的に見て収益を圧迫する可能性があります。
法律違反や安全性の問題を抱える不動産は資産価値の下落を招きかねないため、購入前にしっかりと調査しましょう。
 

失敗しない物件探しの進め方

物件情報はさまざまなルートから収集できるため、上手に活用しながら自分に合った物件を見つけることが成功への第一歩です。
物件探しを始める際は、不動産投資会社や不動産仲介会社をはじめ、ポータルサイトや地方の地元業者、SNS上での募集など、多彩な情報源を駆使して広く候補をリストアップしておくのがポイントです。一つの情報源だけに依存すると、魅力的な物件を見逃す可能性が高まります。

その後、候補をある程度絞り込んだら、実際に現地を訪れてエリアの雰囲気や交通の便、周辺施設の状況を肌で感じることが大切です。
図面だけではわからない細かな違いを発見できるため、現地調査を怠らないようにしましょう。将来的に売却を考える場合も、市場で人気の方向性や相場感を把握しておくことで、より高値で売り抜ける可能性が高まります。
 

不動産会社・不動産投資会社の活用

信頼できる不動産会社や投資コンサルタントとの連携は、良い物件を効率的に見つけるうえで非常に有益です。
非公開物件や、ポータルサイトには掲載されていない希少な案件を紹介してもらえることもあります。購入後の管理やリフォーム、売却時のサポートなど、アフターフォロー体制がどこまで整っているかも選ぶ際の重要なポイントとなります。
 

複数の情報源をチェックするコツ

広く情報を集めるためには、大手不動産ポータルサイトだけでなく、地方密着型の仲介業者やSNSなど多角的に活用することがおすすめです。
地元業者は地域の特性に詳しく、賃貸需要や価格相場をきめ細かく把握しているケースもあります。
複数の情報を照らし合わせることで、同じエリアや物件でも異なる評価を確認できるため、客観的な視点で最適物件を選びやすくなるでしょう。

まとめ

投資用物件の選び方は、目的の明確化や物件特性への理解、重要チェックポイントの確認がカギです。長期的に安定収益を得るためには、慎重な下調べと専門家の助言を活用し、最適な物件を選びましょう。

まずは自分が副収入を重視するのか、節税目的を優先するのかといった投資目的をはっきりさせることが大切です。
さらに、物件タイプやエリア、築年数、構造など基本的なチェックポイントを押さえ、リスクを最小限に抑えられる選択肢を検討しましょう。
複数の情報源を活用して幅広く物件を比較し、信頼できる不動産会社や専門家のアドバイスを得ながら、納得のいく投資物件を見つけてください。