オーナーチェンジ物件を高く・早く売却するための完全ガイド

オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で売却しないといけないので、売却する際には注意するポイントがいくつかあります。
オーナーチェンジ物件の特性を理解し、売却の準備を万端にすればきっと満足いく売却ができるはずです。

本記事は、宅地建物取引士・FP2級の専門家監修のもと、オーナーチェンジ物件を最短、最高値で売却するための方法を徹底解説します。

✅高く売るための査定ポイントと準備
✅買い手が知りたい“見せるべき数字”とは？
✅売却のベストタイミングとは？
✅不動産会社の選び方と交渉術

本記事を最後まで読めば上記の内容を全て知ることができます。

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、すでに賃貸借契約が結ばれており、入居者が住んでいる状態のままで売買される不動産のことを指します。
購入した買主は、現在の賃貸契約内容や入居者、家賃収入をそのまま引き継ぐことになります。

つまり、物件を取得した直後から家賃収入が発生し、安定したキャッシュフローを期待できるのが最大の特徴です。
オーナーチェンジ物件は、自己居住を目的とした「実需層」ではなく、不動産を投資対象として捉える投資家層に人気があります。
特にサラリーマン投資家や不動産投資法人などが、収益性や利回りを重視して検討する傾向にあります。
入居者がいる状態での売買は複雑そうに思われがちですが、売買契約や引き継ぎに関するルールが明確に整備されているのでスムーズに進められるケースが大半です。

そのため、オーナーチェンジ物件は「不動産」というよりも「収益商品」としての側面が強く、金融資産の一種として取り扱われることも多いのです。
利回り、空室リスク、管理体制といった複数の要素を総合的に見極める必要はありますが、うまく運用できれば長期的かつ安定的な収益源となるため、多くの投資家に支持されている物件形態といえるでしょう。

オーナーチェンジ物件でありがちな誤解

オーナーチェンジ物件は、入居者が賃貸契約を継続したまま売却されるので「売りにくい」「買い手がつかない」といった誤解が生まれがちですが、本質を正しく理解すればむしろスムーズに売却できるケースもあるのです。
本項目ではオーナーチェンジ物件にまつわる真実と、よるある誤解について詳しく解説します。
 

誤解①　オーナーチェンジ物件は売れない

一番よくある誤解が「入居中なので内覧ができず、売却するのが難しい」というもの。
確かに内覧が制限されるケースはありますが、オーナーチェンジ物件の主な購入層は実需（自分で住む目的）ではなく、不動産投資を目的とした個人や法人です。
彼らは物件の見た目よりも、利回りや立地、賃料などの数字面を重視する傾向にあります。
つまり、購入検討者が求めているのは「今後どれだけ安定収益が見込めるか」という視点であり、入居中であること自体は大きな障壁にはなりません。
投資家向けにターゲットを絞れば、むしろ売却がスムーズに進むこともあるのです。
 

誤解②　入居者がいるとマイナス評価になる

「すでに誰かが住んでいると自由度が下がる」と考える方もいますが、これは自己居住用の物件に当てはまる話です。
投資目的で購入する人にとっては、すでに家賃収入が発生していることがむしろ魅力です。
空室リスクが低く、購入直後から収益が発生することは、投資家にとって大きな安心材料になります。
もちろん、入居者の属性や賃料の適正性などは確認されますが「入居中＝売れない」という思い込みは誤りです。
 

誤解③　売却には入居者に退去してもらう必要がある

「入居者を退去させないと売れない」と思っている売主も少なくありませんが、オーナーチェンジはもともと入居者との賃貸契約を新しいオーナーに引き継ぐ前提の取引です。
そのため、売却のために退去を求める必要はなく、むしろそのような行為は契約違反やトラブルの原因になります。
売却後も入居者は引き続き住み続け、家賃の受取先が新オーナーに変わるだけです。
買主となる投資家もこの前提で物件を評価しているため、入居中であることは取引における通常のプロセスといえます。
 

誤解④　オーナーチェンジ物件は金融機関の融資がつきにくい

住宅ローンが使えないため「融資が難しい」とされがちですが、これはあくまで実需向けローンに限った話です。
実際には、サラリーマン投資家向けや法人向けの投資ローンを取り扱っている金融機関は多数存在します。

特に、収益性が高く、入居者が安定している物件であれば、地方銀行や信用金庫、ノンバンク系の金融機関などが積極的に融資を行っています。
年収や勤務先、既存の資産状況などによっては、むしろ好条件でローンを組めるケースもあります。
「オーナーチェンジ物件＝融資が難しい」というのは、融資ルートの選択を知らないがゆえの誤解といえるでしょう。

結論として、オーナーチェンジ物件に対するマイナスイメージの多くは誤解に基づいています。
正しい知識を持ち、適切なターゲットに売却活動を行えば、むしろ投資家にとって魅力ある物件として、安定した売却が可能になります。

オーナーチェンジ物件の査定で見られるポイント

オーナーチェンジ物件を売却する際には、通常の居住用物件とは異なる視点で査定が行われます。
購入対象が投資家になるため、査定では収益性や安定性が重視される傾向があるのです。
この項目では、査定の際に特に注目される5つのポイントを詳しく解説します。
 

利回り

最も重要視されるのが「利回り」です。
（オーナーチェンジ物件に限らずですが）
年間の家賃収入を物件価格で割って算出されるこの指標は、投資の収益性を判断する基準です。
表面利回りだけでなく、管理費や修繕費などを差し引いた実質利回りも意識されます。
高利回りであればあるほど投資家にとって魅力的ですが、周辺相場と比較して適正であることも重要です。
 

立地

立地条件は空室リスクを大きく左右するため、査定においても重視されます。
最寄り駅からの距離や周辺施設の充実度、将来の再開発計画の有無などが判断材料となります。
都心部や大学・病院が近い地域は、賃貸需要が安定しており、評価が高くなりやすい傾向です。
また、駅から近くても特急や急行が止まるか？1日の乗降人数で評価が大きく変わる場合もあります。
 

築年数

築年数も査定額に大きく影響します。
築年が古くなると建物の価値は下がりますが、賃料が安定していれば収益性は保たれることもあります。
しかし、旧耐震基準の建物や大規模修繕が未実施の物件などは、リスク要因としてマイナス評価につながることがあります。
 

入居者の属性

入居者の職業や年齢、入居期間なども査定に影響します。
例えば、長期入居している会社員や公務員の場合は安定性が高いと見なされ、評価が上がります。
一方、短期間での入退去が続いていたり、家賃滞納の履歴がある場合は、マイナス要因となることがあります。
 

マンションの管理状況

マンション全体の管理状況も査定に影響します。
管理組合が機能しているか、共用部の清掃・修繕が行き届いているかといった点は、物件の将来性に直結します。
特に、自主管理の物件はトラブルリスクが高く敬遠されがちです。
また、修繕積立金の残高や月額費用が適正かどうかも、投資家が注目するポイントです。

オーナーチェンジ物件の売却方法

オーナーチェンジ物件を売却する際には、通常の居住用不動産とは異なる手続きや配慮が求められます。
入居者がいる状態での売買となるため、収益構造や賃貸契約の引き継ぎに関する調整が必要です。
ここでは、売却の流れに沿ってポイントを解説します。
 

売買契約の締結

まずは購入希望者と条件をすり合わせ売買契約を結びます。
このとき契約書には「オーナーチェンジ条件」として、現入居者との賃貸契約がそのまま新オーナーに引き継がれることが明記されます。
賃貸中であることを双方が明確に理解しておくことが、後のトラブルを防ぐために重要です。
 

入居者関連書類引き継ぎ準備

契約後は、賃貸に関する各種書類の引き継ぎ準備を行います。
管理会社に運営を委託している場合は、名義変更を知らせる通知が必要です。
また、賃貸借契約書の写し、敷金・保証金の金額、家賃の滞納がないかといった情報も正確に伝えなければなりません。
これらは新オーナーが賃貸経営をスムーズに引き継ぐために不可欠な情報です。
 

決済・引き渡し

決済日には、売却代金の受け取りと同時に、所有権の移転登記が行われます。
このタイミングで、敷金・保証金や家賃滞納分がある場合には、それらも新オーナーに適切に引き継がれます。
また、固定資産税や都市計画税については、売買時点を境に日割りで清算されます。
分譲マンションの場合は、管理費や修繕積立金も同様に日割り清算を行います。
 

（分譲の場合）マンション管理会社との調整

区分所有マンションの場合、売主は管理会社に対して「区分所有者変更届」を提出する必要があります。
これにより、新しいオーナーの情報が管理組合に登録され、今後の連絡や請求が正しく行われるようになります。
また、管理費や修繕積立金の支払い名義も変更し、引き継ぎを完了させます。

高く・早く売るためのポイント

オーナーチェンジ物件の売却では、適切なタイミングと戦略を取ることで、より高く、そしてスムーズに売却することが可能です。
以下のポイントを押さえておくことで、収益性の高い取引を実現できます。
 

相場が上がっている時期に売り出し始める

不動産市場には周期的な波があり、物件価格が上昇しているタイミングで売却を開始すれば、より高値で売れる可能性が高まります。
特にオーナーチェンジ物件は、利回りと不動産価格のバランスを見て判断されるため、収益が安定している中で相場が上昇していれば、投資家にとって魅力的な物件と映ります。
市況の動向をよく見極め、売り時を逃さないことが重要です。
 

オーナーチェンジ物件に強い業者に売却を任せる

すべての不動産業者がオーナーチェンジ物件の売買に精通しているわけではありません。
収益物件に特化した業者であれば、賃貸契約や敷金の取り扱いなど特有の事情にも慣れており、投資家目線での提案が可能です。
経験豊富な業者に依頼することで、的確な査定・販売戦略を立てられ、結果として早期の売却につながります。
 

不動産業者の投資家ネットワークをフル活用する

不動産業を営んでいない場合、個人の力だけでは限られた範囲にしか物件情報を届けられません。
しかし、不動産業者が持つ投資家ネットワークを活用することで、すでに購入意欲の高い顧客層に直接アプローチできます。
特に法人投資家や複数物件を所有している富裕層との接点を持つ業者であれば、情報公開から成約までがスピーディーに進む可能性が高まります。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、入居者が賃貸契約を結んだまま売買される投資用不動産であり、安定した家賃収入を継続できる点が大きな魅力です。
実需ではなく収益を目的とする投資家が主なターゲットとなるため、「入居中だと売れない」「退去させないと売れない」といった情報は正しくありません。
むしろ収益が発生していることはプラス要因となり、スムーズな売却につながることもあります。

査定においては、利回りや立地、築年数、入居者属性、管理状況といった多角的な視点から評価されます。
管理が行き届いているか、修繕積立金が健全に積まれているかといった点も重視されるため、事前に情報を整理しておきましょう。
売却手続きでは、オーナーチェンジ条件を明記した売買契約、賃貸契約書や敷金情報の引き継ぎ、名義変更などの実務的な準備が求められます。
信頼できる不動産会社と連携することで、煩雑な工程もスムーズに進めることが可能です。

高値かつ早期売却を目指すなら、市場動向を見極めて売却のタイミングを計り、オーナーチェンジに強い業者を選定することが鍵になります。
専門性と戦略性を備えた動きこそ成功への近道です！

コラム監修　高橋 咲百合

資格

宅地建物取引士 / 賃貸不動産経営管理士 / 2級ファイナンシャルプランニング技能士 / インテリアコーディネーター

プロフィール

株式会社FGH マーケティング部

新卒以来、不動産業界・建設業界に一貫して従事し、投資用ワンルームマンションの売買・管理・活用に関する豊富な実務経験を積む。
専門知識を活かしつつ、初心者の方にもわかりやすく情報を届けることをモットーに、コラム執筆や監修にも携る。
プライベートでは2児の母。家庭でも「お金の大切さ」を子どもと一緒に学びながら、楽しく金融教育に取り組んでいる。