【仲介・買取】ワンルームマンションを売却する流れを徹底比較！

マンションの売却には、買取と仲介の2種類の売却方法があることはご存知でしょうか。なんとなくは知っているものの、正確にはあまり分からない方もいると思います。
そこで今回は、仲介と買取でマンションを売却する場合のそれぞれの流れについて説明したいと思います。

仲介での売却の流れ

売却準備

マンションを売却するために、まずはマンションがいくらで売れるのかを不動産会社に査定してもらう必要があります。
ただ、その前に自分でマンションの売却価格を調査し、だいたいの相場を把握しておくことで、不動産会社からの説明を理解しやすくなります。さらに、相場を知らず安く売却してしまうなどのリスクも軽減できるでしょう。
マンションの相場の調べる方法としては、インターネットで物件情報サイトを利用して調べる方法があります。
 
同じ地域、広さ、築年数の条件で検索すれば、それに近しい物件の売出価格を調べられます。
これである程度の相場を把握できますが、物件情報サイトに表示される金額はあくまで売出価格のため、必ずその価格で売れるわけではありません。
売出価格は自由に設定することが可能なため、関心を集めるために相場よりも高い金額を表示するケースがあることを理解してください。
 

価格査定

ある程度の相場を把握することができたら、実際に不動産会社に問い合わせをして、価格査定をしてもらいましょう。
マンションの価格査定には、マンションの築年数、平米数、間取り等の物件情報が必要なのは当然ですが、建物の管理会社に支払っている管理費・修繕積立金、賃貸マンションであれば実際に貸している賃料の金額等の情報も必要です。
 
もちろん分からなくても査定することは可能ですが、情報が分かればそれだけ正確な査定価格を算出しやすくなります。
査定価格は不動産会社によっても変わってくるため、複数社に依頼するのがおすすめです。
査定してもらい、多くの方は一番高い金額を出してくれた会社に売却依頼したくなると思いますが、ここは慎重に選ぶべきでしょう。
 
理由として、高い査定金額で売主を呼び込み、実際はその金額よりもだいぶ低い金額で取引するケースが中にはあるからです。
そのため、金額だけで判断するのではなく、担当者がしっかりと根拠を持って説明してくれる、その不動産会社の評判、口コミの良さ、会社のHPがしっかりしているなどのポイントなども確認してください。
 

媒介契約

実際に売却を任せる会社を決めたら媒介契約を結びます。
媒介契約には以下の三種類があります。
 
✅一般媒介契約
複数の会社に依頼する事ができる。
レインズの掲載義務や営業活動の報告義務はなし。
 
✅専任媒介契約
1社のみに依頼する事ができる。
レインズの掲載義務あり。（媒介契約締結後7営業日以内）
2週間に1度、必ず営業活動の報告を売主にしなければならない。
 
✅専属専任媒介契約
1社のみに依頼する事ができる。
レインズの掲載義務あり。（媒介契約締結後5営業日以内）
1週間に1度、必ず営業活動の報告を売主にしなければならない。
 
一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼することが可能です。そのため複数の買主候補が見つかり、より高い値段で不動産を売却することができる可能性があります。
ただ、一般媒介契約の場合、不動産会社としてはライバルが多くなり、仲介手数料が貰えない可能性が出てくるため、不動産会社が一生懸命売却活動してくれるとは限りません。
専属専任や専任媒介契約の場合は、不動産会社も売却が決まれば報酬が確定しているため、一般媒介よりも一生懸命売却活動をしてくれる可能性があります。
 
媒介契約にはそれぞれに一長一短があるため、不動産会社に相談して決めるのがいいでしょう。
 

販売活動

売却依頼する会社を決め、媒介契約を結んだら販売活動が始まります。不動産会社はマンションの販売図面を作成し、購入希望のお客さんに紹介し販売活動を始めます。
基本的に売主が販売活動で何かをすることはありません。
しかし、空室のマンションであれば、掃除をしたり、不要なものを片付けたりなどで、室内をきれいにしておくと良いでしょう。室内をきれいにしておけば、買主が部屋の中を見た時に好印象を残すことができます。
 
販売活動を開始してから1〜2カ月たっても買主が見つからない場合には、販売金額の見直しを検討したほうが良いかもしれません。
１～2か月経過しても売れない場合、相場よりも高い金額で設定していることが多いため、金額の見直しを不動産会社に相談したほうが良いでしょう。
 

売買契約・引渡し

購入希望者が見つかり、不動産売買が確定したら、不動産会社から売買契約についての説明を受け、売買契約書にサインします。
売買金額・物件引き渡し・契約解除などの内容をしっかり確認しておきましょう。
売買契約書にサインして、売買契約が成立したら、今度は物件の引き渡し準備をします。不動産会社と協力しながら、賃貸管理の解除引継ぎ・建物管理の引継ぎ・住宅ローン返済の手続きなどを行います。
 
初めての売却だと不安になる事があるかもしれませんが、不動産会社が率先して手続きしてくれるため、初めて売却でもスムーズに売却を進めることができるはずです。
売主側の注意点としては、住宅ローンを組んでいる場合、ローンを返済して抵当権を抹消しなれば売却することはできないため、必ず住宅ローンを返済できるかどうかを確認しておきましょう。
最後に売主は物件と権利書を、買主はお金を相手に引渡したら、不動産売買は成立します。
不動産売買が成立したら、不動産会社は成功報酬として売主又は買主から仲介手数料を貰います。
 
仲介手数料の金額は下記表になります。

買取での売却の流れ

売却準備

売却準備は、基本的に買取も仲介もすることは同じです。まずマンションを売却するために、マンションがいくらで売れるのかを不動産会社に査定してもらう必要があります。
 
そして査定の前には、まずは自分でマンションの相場を調べておくことが大切です。
マンションの相場を把握できれば、不動産会社からの説明が理解しやすくなり、安く売却してしまったという後悔もしづらくなるでしょう。
マンションの相場を調べる場合、インターネットの物件情報サイトを利用すれば簡単に調べられます。
同じ地域、広さ、築年数の条件で検索すれば、それに近しい物件の売出価格を調べることができ、おおよその相場を把握できます。
 
注意点は、物件情報サイトに表示される金額はあくまで売出価格のため、必ずそれが相場の金額とは限らないということです。
売出価格は自由に提示可能なため、相場よりも高い金額で設定されている可能性があることに注意しましょう。
 

価格査定

マンションの相場を調べたら、今度は不動産会社に問い合わせし、価格査定をしてもらいます。査定方法は買取も仲介も同じで、まずは机上査定をし、その後に訪問査定という流れです。マンションの机上査定には、マンションの築年数、平米数、間取り等の物件情報、建物の管理会社に支払っている管理費・修繕積立金、賃貸マンションの場合、賃料の金額等の情報も必要です。もちろん分からなくても査定することは可能ですが、情報が分かればそれだけ正確に査定価格を出すことができます。そして会社によって査定価格が変わってくるので、必ず複数社に机上査定してもらいましょう。
 
机上査定が出揃ったら、今度は机上査定の良かった不動産会社に、訪問査定を依頼します。机上査定はおおよその金額ですが、訪問査定で正確な金額を出してもらいます。
もしマンションが賃貸中で入居者が住んでいる場合は、部屋の中をチェックしないで査定金額を出します。
 

売買契約・引渡し

訪問査定が終わり、売却する不動産会社を決めたら、売買契約を締結します。
売買契約では金額だけでなく、手付金、不動産の引渡し時期、残置物の処理をどうするかなどの細かい内容も決めて売買契約書を作成します。
売主、不動産会社双方が売買契約書の内容に合意したら、不動産会社は手付金を売主に渡して売買契約を結びます。
 
売買契約締結後、引渡し日が到来したら、売主はマンションを引渡し、同時にマンションの鍵や権利書等も不動産会社に渡します。そして不動産会社は手付金を引いた残りの残代金を売主に支払い、マンション売買が完了します。

買取と仲介の違い

買取と仲介の違いについては下記表を参考にしてください。

 

買取のメリットは、早く売却することが可能な点です。
仲介の場合、媒介契約書を締結してから不動産会社が営業活動するため、どうしても売却が完了するまでの期間が3～6カ月程度かかってしまいます。
また仲介の場合、せっかく購入希望の人が見つかっても住宅ローンを組めないなどによって契約が破棄されるパターンがあるため、想定よりも売却に時間がかかってしまう可能性があります。
 
しかし、買取であれば不動産会社が購入するため、購入できなくなってしまうことはほぼありません。早ければ数日から1～2週間でトラブルなく売却することが可能です。
ただし買取の場合、仲介よりも売却金額が低くなってしまいます。買い取った不動産はリフォームやリノベーションをして再販するため、買取は仲介よりも安い売却金額になってしまうのです。
 
時間がかかってもいいから高く売りたい場合は仲介、とにかく早く売却して現金にしたい場合は買取と、その時の自分の状況を見て売却方法選ぶといいでしょう。

まとめ

今回は仲介もしくは買取でマンションを売却する際のそれぞれの流れについて解説しました。
 
どちらにせよ、マンション売却するためには、信頼できる不動産会社を見つけられるかどうかが鍵になってきます。
信頼できる不動産会社の特徴としては、担当者がしっかりと根拠を持って説明してくれる、不動産会社の評判、口コミの良さ等が挙げられます。
不動産に対する知識があれば信頼出来る会社かどうかを判断しやすくなるため、この機会にぜひ不動産売買の知識を身につけてもらえたらと思います。