ワンルームマンション売却手続きと注意点

売却の流れ

 
まずは、ワンルームマンション売却における基本的な流れについて確認しておきましょう。
 
売却の流れを簡単に説明すると、下記のようになります。
 
「情報収集・査定」→「媒介契約の締結」→「営業活動」→「売買契約・引渡し決済」
 

【情報収集・査定】

まずは、ワンルームマンションがどれくらいの金額で売れるのかを確認する必要があります。ワンルームマンションの売却金額を出すには、家賃・管理費・修繕積立金などの金額を把握しておくことが大事です。ワンルームマンションは投資目的で所有する方が多いので、家賃の金額次第では売却金額に大きく差がでます。
必要な情報を確認したら、不動産会社に査定金額を出してもらいましょう。査定金額を出すには不動産会社に直接聞く方法やシミュレーターを使って算出する方法があります。
個人的には、シミュレーターを使っておおよその金額を把握してから、不動産会社に相談するステップをおすすめします。
ワンルームマンションの売却を検討している方は、簡単かつ無料で使える査定シミュレーション「投資スケルトン」をぜひ活用してみてください。
 

 

【媒介契約の締結】

不動産会社と相談し、売却を任せる会社を決めたら媒介契約を結びます。
媒介契約は以下の三種類に分類が可能です。
 
・一般媒介
複数の会社に依頼する事ができる。
レインズの掲載義務や営業活動の報告義務はなし。
 
・専任媒介
1社のみに依頼する事ができる。
レインズの掲載義務あり。（媒介契約締結後7営業日以内）
2週間に1度、必ず営業活動の報告を売主にしなければならない。
 
・専属専任媒介
1社のみに依頼する事ができる。
レインズの掲載義務あり。（媒介契約締結後5営業日以内）
1週間に1度、必ず営業活動の報告を売主にしなければならない。

 
上記三種類の中で、どの方法を選べばいいのか迷っている方が多いと思いますが、明確な正解はありません。
 
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼することが可能です。そのため複数の買主候補が見つかり、より高い値段で不動産を売却することができる可能性があります。
 
専属専任媒介や専任媒介契約の場合は1社としか媒介契約を結ぶことができないため、複数社に依頼するよりも顧客の紹介幅が狭くなってしまう可能性があります。
 
ということは一般媒介契約のほうがいいのでは？と感じる方もいると思います。
しかし、不動産会社は、成約しなければ報酬の仲介手数料をもらうことができません。広告費などをかけて売却活動を行っても、もし他社で売却が決まってしまえば無報酬となってしまうため、一般媒介では必ず一生懸命売却活動してくれるとは限りません。
専属専任や専任媒介契約の場合は、不動産会社も売却が決まれば報酬が確定しているため、一般媒介よりも一生懸命売却活動をしてくれる可能性があります。
 
媒介契約にはそれぞれに一長一短があるため、不動産会社に相談し慎重に決めましょう。
 

【営業活動】

媒介契約締結後、不動産会社が販売図面等の資料を作成し、購入希望者に物件紹介をしていきます。
購入希望者と交渉し、交渉が成立したら売買契約に進みます。
 

【売買契約・引渡し決済】

不動産売買が確定したら、売買契約書にサインします。契約書には売買金額・物件引き渡し・契約解除などの内容が書いてあるため、サインする前に少しでも分からないことがある場合は必ず不動産会社に確認しておきましょう。
売買契約書にサインした後は、物件の引き渡し準備をします。不動産会社と協力しながら、賃貸管理の解除引継ぎ・建物管理の引継ぎ・ローン返済の手続きなどを行います。
最後に物件の引き渡しをすれば売却は完了です。初めての売却でも不動産会社に協力してもらえればスムーズに売却できます。

売却手続きの注意点

【賃貸管理会社の解除】

ワンルームマンションを売却する時は、基本的に賃貸管理会社の契約は解除します。賃貸管理を解除するためには解約金を支払わなければならないケースがあるためしっかり確認しておきましょう。特にサブリース契約に関しては解除できなかったり、多額の解約金がかかったりというケースがあるため必ず賃貸借契約書を確認しておきましょう。
 

【ワンルームマンション売却に強い不動産会社を選ぶ】

ワンルームマンションを売却するときは、不動産会社であればどこでもいいというわけではありません。
不動産会社によってそれぞれ得意分野（マンション・戸建・土地・ビル・アパートなど）があるため、必ずワンルームマンションの売却に強い会社を選びましょう。
ワンルームマンション売却に強い会社かどうかは不動産会社の人に直接聞いてみるか、もしくはその会社のHPを確認しましょう。ちなみに信頼できる会社は基本的にホームページがしっかり作られているので、ホームページはしっかりチェックしておきましょう。
 

【ローン残債の確認】

ローンを組んでワンルームマンションを購入している場合は、売却時にローンを返済しなければなりません。ローンの残債額を確認しいくら必要なのかを確認しておきましょう。マンションの売却金でローンを返済する事が出来れば理想的ですが、マンションの売却金だけでは足りないケースも多々あります。足りない分は、貯金で負担するのか、ローンの借り換えで対応するかも考えておかなければなりません。
 

【売却にかかる費用や税金を確認しておく】

ワンルームマンションを売却する時にかかる費用も、あらかじめ不動産会社の人に確認しておきましょう。
かかる費用の種類は、下記になります。
・仲介手数料
・抵当権抹消費用
・ローン返済手数料
・賃貸管理の解約金
・司法書士への報酬

まとめ

いかがでしたか。今回はワンルームマンションの売却の流れと注意点について解説してみました。
おおよその内容については分かっていただけたかなと思います。
不動産売却で成功するためには、情報収集を怠らず不動産会社によく相談することが大事です。