不動産投資≒出口戦略～不動産投資コラム～

不動産投資において、「毎月が黒字」で確実に家賃収入を得られているということはとても重要なことです。
 
ですが、計画通りに家賃収入を上げている物件でも、近い将来、収支バランスが悪化してしまい、キャッシュフローがマイナスにならないとは限りません。
 
金利の上昇、経年劣化による稼働率の低下により収入が減ってしまってから、出口を考えられる方が多いかもしれませんが、売却するタイミングを見誤ってしまうと、売却する価格は大きく下がってしまう可能性がありますので、注意が必要です。

出口戦略とは

投資においての出口戦略とは、その投資の区切りをつける対応方針のことです。
 
一旦、損益を確定しその結果を受けてどのようにするかということになりますが、不動産投資で言うなれば、「売却」です。

不動産投資の出口戦略

不動産投資では、購入を『入口』、売却が『出口』となります。
 
不動産を売却するのか、所有し続けるのか、その不動産に対する投資をどのタイミングで切り上げるかというプランですね。
 
住宅などのマイホームは、生涯持ち続けていかれるかもしれませんが、投資用物件の場合は、必ず出口があります。
 
何故かというと、売却をしないと最終的な利益を確定できないからです。
 
プロの不動産投資家様のほとんどは、不動産を購入する際に必ず出口戦略を検討されています。
 
「最終的な着地をどうするか」という戦略を購入前に検討してみてください。

出口戦略を意識した物件選び　新築or中古

新築物件は？

日本という国は、新しいものに対する信仰が根強く、モノやクルマ、不動産に限らず、なんでも『新しいものが良い』という深層心理を持っている人が多いのではないでしょうか。
 
現に、日本の不動産市場においては、“新築”不動産がそのポテンシャル以上に、割高で販売されています。
 
新築物件の販売価格には、建築会社や分譲会社の広告宣伝費、営業マンに対するインセンティブ等、利益分が価格に上乗せされている訳ですから、中古不動産と比べてしまうと、割高なのは仕方のないことなのかもしれません。
 
ただ、その新築不動産を購入、もしくは入居者が一度でも住んでしまえば、その直後から新築物件も中古になってしまいます。
 
中古不動産になると、販売時に上乗せされていた利益分は必然的に評価対象外となりますので、売却しようにも大幅に値下がりしてしまうことは避けられません。
 
たしかに新築物件のメリットとしては、投資をスタートする時点において、「新しく綺麗な物件に住みたい」というニーズから入居付けに困らないというメリットはありますが、価格が高い分、利回りが低めになる傾向がありますので、投資資金を回収するまでの期間が長くなる傾向にあります。
 
上記を踏まえますと、新築マンションは中古マンションと比較すると「短期間で売却する」という戦略には向いていないことがいえます。

中古物件は？

中古物件は、新築物件と比較すると購入価格が安い傾向（一部の物件を除いて）にあります。
 
また、物件を売却するタイミングによって、物件価格は大きく変動します。
 
家賃が高く設定されている物件は高く取引され、家賃が安い物件は安く取引される傾向にあります。
 
物件を選ぶ際は、事前に築年数に応じた家賃相場を調べておくと、今後のプラン（出口）が立てやすくなるでしょう。

不動産投資では、購入前にある程度の出口戦略を考えておくことがとても重要です。
 
弊社でお付き合いのあるオーナー様の中には、『いくらで売れるのか』ということよりも、『売れる物件なのか』を重要視されている方もいらっしゃいます。
 
シミュレーションを立てながら、戦略的に取り組むことがうまくいく不動産投資の秘訣なのではないでしょうか。