【2025年最新】神奈川県川崎市のワンルームマンション売却事情｜相場・売り時・注意点を徹底解説
【目次】
再開発で価値が向上した都心近接エリア、川崎市
川崎市のワンルームマンション市場は、東京と横浜の双方に近接する立地特性を背景に、投資家から安定的な注目を集めています。
特に川崎駅周辺や武蔵小杉駅エリアでは、大規模な再開発により商業施設やオフィスが集積し、単身世帯や転勤者を中心に高い居住ニーズが形成されています。
市全体としては、都心直結の交通アクセスに加え、生活利便性の高い環境が整っており、賃貸需要を下支えする構造が盤石です。そのため、入居率は高水準で推移しており、比較的リスクを抑えやすい市場と評価できます。
一方で、再開発エリアの人気上昇に伴い物件価格は高止まり傾向にあり、利回りの確保は容易ではありません。特に築年数の経過した物件や、競合の多いエリアでは、修繕コストや将来の賃料下落を織り込んだ慎重な判断が求められます。
川崎市のワンルームマンション相場動向
※本グラフは、国土交通省 不動産情報ライブラリよりFGHが作成したものです。（1R,1K成約価格中央値）
川崎市の中古ワンルームマンション価格は、2015年頃までは700万円前後と比較的手頃な水準で推移していました。
しかし、その後の都市開発や投資需要の高まりにより、2016年以降は価格が上昇し、2018～2020年には1,500万円台に到達。ここ5年ほどでさらに伸び、直近では2,000万円前後まで上昇しています。
川崎駅や武蔵小杉駅は東京駅・渋谷駅まで直通30分圏内で、通勤・通学に便利な立地です。
都心アクセスのよいエリアでの伸びが顕著で、特に築浅・駅近物件が価格を押し上げています。
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川崎市のワンルームマンション賃料相場ランキング
川崎市のワンルームマンション賃料平均は 6.4万円です。（2025年9月9日現在）
川崎市の区ごとのランキングは以下のとおりです。
第1位川崎市中原区 7.1万円
第2位川崎市川崎区 6.9万円
第2位川崎市幸区 6.9万円
※本グラフは、Yahoo!不動産 神奈川県の家賃相場よりFGHが作成したものです。（数値は2025年9月9日時点のもの）
2025年9月時点の川崎市内ワンルーム平均賃料ランキングは、第1位中原区が7.1万円、次いで川崎区・幸区が6.9万円という結果に。
中原区は武蔵小杉駅周辺を中心とした再開発エリアで、タワーマンションや築浅物件が多いことが賃料を押し上げています。
川崎駅をはさんだ立地にある川崎区と幸区は、川崎駅周辺の商業・オフィスの盛り上がりや生活利便性の高さが賃料を支えています。
川崎市の人口動向と将来予測
※本グラフは、国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口・世帯数 日本の地域別将来推計人口 令和５(2023)年推計よりFGHが作成したものです。
川崎市は、一度減少に転じた2025年から再び増加する見込みです。その後2040年までは総人口の増加は続きます。
総人口が一度減少した後に再び増加に転じる都市は、特に首都圏では少し珍しいケースです。
ワンルームや小規模マンションが増え、都市部での単身世帯受け入れ能力が高まっていることも人口増加に寄与します。
若年層の流入増を受けて生産年齢人口も2030年にかけて盛り返しますが、その後は減少が始まります。
これはワンルームなどの賃貸需要の抑制要因となりえます。
川崎市全体でワンルーム物件の供給は増え続けているため、駅近接の築浅物件とそうでない物件の需要の差は今後ますます広がっていくものとみられます。
川崎市の外国人割合
2024年12月末現在の住民基本台帳人口1,479,291に対し、外国人住民数は55,850と外国人割合は3.77%です。
川崎市の主要駅と乗降者数ランキング
| 順位 | 駅名 | 乗者数（人/日） | 主な路線・運営会社 |
|---|---|---|---|
| 第1位 | 武蔵小杉駅 | 419,916 | JR東日本（横須賀線・湘南新宿ライン）/東急東横線/東急目黒線 |
| 第2位 | 川崎駅 | 374,620 | JR東日本（東海道線・京浜東北線・南武線）/京急（本線・大師線） |
| 第3位 | 登戸駅 | 304,392 | JR東日本（南武線）/小田急小田原線 |
川崎市中原区の境界にあります。大規模再開発で高層タワーマンションや商業施設が増えています。子育て・生活利便性も高く、投資家からも実需層からも大変人気の駅です。
川崎市川崎区・幸区の区境にあります。商業施設・オフィス・文化施設が集まり、生活利便性が非常に高い駅です。
川崎市多摩区。タワーマンションは少なめですが、単身向けマンションやアパートの需要は安定しています。通勤利便性と生活環境のバランスが評価されています。
川崎市の主要施設・主要大学
川崎市の主要施設
川崎駅西口の再開発でできたショッピング施設。レストラン・イベントスペース映画館なども充実しています。
科学技術を体験できる施設で、教育・観光の拠点として人気の施設でしたが、2024年に一般公開終了となりました。
地域のスポーツ・レジャー拠点としても知られる競馬場です。芝生広場や遊具も充実していて家族連れにも人気です。
厄除け大師として知られる寺院です。初詣や年間行事で賑わう歴史的な施設です。
川崎市の主要大学と自宅外通学者数（推定）
| 順位 | 大学名 | 在学生数 | 自宅外通学者割合（推定） | 自宅外通学者数（推定） |
|---|---|---|---|---|
| 第1位 | 専修大学 生田キャンパス（多摩区） | 約11,100人 | 約40% | 約4,440人 |
| 第2位 | 明治大学 生田キャンパス（多摩区） | 約8,000人 | 約40% | 約3,200人 |
注：自宅外通学者割合は、各大学の公開情報や地域特性を基にした推定値です。
川崎市のハザードマップ
洪水・内水・津波により被害が出ると予測される場所を示した地図です。
■0.3ｍ未満（膝下浸水）■0.3ｍ～0.5ｍ未満（床下浸水）
■0.5ｍ～1ｍ未満（床上浸水）■1ｍ～3ｍ未満（1階床上～軒下浸水）
■3ｍ～5ｍ未満（2階床上～3階軒下浸水）
出典：国土地理院「ハザードマップポータルサイト」
をもとに株式会社FGHが作成したものです。
多摩川流域や東京湾沿岸部で浸水リスクが高くなっています。
一方、麻生区や宮前区は高台エリアで浸水リスクは低いです。
川崎市の再開発情報
川崎区では、川崎市都市計画マスタープラン川崎区構想に沿って再開発が進行中です。
場所：京急川崎駅周辺
概要：「世界にひらかれた複合エンターテイメント施設」の開発が進められています。
主な施設：アリーナ、ホテル、商業、温泉施設 等
竣工予定：2028年
武蔵小杉（中原区）の再開発は多くが既に完了しています。
その他、宮前区の鷺沼駅前では大規模な住宅開発や区役所の移転が進められています。
場所：川崎市宮前区鷺沼一丁目、三丁目、小台一丁目
概要：駅前街区・北街区あわせた総住宅戸数は約452戸となり、地域の住宅需給バランスに大きな影響を与える規模です。
竣工予定：2035年度
川崎市の人口10万人あたりの刑法犯認知件数
川崎市の刑法犯認知件数は8,094件（2024年01月～12月計上件数）です。
人口10万人あたりの件数は547件です。
川崎市のワンルームマンション関連の条例
川崎市はワンルームマンション関連の条例として「川崎市ワンルーム形式集合住宅等建築指導要綱」が適用されます。
・専用床面積が30㎡以下の住戸の数が第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域又は田園住居地域に指定されている地域内にあっては10戸以上、その他の地域内にあっては15戸以上のワンルーム形式集合住宅等。
・専用床面積25㎡以上を確保。ただしワンルーム形式の住戸数が20戸未満の場合は20㎡以上を確保。
・居室の天井の高さは2.3メートル以上とする。
住戸の数の2分の1以上台数の自転車置場を設置。
住戸の数の10分の1以上台数の自転車置場を設置。
・戸数により適切な方法で管理する。
川崎市に似ている日本国内の主要エリア
特徴：都心アクセスが良い都心近接エリア。JR大宮駅周辺は商業・住宅・オフィスが密集しています
共通点：都心への通勤利便性が高く、単身世帯向け賃貸需要が強い
特徴：JR・私鉄が複数交差する交通利便性の高い都市
共通点：東京湾岸近く、商業施設・住宅地・大学も揃い、単身者向け物件の賃貸需要が安定している
特徴：阪神間で大阪・神戸両方にアクセス可能なベッドタウン
共通点：商業施設・オフィス・住宅のバランスが良い港湾都市。単身世帯向け需要がある
川崎市のワンルームマンション売却成功事例（体験談・インタビュー）
Y様（中原区_ハーモニーレジデンス武蔵小杉 ご売却）
「FGHさん、そしてご担当の高松さんは一貫して敏速丁寧なご対応を頂き、大変感謝しています。最初に売却のプロセス・手順を示して頂き、また売却シミュレーションもわかりやすく、予見性をもって安心して手続きを進めることができました。」
