ワンルームマンション投資はやめとけ？実際のリスクと成功の秘訣を徹底解説

ワンルームマンション投資は少額から始められ、初心者が取り組みやすい一方、リスク面で不安の声も少なくありません。
本記事では、「やめとけ」と言われる理由を具体的に確認しながら、成功のために押さえておくべきポイントを解説します。

投資にはリスクがつきものですが、正しい運用と計画を立てれば、長期的に家賃収入を得ながら資産形成ができることも事実です。
ネガティブな評判をきくだけで判断せず、メリットや正しい戦略を知ることが資産拡大の第一歩です。

ワンルームマンション投資の基本をおさらい

まずはワンルームマンション投資の特徴や、賃貸需要に注目する重要性を整理してみましょう。
 

ワンルームマンション投資の仕組みと特徴

ワンルームマンション投資は、単身世帯向けの小規模住居に投資し、家賃収入を得る形態の不動産投資です。
主に単身世帯や学生、転勤者などが利用するため、流動性が高く比較的安定した需要が見込めるとされています。

投資の仕組みとしては、マンションの一室を購入して入居者に貸し出し、その家賃収入でローン返済や維持費を補う形を取ります。

少額から投資を始められる点は魅力的ですが、その反面、利回りが低下すると経営のバランスが崩れやすいという特徴もあります。
毎月の利益が少ない分、空室リスクや家賃下落リスクが表面化すると収益が一気に悪化してしまうのです。

投資を成功させるためには、購入時の利回りだけでなく将来的な家賃推移、リフォームの必要性など、長期的な視点で判断を行うことが重要です。
単年度ごとの収益ではなく、5年後や10年後といったスパンで家賃収入とコストを洗い出しておくことで、思わぬ損失を回避しやすくなります。

ワンルームマンション投資は「やめとけ」と言われる6つの理由

ワンルームマンション投資に対する批判や警告の根拠となる代表的なリスク・不安要素を確認します。
投資の世界では魅力的に見える反面、実践してみると予想外のリスクによって失敗につながるケースがあります。

 

理由1：空室・家賃下落リスクが高い

単身世帯向けの物件は、一度空室になると家賃収入がゼロになるという厳しい側面があります。ファミリー向け物件に比べて入居者の入れ替わりが早く、退去が重なれば収益に大きな影響が出るため、慎重な家賃設定と質のよい管理が求められます。

需要が高いエリアであれば空室期間は短縮できますが、市場全体の供給が増えると家賃を下げて募集せざるを得ないこともあります。
供給過剰状態では、得られる収入が想定より大幅に減少し、ローンや管理費の支払いを圧迫しかねません。

さらに築年数の古い物件は経年劣化に伴って人気が下がりやすく、空室リスクを高める原因となります。
老朽化が進む前にリフォームや修繕を検討し、定期的なメンテナンスで価値を維持することが対策の一つです。
 

理由2：管理費や修繕積立金などのコスト負担が大きい

ワンルームマンション投資では、家賃収入の一部を管理費や修繕積立金として支払う必要があります。
少額投資だからといってコストが少ないわけではなく、長期間の保有を考えると意外と大きな負担になることもあるのです。

特に古いマンションの場合は、エレベーターの交換や大規模修繕といった高額な費用が発生する可能性が高まります。
管理組合がしっかり運営されているかどうか、今後の修繕計画などを購入時に確認しておくことが大切です。

家賃収入とのバランスが悪いと、赤字が拡大し投資として成立しなくなる恐れもあります。長期保有を前提にするならば、適切な積立金や管理状況を見極めておくことが重要です。
 

 

理由3：節税メリットが限定的

ワンルームマンション投資で期待されるメリットの一つに節税がありますが、実際には想定ほどの効果が得られないという声もあります。
減価償却やローン控除を活用できるものの、購入価格が低い場合や、すでにほかの所得控除を受けている場合は恩恵が限定的になることがあります。

特にサラリーマン投資家の場合、物件の経費を計上することで所得税や住民税の負担を減らす狙いがあったとしても、ローン返済や修繕費用と相殺すると大きな節税効果につながらないケースが多いです。

また、むやみに金融機関から多額の融資を受けて節税額を増やそうとすると、金利負担が増大し収益を圧迫してしまいます。
ここ20年で減価償却に関する税制が変わり、不動産投資で大きく節税できたのは昔のこと。

節税を目的に始めるのではなく、収支のバランスを優先して考える姿勢が求められます。
 

理由4：出口戦略が難しく売却価格が伸びにくい

ワンルームマンションは「投資」という性質上、中古市場での需要が限定的です。
購入時に高値で買ってしまうと、将来的に売却した際に希望する価格を得られない可能性があります。

新築物件の場合でも、販売会社の利益が乗った状態で購入しているため、すぐに価値が下がってしまうという構造的な問題があります。
新築からすぐに、売却価格は10％～15％程度下落すると言われています。

地価が上昇した場合を除き、売るタイミングや想定価格を誤ると投資元本を回収できないおそれがあるのです。
出口戦略を考慮する際は、物件の立地条件、築年数、そして将来的なリフォームや大規模修繕のタイミングもセットで考えることが必要です。
短期で売却益を狙うよりも、長期保有によってローンを返しつつ、時期を見て売却を検討するスタンスが現実的とされています。
 

理由5：サブリース契約のリスク

家賃保証付きのサブリース契約は、一見すると安定収益が得られるように思えます。
実際にワンルームマンションの販売営業では「安定のサブリース契約」は常套句です。
しかし契約書には、オーナー側の利益が守られない再契約条件や家賃見直し条件が含まれていることが少なくありません。

対策としては、サブリース契約の更新時に家賃が大幅に引き下げられるリスクをあらかじめ想定し、家賃減額が起きたとしても支障のない資金計画を組むことが重要です。

また、管理会社側が倒産したり、契約形態を変えたりするケースもあるため、複数のシミュレーションを用意しておくと安心です。
サブリースが終了した後の運用プランまで見据えておく必要があります。
 

 

理由6：悪質な不動産会社に騙されるリスク

不動産に関する知識が浅い投資家をターゲットに、リスクを十分に説明しないまま高額物件を売りつける業者が存在するのは事実です。
過剰な収益シミュレーションで安心感を与え、契約を急がせるような業者とは慎重に距離を保つことが求められます。
「今だけのご紹介」「もう二度と出てこない優良物件」などは概ね顧客全員に言っている売り文句です。

物件の販売価格や管理コストに不透明な点があったり、意図的にリスク要素を隠蔽している場合は、詳しく質問して確認する姿勢が大切です。
納得のいく回答が得られないようであれば、その業者との取引は避けたほうが無難です。

不動産会社を見極めるには、複数社から情報を集めることや、契約書の内容を専門家に見てもらうことが効果的です。信頼関係を築けるパートナーに出会えれば、投資リスクを大きく抑えることが期待できます。

ワンルームマンション投資のよくある失敗例

実際に投資家が陥りやすいミスを知ることで、被害を回避する手がかりにできます。
どのような投資でも失敗事例は存在するものですが、ワンルームマンション投資では初心者が陥りやすい落とし穴が特に顕著です。
物件選定の甘さやシミュレーションの過信、サブリース契約のリスクを見落としているなど、共通した原因があることが多いです。

こうした失敗例を知ることは、同じ轍を踏まないために非常に有効です。成功している投資家は失敗の可能性を早期に把握し、リスクを最小化する方法や複数の対策を講じています。ここでは代表的な3つの失敗のパターンを取り上げます。

 

失敗例1：物件選定の誤りによる長期空室

賃貸需要の見込みが低いエリアで物件を購入してしまうと、長期的に空室が続き家賃収入が得られない状況に陥ることがあります。
入居者が決まるまでの期間は自分でローン返済や管理費を支出する必要があり、経済的負担が大きくなります。

需要が低い地域や人口が減少している地域では入居者が見つかりにくく、想定以上の空室期間が積もることは珍しくありません。
安いからという理由だけで飛びつくのではなく、駅からの距離や周辺環境、将来的な人口動態などを総合的に判断して物件を選定する必要があります。

あらかじめリスクを回避するためには、実際に現地を見学し、既存のマンションやアパートの空室状況を確認することが有効です。
ネット上の情報だけでなく実地調査を行うことで、より正確な需要を把握する手がかりが得られます。
 

失敗例2：安易なシミュレーションでローン返済を圧迫

シミュレーション段階で空室率や金利を都合よく低く見積もってしまうと、実際の運用開始後に想定外の出費が発生し、キャッシュフローが一気に悪化します。特にローン返済が重い場合、毎月の支出が家賃収入を上回ってしまう可能性もあります。

2025年現在、超低金利時代は終焉を迎えようとしています。
金利2％　元利均等返済：借入期間35年　2,000万円を借り入れた場合、金利上昇によってどの程度支払額が増えるか見てみましょう。

金利別 月額返済額と家賃差額（家賃：80,000円）

金利	月額返済額	家賃	差額
2％	66,200 円	80,000 円	+13,800 円
3％	76,900 円	80,000 円	+3,100 円
4％	88,500 円	80,000 円	−8,500 円

 
少しの金利変動でも、支払い額には大きなインパクトとなります。

また、修繕費用や管理費を十分に想定していないと、利益が出ているように見えていても突然の大規模修繕で赤字に転落するケースがあります。
初期の計画段階から現実的な数字を扱うことが重要です。
上記の表には管理費・修繕積立金・税金などの諸費用などの支出は考慮されていないため、条件次第で容易に赤字に転落することがお分かりいただけるでしょう。

複数のシナリオを用意して、最悪のケースでもローン返済や維持費を賄えるか検証するのが望ましい方法です。
毎月の赤字補填が続き、資金面でお悩みのオーナー様から、弊社へ多くのご相談をいただいております。

販売時の不動産業者はなんとかして「物件を売りたい」ので、さまざまなリスクや発生しうる赤字については詳しく説明してくれないものです。
短期的な収益だけに注目するのではなく、余裕を持った資金計画で投資をスタートさせることがリスク回避につながります。
 

失敗例3：サブリース契約後の家賃減額

サブリース契約の更新時に、想定以上に家賃が下がるケースがよく見られます。
なぜ新築時や契約時にサブリース賃料が高めにできるかというと、販売時には不動産会社が販売益や転売益を優先させるからです。
売却価格には、業者の取り分の利益が多く含まれているため、多少サブリースのほうで利益が取れなくても販売のほうを優先させることがあるのです。
また、サブリース賃料が高いと利回りが高く見えるため、金融機関の融資が通りやすくなるといったメリットがあります。
しかし、一度融資を通してしまえば後でどれだけ家賃が下がろうが不動産業者には関係ありません。

更新時に家賃を下げられたり、実際の入居者賃料は上がったのに据え置きにされるといったことがありうるのです。
そして、それを理由に解約を申し出ても借地借家法を盾に断られる、というところまでがよくあるパターンです。

サブリースに関する法整備が進んでいない現在の状況では、違法行為とまではいえないグレーな手法がまかり通っているのも事実です。
もちろん、サブリース会社の中には良心的で信頼できる業者もあると思いますが素人目ではなかなか判断がつかないでしょう。

ワンルームマンション投資のメリット

注意すべき点が多いものの、一定の利点や可能性がある投資形態でもあります。

リスクに目が行きがちなワンルームマンション投資ですが、正しい立地や計画を組めば一定のメリットを享受できるという側面があります。堅実に家賃収入を積み上げることによって、長期視点では他の投資と比べても安定した収益を得られる可能性があります。

単身者が多い都市部では物件の需給バランスが安定しやすく、比較的ローリスクな投資形態とみなされることもあります。自分の資金力やライフプランに合った規模で運用できる点も魅力の一つです。

ここからは、代表的な三つのメリットについて詳しく解説します。デメリットとのバランスを考慮して、自分の目指す投資スタイルに合っているかどうかを検討してみてください。
 

メリット1：少額から始められ初心者向き

一般的に一戸建てやファミリー向けの広い物件と比較すると、ワンルームマンションは購入価格が低めに設定されていることが多いです。そのため、投資資金が限られている初心者が始めやすい入り口として注目されやすいです。

融資を利用する際にも、融資額が小さいと審査に通りやすく、金利負担が比較的抑えられる可能性があります。物件取得後の運用も、単身向けのため管理がシンプルで、ファミリー向けのように多くの付帯設備を必要としない場合が多いです。

また、少額投資であっても実際に運用を始めることによって不動産に関する知識が得られるという点もメリットです。小さくスタートして学びながら投資規模を拡大していくことは初心者にとって現実的な手法といえます。
 

メリット2：都市部は需要が安定しやすい

大学やオフィスが集積したエリアでは単身者が一定数おり、転勤・入学タイミングなどで入居者の回転が速くなりがちです。募集と退去が適度に循環することで、長期的に安定した収入を確保しやすい特性があります。

家賃も高めに設定できる地域であれば、利回りをある程度維持できる点も魅力です。ただし、物件の供給量が過剰になると競争が激化し、家賃を下げなければ入居者を確保できなくなるシビアな面もあわせ持ちます。

それでも、都心エリアでは利便性を求める単身者のニーズが比較的底堅いことが多いため、中長期的には安定運用が見込めるといわれています。駅近や商業施設へのアクセスなど、具体的な利便性指標を検討材料に入れると効果的です。
 

メリット3：長期保有で資産形成しながらキャピタルゲインも狙える

ワンルームマンション投資は、短期間の転売益を狙うよりも長期保有で安定収入を得るスタイルが基本とされています。
ローンを返済しながら物件の所有権を維持し、完済後は家賃収入がほぼそのまま手取りとなる点が魅力です。

長期で保有することで、地価の上昇や周辺開発による物件価値の向上が期待できる場合もあります。
保有期間中に、不動産市況が良くなるタイミングを見極め早めに現金化することも有効な戦略です。

築年が経過すると空室率や修繕費が上がり、収支が悪化するリスクは高まります。
そういった場合は市況がいいタイミングで現金化し、他の築の浅い物件の頭金とすることで物件の入れ替えが可能になります。

資産形成を目的に考える場合は、賃貸収入だけでなく売却益による最終的なリターンも視野に入れましょう。

「やめとけ」から「成功」に転換するためのポイント

ネガティブな意見を払拭し、成果を上げるための具体的な対策を考えてみましょう。

早期にリスクを把握し、必要な対策を講じておくことで、ワンルームマンション投資を「やめとけ」と言われるような結果から脱却することは可能です。物件選定や運用計画、信頼できるパートナー選びなどを着実に行えば、長期的に安定した収益を積み上げることが期待できます。

ここでは、ワンルームマンション投資を良い方向へ導くポイントを3つにまとめて紹介します。良好な立地条件の見極め、中長期的な視野での戦略立案、そして信頼できる不動産会社の協力は、投資成功を大きく左右する要素となります。
 

ポイント1：優良立地を選び将来性を見極める

最も重要なのは立地であるという言葉があるほど、不動産投資における場所選びは欠かせない要素です。
交通アクセスが良く、商業施設やオフィス街が集中している駅周辺は、単身者からの賃貸需要が高い傾向にあります。

将来の開発計画や人口動態もしっかり調べておくことで、時間とともにエリアの価値が上がる可能性を把握できます。
また、駅からの距離や周辺環境だけでなく、治安や自治体の姿勢などチェックすべきポイントは多岐にわたります。

優良立地を探す際は、表面的な利回りだけでなく、長期的な賃借需要や売却時の評価額にどの程度影響しそうかを考える姿勢が重要です。
利回りの数字が少し低くても、空室リスクを減らす方が安定収益につながります。
 

エリアごとの人口動態やワンルームマンションの特徴をみてみる

 

ポイント2：出口戦略も含めた中長期的な運用計画

初心者にありがちなミスは、購入時の利回りや初期費用ばかりに注目し、将来の売却や修繕費用を考慮しないことです。
いつどのタイミングで売却を検討するか、売却しない場合はどのように家賃収入を最大化していくかを考えておく必要があります。

特にローン完済後のビジョンが曖昧だと、返済期間中と築年が経過した完済後で家賃収入や修繕費が変わるため、収支計画が狂う原因となります。
売り時の市場価格や、将来的な人口動向についても常にアンテナを張ることが大切です。

出口戦略を明確にすることで、投資途中で予想外の事態が起きても対処がしやすくなります。長期保有を前提とするならば、修繕費用などをコツコツ積み立て、建物の劣化を最小限に抑えながら価値の維持を図ることがポイントです。
 

 

ポイント3：信頼できる不動産会社をみつける

不動産投資においては、一人で全てを判断するのはリスクが大きい場合があります。豊富な事例を経験している不動産会社であれば、エリアの選び方や市場動向、専門的な契約内容のアドバイスなどを得られやすいメリットがあります。

ただし、業者によっては売却を急がせたり、物件の欠点を隠して高値で売りつけようとするケースもあります。複数の業者を比較して、提案内容や費用の内訳が明確であるかを見極めることが重要です。

信頼できるパートナーと連携すれば、家賃相場の調査や物件管理、入居者募集などもスムーズに行いやすくなります。
適正な情報とサポートを得ながら、オーナー様自身も学習し、最終的な判断は自分の責任で行う姿勢が大切です。
大家の会など、投資家同士のコミュニティに属し評判のよい不動産会社を紹介してもらうのもよいでしょう。

ワンルームマンション投資が向いている人・向いていない人

投資スタイルによって向き不向きがあるため、自己分析を行うことが大切です。
すべての投資家にとってワンルームマンション投資が適しているわけではありません。短期間で大きな利益を狙う人や、投資への資金余力がない人にとっては、家賃収入の安定化を待っている間に資金がショートしてしまう可能性があります。
自分の資金状況とリスク許容度を把握し、ワンルームマンション投資がどの程度マッチするのかを検討することが、後悔のない投資につながるでしょう。
 

向いている人：長期視点で少額投資を希望する投資家

家賃収入をコツコツと積み重ね、ローンを返済しながら最終的に物件を資産化したいと考える人には向いています。将来、家賃収入を年金の一部として活用したり、物件を売却して老後資金に充てるなど、長期的な目標を設定しやすい形態です。
少額資金からスタートできるのも大きな魅力であり、株式や投資信託とはまた違った形での資金運用を検討している人にとっては選択肢の一つとなります。
忍耐強く、物件の管理やメンテナンスにこまめに気を配れる投資家であれば、ワンルームマンション投資におけるリスクを最小限に抑えられる可能性が高まります。
 

向いていない人：短期利益を求める・資金に余裕がない投資家

不動産投資は、株式投資のように短期間で大きな値上がり益を狙う方法には向いていません。さらに、物件の空室リスクやローン返済リスクは常につきまとうため、少しの空室でも大きく収益が落ち込むケースが多いです。
また、投資資金に余裕がない人の場合、突然の修繕費や家賃下落に対処できず、キャッシュフローが破綻してしまうリスクが高まります。
最低限の余裕資金を確保してから挑むのが望ましいでしょう。

もし短期的に資金を回収したい、あるいは急ぎで成果を出したいというニーズを持つならば、ワンルームマンション投資は不向きといえます。他の投資商品を検討するほうが安全な判断となります。

まとめ

不動産投資に手を出すには、リスクを正確に把握しつつメリットを活かす戦略が重要です。
ワンルームマンション投資は確かに空室リスクや修繕費などの負担が大きく、時に「やめとけ」と言われることもあります。
しかし、適切な立地選びと長期的な運用計画ができれば、家賃収入を通じて安定した資産形成を実現しやすい投資商品でもあります。

投資においては、重要な決断を下す前に十分なリサーチを行うことが不可欠です。利回りだけでなく、賃貸需要や管理費、修繕積立金、そして将来の売却プランまで視野に入れて総合的に判断しましょう。
いずれにしても、ワンルームマンション投資が自分の投資スタイルや資金力に合っているかを再確認し、リスクマネジメントを徹底することが成功への近道といえます。ネガティブな情報を知ったうえで慎重に分析し、メリットを活かす戦略を組み立ててみてください。