マンション投資で入居者に家賃滞納されたらどうする？

不動産投資には多少のリスクがつきものですが、マンション経営にはどのようなリスクがあるかご存知でしょうか。

おもなマンション経営のリスクとしては、空室リスク、家賃下落リスク、管理費修繕積立金の値上げ、設備の修繕及び交換、設備の不具合による修繕期間の家賃減額、賃借人トラブル（家賃滞納等）などが挙げられます。

さまざまなリスクがあるなかでも特にお金に関わるリスクは、きちんと対策を講じておくべきです。

今回は、マンション経営を行ううえで注意すべき賃借人の家賃滞納や夜逃げの実態をお話していきます。

実際にあった家賃滞納・夜逃げの事例

サブリース会社の家賃滞納

先日、弊社ホームページより、「サブリース契約している会社が家賃滞納をしているため、管理会社を変更したい」とのお問い合わせがありました。

詳しくお話を伺うと、サブリース契約を交わしていた会社が家賃を3ヶ月分滞納しており、契約解除の手続きは完了しているが物件を一向に明け渡してくれないので、鍵を交換して強制的に追い出したいとのことでした。
1日でも早く現状のトラブルが解消されて、健全な賃貸運営に戻していきたいというオーナー様のお気持ちはわかりますが、鍵の交換についてはお断りさせて頂きました。

入居者の許可なく鍵の交換を行うことは、オーナー様にも弊社にもリスクがあるためです。
契約が解除されているにも関わらず、鍵の交換を行うことが難しい理由は「自力救済の禁止」にあります。

現在の日本では「自力救済の禁止」の原則が定められています。
「自力救済の禁止」とは、権利を侵害された権利者が、法律の手続きによらず自らの手で権利を実現することは認められないとするルールのことです。

例えば、先述したような家賃を払わない入居者に対し、貸主が入居者の留守中に勝手に鍵を変えてしまうことや、入居者の同意ないまま荷物を搬出し処分する行為は自力救済禁止のルールに抵触する危険があります。
 
もし自力救済の禁止を無視した行動をとってしまえば、民法で不法行為とみなされるだけでなく、刑法でも住居侵入罪、器物損害罪等に該当してしまい、損害賠償請求や原状回復請求等をされる可能性があるので注意しましょう。
オーナー様ご自身を守るためにも、法に定められた方法にて手続きをすることが大切です。
 

夜逃げの実態

　　　　
賃借人の中には、家賃の支払いや、明渡後の退去清算に伴う原状回復費用の支払いを免れるため、夜逃げをする方が一定数存在します。

夜逃げする賃借人の傾向は、家賃を滞納しているにも関わらず、賃貸管理会社及び保証会社からの電話・メールに全く応答しない方などです。

その際は、賃貸管理会社及び保証会社は安否確認の意味も含め物件を訪問しますが、状況に応じて警察の方に立会いを依頼し、玄関を開錠して室内を確認します。

夜逃げが発覚した室内は、家財道具が一切なく生活感が感じられない場合もあれば、室内にゴミが散乱し虫が発生していたり、壁やドアに穴が開いていたり、明らかに通常使用から外れた室内状況であったりとさまざまです。
夜逃げは入居中に限らず、賃貸借契約の明渡立会日の当日から音信不通になりそのまま居なくなったケースもあります。
 

入居者側のデメリット

昔は家賃を滞納すると大家さんがやってきて催促にくる間、居留守をつかってやり過ごすというシーンをドラマや漫画の世界で見掛けることがよくありました。

しかし現代では保証会社の加入が主流となり、1か月家賃滞納をすれば保証会社からハガキ一枚で督促がなされ、2か月滞納すれば自宅訪問、3か月滞納すれば訴訟の準備に入るというシビアでドライな展開となります。

さらに滞納すれば遅延損害金が加わるため、放置すればするほど苦しい展開になるでしょう。

それだけでは済まず、そのような経歴は他の保証会社にも広まり、引越をしたくても保証会社の承認が下りず、満足のいく物件に住めなくなります。

家賃滞納はただ損をするだけで、何一つメリットがありません。

貸主側のデメリット

貸主にとって、賃料滞納のデメリットはなんといっても所有物件のローン返済に直結することでしょう。

頭金を充分に入れて購入している所有者はともかく、フルローンに近い形で運用して余裕のない所有者にとっては危機的状況となります。

保証会社に加入せず、連帯保証人だけをたてている契約だと万が一家賃の入金がなかった場合、管理会社は善管注意義務があるため、入居者や連帯保証人に連絡を取り催促を行う。
しかし、催促を行うだけで義務は果たしたことになるため、仮に家賃が回収できなくても責任を免れることになります。

回収するまで追いかけるとなると労力は計り知れないうえに、追加報酬があるわけではないので「管理会社に任せておけば賃料を滞納されても大丈夫」と過信してはいけません。

貸主の皆さんにはぜひとも保証会社の加入の有無を積極的に確認していただき、未加入であれば保証料を自ら負担してでも安心を選んでほしいと思います。

入居中に保証会社へ加入する場合、初期加入に比べて安価に入れる保証会社もあるため、調べてみるのも一つの手でしょう。

保証会社はどのような対応をしてくれる？

　　　　　　
一昔前までは、家賃の支払い日に賃借人様からオーナー様に対して、「今月は支払いが厳しいので、支払いを来月まで待ってもらえないか」と相談されることがあったかもしれません。

しかし、現在の賃貸借契約においては連帯保証人の代わりを務める保証会社への加入が一般的になりつつあり、万が一賃借人が家賃を支払えない場合には、保証会社がオーナー様へ立替えて家賃を支払うことがほとんどです。

保証会社に加入するメリットは、賃借人と賃貸人の双方にあります。

賃借人にとっては、両親が高齢であったり兄弟姉妹がいなかったりなどの理由で連帯保証人が立てられない方、留学生の方、求職中の方など、現状は収入が安定していない方だったとしても、入居審査の承認を得ることができれば、お部屋を借りられる点がメリットです。

一方オーナー様にとっては、保証会社が家賃の滞納リスクを含めた未回収金リスクを負ってくれるだけでなく、場合によってはオーナー様の代わりに訴訟を行い、部屋の明渡しまで行ってくれる点がメリットといえます。

保証会社に加入している場合の賃借人の家賃支払いの流れは、以下の通りです。

賃借人の口座から保証会社が口座振替を行い、保証会社から賃貸管理会社に送金し、賃貸管理会社からオーナー様に送金となります。
万が一、残高不足で口座振替ができなかったとしても、保証会社が賃貸管理会社に家賃を立て替えて送金がされます。
オーナー様は賃貸管理会社から家賃が送金されているので実感はないかもしれませんが、実際には賃借人が家賃を滞納していることもめずらしくありません。

しかし、保証会社もただ家賃を立て替え続けるわけではなく、滞納1ヶ月目で訪問、2ヶ月目で支払督促、3ヶ月目で明渡訴訟の準備に動き出します。

まとめ

家賃滞納や夜逃げといったトラブルがあると、オーナー様にとっては事務的な手間や心労など多くの負担がかかってしまうことになります。

立ち退きがうまくいかない場合は、自力救済の禁止が定められている関係から家賃滞納をしている入居者を退去させるために法的手続きを行う必要があります。
契約の解除、明け渡し訴訟、強制退去の申し立てなど多くの段階があり、それぞれに必要な書類を揃えるだけでも時間と労力を費やします。

夜逃げの場合には部屋が荒れたままになっている場合もあり、原状回復の費用も請求できない可能性があります。

このような事態に陥らないようするためにも、入居審査をきちんとしてくれる管理会社なのか、万が一家賃滞納に発展してしまった際にも、誠実に対応してくれる管理会社なのかを見極めることが重要です。
「いい賃貸管理会社」とは、有名企業であったり、管理手数料の金額が安かったりするだけでなく、オーナー様がトラブルに見舞われた際に、本当の意味で力になってくれる会社ではないでしょうか。

もし現在の管理会社に不安を感じられていましたら、ぜひ一度、弊社にご相談ください。