不動産売買で必要な仲介手数料の相場は？無料＆半額になる理由とは

不動産売買における仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売買において必要な経費の一つ。
 
数十万円の仲介手数料が請求されるケースがある一方、手数料が無料や半額となるケースもありますよね。
 
これから不動産売買を始めるにあたって、「不動産仲介手数料ってどうやって決まるの？」「 なぜ無料や半額になるケースがあるの？」なんて疑問を抱えている人も多いことでしょう。
 
今回は、不動産売買における仲介手数料の内容や相場、仲介手数料が無料や半額になる仕組みについてご説明していきます。

不動産売買における仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産売買が成立した時に不動産仲介会社へ支払う手数料のこと。
 
仲介手数料は成功報酬型のため、不動産仲介会社は契約が成立した場合に限り、仲介手数料を請求できます。
 
不動産の購入は、一般的には仲介会社を通じて取引するケースがほとんど。
 
仲介会社を挟まず個人同士で取引することもありますが、なかなか珍しいケースだと言えるでしょう。
 
そのため、不動産売買を行う際には、ほとんどの場合、仲介手数料が必要となります。
 
仲介手数料の上限は宅建業法上で、下記のように決まっています。
 
 物件売買価格が200万円以下の部分・・売買価格の5%
 物件売買価格が200万円～400万円の部分・・売買価格の4%
 物件売買価格が400万円を超える部分・・売買価格3%
 
仲介手数料は一律ではなく、物件価格によって手数料率が変わってきます。
 
計算式が分かりにくいので、具体例を挙げて表で確認していきましょう。
 
表にしてみると、売買価格が上がっていくにつれて段階的に手数料率が減少していきます。

※複雑な計算式となるのを避けるため、400万円を超える物件に対しては(売買価格×3%+6万円)＋消費税という風に表記されます。
 
不動産仲介会社はこの金額を超える仲介手数料を請求する事はできませんが、あくまでこの仲介手数料は上限となっているので、金額を下げる事はできます。
 

仲介手数料は基本的に両手取引

仲介手数料は、基本的に売主と買主の両方が不動産仲介会社に手数料を支払う「両手取引」です。
 
そのため、原則として不動産投資家は不動産を購入・販売する際、仲介手数料を支払う必要があります。
 
しかしながら、近年では仲介手数料を無料にする不動産仲介会社も増えてきました。
 
仲介手数料が無料の場合は、売主か買主の片方からのみ手数料をもらう「片手取引」です。
 
仲介手数料を無料にしている不動産仲介会社の場合、売主からのみ仲介手数料をもらい、買主には請求しないという仕組みになっているのです。
 

仲介手数料の支払いのタイミング

仲介手数料の支払のタイミングは、主に下記の2回です。
 
 物件の契約が終了したとき
 物件の引き渡しが終わったとき
 
注意すべきは、物件の契約時に手数料を支払う必要がある点です。
 
不動産投資において融資が実行されるのは、原則物件の引き渡し時なので、融資枠とは別途で仲介手数料の半額分のキャッシュは用意しておかなければなりません。
 
しかし、この仲介手数料の支払いのタイミングは、法律ではっきりと定められていません。
 
そのため、もし物件契約時に仲介手数料の支払いが厳しい場合は、支払いのタイミングを不動産仲介会社に相談してみましょう。
 

仲介手数料の会計上の仕分けはどうする？

不動産購買時の仲介手数料の会計上の仕分けは、取得価格に含めるのが一般的です。
 
土地と建物の両方を購入した場合は、仲介手数料を按分(あんぶん)します。
 
例えば、建物の固定資産税評価額が1,000万円、土地の固定資産税評価額が2,000万円の不動産を購入し、仲介手数料が96万円かかるとしましょう。
 
建物：土地=1:2の割合で購入しているので、仲介手数料も同じ比率で按分します。
 
そのため、建物=32万円、土地=64万円が実際の取得価格に加わります。
 
一方で、物件を賃貸契約する場合の仲介手数料は支払手数料となり、経費計上ができます。
 
同じ仲介手数料でも、不動産の売買と賃貸では仕分けが異なる点を理解しておきましょう。
 

契約が無効や取り消しになった場合、仲介手数料はかからない

不動産売買契約が無効になった場合や取り消しになった場合、仲介手数料はかかりません。
 
仲介手数料は成功報酬となっているので、契約が成立しなかった場合、不動産仲介会社は売主及び買主に仲介手数料を請求する事ができません。
 
あくまで、”仲介手数料は不動産売買契約が成立したときのみ支払う必要がある”ということを覚えておきましょう。
 

契約解除になった場合、仲介手数料を支払う必要があるケースも

不動産の売買契約が解除になった場合は、仲介手数料を支払う必要があります。
 
不動産売買における契約解除は、無効や取り消しの場合とは異なり、契約が成立してから契約がなくなるという仕組みです。
 
そのため、契約は最終的に解除になったとしても一度成立していることになるので、不動産仲介会社は仲介手数料を請求する権利があります。
 
ただし、売主にも買主にも契約解除の責任を問えない場合、不動産仲介会社は仲介手数料を請求できません。
 
代表的なケースは、下記の通りです。
 
 銀行からの融資審査が通過せず、物件を購入できなくなった
 物件から瑕疵が見つかったため、契約解除となった
 自然災害などで物件の状態が悪化し、投資物件として使えなくなった
 
これらのケースは、売主にも買主にも責任はありません。
 
契約解除になったのはやむを得ない事情だったとし、不動産仲介会社は仲介手数料を請求できなくなります。
 

事務手数料は必要のない経費

また、仲介手数料とは別に、不動産仲介会社から事務手数料を請求されるケースがあります。
 
しかし本来、不動産仲介会社が売主や買主に請求してよい費用は、仲介手数料のみとなっています。
 
事務手数料の他にも、「 書類作成料」「紹介料」「事務費用」など、さまざまな名目で手数料を請求する不動産会社もありますが、原則として不動産会社に支払う手数料は仲介手数料のみです。
 
もし、事務手数料など不要な手数料を不動産仲介会社から請求された場合は、必ず納得してから支払いましょう。
 

不動産購入で必要な仲介手数料の相場は(売買価格3%+6万円)＋消費税

不動産仲介手数料の相場は、法律の上限である「(売買価格3%+6万円)＋消費税」です。
 
2015年1月に実施された一般社団法人土地総合研究所のアンケート結果では、不動産の仲介手数料の決め方は下記のとおりとなりました。
 
 法律の上限を適用・・81.0%
 独自の基準を設けて適用・・2.4%
 法律よりも低い基準を適用・・8.7%
 無回答・・7.9%
 
8割以上の不動産仲介会社が、仲介手数料を宅建業法の上限金額「(売買価格3%+6万円)＋消費税」に設定しています。
 
このように、宅建業法上の上限手数料を設定している不動産仲介会社が多い一方で、仲介手数料を無料や半額にしている会社も存在します。

仲介手数料が無料や半額になる仕組み

最近では、仲介手数料を無料または半額にしている不動産仲介会社が増えてきました。
 
その理由は、不動産仲介会社が増えすぎて、いわゆる過当競争に陥っているから。
 
サービス自体に大きな差が無いため、仲介手数料を値引きして、他の仲介会社と差別化を狙う不動産仲介会社の策略なのです。
 

仲介手数料が無料の場合

仲介手数料が無料の場合、不動産仲介会社は売主側から仲介手数料をもらっています。
 
一般的には、不動産仲介手数料は買主と売主両方から仲介手数料をもらう両手取引だとご説明しましたが、集客力が低い不動産仲介会社の場合、売主側から手数料をもらう片手取引にして、顧客を集めようとしているのです。
 
仲介手数料を無料にする不動産仲介会社は、比較的小さい規模で会社を運営している傾向があります。
 
仲介手数料が半額や無料の場合、一見お得に見えますが、顧客に対するフォローが手薄になるケースもあるので、相談する前に不動産仲介会社の評判を確認しておきましょう。
 

仲介手数料が半額の場合

仲介手数料を半額にしている不動産仲介会社は、集客力が弱い会社に多くみられる特徴です。
 
しかし、インターネット上で集客できる仕組みを構築している場合、仲介手数料を半額にしても十分利益になるケースがあります。
 
インターネット上でのマーケティングに強い会社は店舗や人員を多く抱える必要がないため、高収益体制になっています。
 
そのため、仲介手数料を半額にしても、十分運営できるというケースもありえるのです。
 
いずれにしても、取引前には事前に不動産仲介会社の評判を確認しておくのは必須だといえるでしょう。

不動産購入時の仲介手数料を安くする方法

不動産購入時の仲介手数料は、場合によっては安くなる可能性があります。
 
宅建業法設定されているのはあくまで仲介手数料の上限のため、仲介手数料を法律的には下げても全く問題ありません。
 
しかしながら、仲介手数料の値引き交渉をするときは下記の点に注意して下さい。
 
 契約直前で交渉する
 月末での契約を狙う
 過度な値引き交渉はやめる
 良い物件のときは値引き交渉をやめて、すぐに購入する
 

契約直前で値引き交渉する

仲介手数料の値引き交渉は、タイミングが重要です。
 
早すぎると優先度が下がり、遅すぎるとそもそも仲介手数料の値引き交渉自体ができなくなるため、ベストのタイミングは実際に契約する直前です。
 
「もう一歩で契約」というところまで持っていけば、不動産仲介会社側が値引きをしてくれる可能性が十分にあります。
 
「仲介手数料を下げるだけで、スムーズに契約まで進められる」という環境を整えてから、値引き交渉を行うのがポイントです。
 

月末や決算月での契約を狙う

ほとんどの不動産仲介会社には目標やノルマがあるので、月末や決算月で契約する場合は、値引き交渉が通りやすくなる傾向があります。
 
特に決算月や月末では数字の達成のために、契約をなんとしてもとりたいという思いは強くなるため、「多少値引きしても契約をとりたい」という気持ちが強く働きます。
 
仲介手数料の交渉時には、なるべく営業マンが数字を取りたい時期に契約を持ちかけると、仲介手数料の値引き交渉が成立しやすいと言えるでしょう。
 

過度な値引き交渉はやめよう

仲介手数料の過度な値引き交渉は、おすすめできません。
 
アフターフォローや今後のサービスが悪くなる可能性が高く、仲介手数料以上の損失をうける可能性が高いためです。
 
仲介手数料は、いわば不動産仲介会社の収益源です。
 
過度な値引き交渉されると営業マンも当然やる気もそがれてしまい、今後良い物件を紹介しようという気や購入後のフォローも前向きになりません。
 
「値引きしてくれたらラッキー」程度の気持ちで、値引き交渉する事をおすすめします。
 

人気物件の場合、値引き交渉はしない

購入しようとしている物件が人気物件である場合、値引き交渉はやめましょう。
 
不動産仲介会社は、数多くのお客さんと接しています。
 
もし、購入しようとしている物件が良い物件の場合、値引き交渉をすると他の顧客との契約を優先的に進める可能性が高区なってしまいます。
 
不動産投資において、条件の良い物件というのは取り合いになりがちなので、値引き交渉している暇はありません。
 
人気物件を購入する時は値引き交渉せず、早めに契約する事をおすすめします。

不動産売買における仲介手数料の情報まとめ

今回は、仲介手数料の相場や無料や半額の仕組み、値引きする時のコツについて紹介してきましたが、いかがでしたか？
 
覚えておきたいポイントは、下記の4点です。
 
 不動産仲介手数料の相場は法律の上限の(売買価格3%+6万円)＋消費税
 中には仲介手数料が半額や無料のケースもある
 人気物件を買う場合は、仲介手数料の値引き交渉は諦めるべき
 仲介手数料の値引きはできるが、無理な交渉はNG
 
不動産仲介手数料は不動産投資をする上で必須の費用のため、相場や仕組みについて正しく理解しておきましょう。