【ワンルームマンション売却】サブリース物件の売却方法　コツがわかれば高値で売却可能！

サブリース契約の仕組み

サブリースとは、賃貸経営方法の一つです。
オーナー様が不動産管理会社とサブリース契約を結ぶと、不動産管理会社はオーナー様の所有する賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸します。
 
通常入居者はオーナー様から部屋を借りますが、サブリース契約ではオーナー様の部屋を管理会社が借り、それを更に入居者に貸す、いわゆる「又貸し」になるのです。

サブリース契約のメリット・デメリット

次に、賃貸オーナー様がサブリースを利用する際に得られるメリットとデメリットについてご紹介します。
 

サブリース契約を結ぶメリット

 
サブリース契約では、不動産会社が借り上げて賃料をオーナー様に支払うため、たとえ空室があったとしても安定収益を得られます。
入居者と直接契約しないので、トラブル対応や管理はすべて管理会社が行い、オーナー様は安心して賃貸経営ができます。
 

サブリース契約のデメリット

下記のように、サブリース契約にはいくつかのリスクがあります。

 
また、サブリース賃料は家賃相場より5〜10%安く設定されることが一般的なので、どうしてもサブリース契約がついている不動産は、投資家からは敬遠されてしまいがちです。
 
サブリース会社が契約解除に応じないことが、売却時に初めて発覚することも。
一度は解約に応じると言っていた管理会社が、経営方針の変更で突然対応しなくなるケースが増えています。

サブリース物件は売却できる？

当社が1ヶ月で取り扱う案件約100件程度のうち、約4割程度がサブリースつきの物件です。
サブリースを解約してから売却するか、解約せずにそのまま売却するかはケースバイケースで、オーナー様に一番メリットがある方法を検討します。
 
サブリース契約の解約方法はサブリース会社によってさまざまなので、交渉にはノウハウが必須です。
逆にいえば、ノウハウが豊富であればサブリースつきの物件でも難なく売却を進めることが可能です。
 
一方で、サブリースの案件に慣れていない不動産業者であれば、査定の段階で断ってしまうケースもあるようです。

サブリース契約を解除してから売却する場合のメリット・デメリット

サブリース契約つきの物件の売却には、サブリース契約を解除してから売却する場合と、サブリース契約がついたまま売却する場合の2つのパターンがあります。
まずは、サブリース契約を売却する前に解除するケースのメリットとデメリットをご説明します。
 

サブリース契約を解除してから売却するメリット

① サブリースつきの物件よりも高額で売却可能
一般的に、サブリース契約によってオーナー様に支払われる賃料は実賃料の90%程度となることが多いです。
投資用不動産は利回りによって販売価格が左右されるため、手元に入ってくる賃料が低くなればその分利回りは低下し売却価格は安くなってしまいます。
しかし、サブリースを解除をすれば割り引かれていた賃料が満額オーナー様の元に入ってくることになるので利回りが上がり、売却価格も上がります。
 
② サブリースつきの物件よりも買い手が増える
オーナー様にとってよっぽどメリットのある条件というわけではない限り、サブリース契約がついている物件はやはり買主から敬遠されがちです。
そのため、サブリース契約がついていない方が結果的にスムーズな売却が見込めます。
 

サブリース契約を解除してから売却するデメリット

① サブリース会社と煩雑なやり取りをする必要がある
不動産投資に慣れている方であれば、書類の記入など不動産会社・管理会社とのやりとりも苦ではないかも知れません。
しかし、不動産投資に不慣れな場合は専門用語がたくさん出てくる書類を読み込んだり説明を理解したりするだけでも一苦労でしょう。
解除に際しては、サブリース業者もあの手この手で回避しようとしてくるはずなので、より有利な条件で解約するためにはそれ相応の知識が必要です。
 
② サブリース契約の内容によっては、莫大な違約金がかかる
解約時には月の家賃の○ヶ月分がかかるなどの記載があるはずなので、サブリース契約書の条項を確認してみましょう。
違約金が高い場合だと、家賃6か月分を請求されるケースもあります。
 

サブリース契約を解除せずに売却する場合のメリット・デメリット

次に、サブリース契約を解除しないで売却する場合のメリットやデメリットを解説します。
より良い選択ができるようぜひ頭に入れておいてください。
 

サブリース契約を解除せずに売却するメリット

売り出し中の空室リスク対策になる
いざ売り出しを始めてから空室になってしまった場合、価格が下がってしまう可能性が高いです。
また、その時点から入居者募集をかけたり原状回復したりすれば、その分売却にかかる時間は伸びてしまいます。
一方、サブリース契約を続ければ空室リスクはなくなります。
 

サブリース契約を解除せずに売却するデメリット

実賃料のほうがサブリース賃料よりもかなり高額な場合は、解約後に売却した場合の金額と比較すると査定額が低くなってしまいます。
前述したとおり、投資用不動産の売却価格は利回りで計算しますので、オーナー様に入る賃料が低ければ低いほど査定額は下落します。
 
上記の通り、2つのケース両方でのメリット・デメリットを説明しましたが、どちらがどのくらいお得に売却できるのかは本当にケースバイケースです。
 
サブリース契約を締結したときの契約書の条項などを一緒に読み込んでくれてアドバイスをくれる不動産業者をパートナーに選びましょう。

一般的なサブリース契約つき物件の売却手順

ご自身でサブリースつきの物件を売却する場合、このような流れで進めます。
① から⑤の手順をご自身で進めるとなるとなかなか骨が折れる作業かと思います。
 
当社の場合は、①から⑤のサポートと並行して売却活動を行うため、実際にはサブリース契約書に記載の違約金の額より安く済んだ、早期で解約できたという事例もあります。
また、一概にサブリース契約の解約がベストというわけではなく、解約せずに売却したほうが結果的に得をするというケースも多く存在します。
それを計算するためには実賃料を把握することが必要ですが、サブリース業者によっては実賃料を教えてくれないケースもあります。
当社の場合は、豊富な成約実績や賃貸管理の実績から精度の高い実賃料予測を行うため、オーナー様の時間と手間をかけずにサブリースつきの物件を売却できます。

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